接盤(pán)30年未開(kāi)發(fā)完土地 保利地產(chǎn)劍指行業(yè)前三？

楊春霞

大手筆融資，多方式拿地，保利地產(chǎn)（600048.SH）如今在沖規(guī)模的路上絲毫不掩飾其“野心”。7月25日，上海證券交易所披露的信息顯示，保利地產(chǎn)擬發(fā)行一筆金額為150億元的公司債券，用于償還到期公司債券、住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、住房租賃運(yùn)營(yíng)公司股權(quán)出資或收購(gòu)及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金等。

而就在前一天，保利地產(chǎn)于7月24日以85.8億元總價(jià)拿下佛山千燈湖地塊，該宗地塊的總價(jià)比2007年瑞安75.1億元拿下的嶺南天地地塊還要高出約10.7億元，為佛山新晉總價(jià)地王。

此外，7月18日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息稱，保利（海南）旅游發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利海南”）日前已拿下海南臺(tái)達(dá)旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“臺(tái)達(dá)旅業(yè)”）51%的股權(quán)。工商登記信息顯示，前者成立于2018年6月5日，為保利在海南新成立的公司，后者則成立于1989年，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，其目前開(kāi)發(fā)的地塊早在1989年就已拿下，但截至目前僅開(kāi)發(fā)了一期。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，成立新的旅游公司并收購(gòu)臺(tái)達(dá)旅業(yè)顯示出保利在海南擴(kuò)大土儲(chǔ)和規(guī)模的意圖。諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊表示，“保利此舉可能更多是為了拿地，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商目前在海南很難拿到地”。對(duì)此，《投資者報(bào)》記者向保利地產(chǎn)發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

接手燙手山芋？

7月18日，財(cái)聯(lián)社曝出保利旗下子公司保利海南收購(gòu)臺(tái)達(dá)旅業(yè)51%股權(quán)。值得一提的是，記者通過(guò)電話從一位海南中介人員處得知，這一事情似乎幾年前就有所傳聞。

事實(shí)上，臺(tái)達(dá)旅業(yè)規(guī)模并不大，目前能查到的旗下項(xiàng)目只有位于?？诘闹行排_(tái)達(dá)國(guó)際，臺(tái)達(dá)旅業(yè)于1989年在公開(kāi)市場(chǎng)上競(jìng)得，至今已近30年。

根據(jù)售樓處人員透露，中信臺(tái)達(dá)國(guó)際只開(kāi)發(fā)了一期，只剩下些尾盤(pán)，總價(jià)在470萬(wàn)～1200萬(wàn)元之間，二期總面積近40萬(wàn)方仍未開(kāi)發(fā)?！邦A(yù)計(jì)在2018年11月底開(kāi)始動(dòng)工，具體時(shí)間還得等政策”，該售樓處人員對(duì)記者表示。

該項(xiàng)目第一任開(kāi)發(fā)商為臺(tái)達(dá)旅業(yè)，項(xiàng)目原為高爾夫球場(chǎng)用地，附帶擁有一部分建設(shè)用地，后于2010年被中信地產(chǎn)收購(gòu)。此外，據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目前期還一度遭遇糾紛。

拿地30年至今仍未開(kāi)發(fā)完，遭業(yè)主維權(quán)，中信臺(tái)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目可謂是問(wèn)題重重，保利地產(chǎn)為何要入股該項(xiàng)目？

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，保利地產(chǎn)很大可能是想在海南市場(chǎng)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備?！巴恋貎?chǔ)備擴(kuò)張等方面以及降低土儲(chǔ)成本等，是此類企業(yè)考慮的內(nèi)容之一”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，2017年海南有6家房企銷售過(guò)百億元，其中恒大、碧桂園的銷售額均超過(guò)200億元，而保利的銷售額僅為61.7億元。

一位海南市場(chǎng)中介人員也表示，保利在海南的項(xiàng)目很少，尤其是住宅項(xiàng)目。“基本上是酒店式公寓和商業(yè)配套項(xiàng)目，”上述人士表示。

當(dāng)然，自由港政策后，海南正迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)保利來(lái)說(shuō)，這幾年亟須擴(kuò)大業(yè)績(jī)規(guī)模，在海南市場(chǎng)積極發(fā)展符合預(yù)期。

“海南在限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大背景下，那么存量的土地就變成更有價(jià)值的資源了?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟院長(zhǎng)還提到了這一點(diǎn)。

值得一提的是，在成立海南旅游公司之前，保利在海南布局的主要平臺(tái)是保利（三亞）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，目前運(yùn)作項(xiàng)目共7個(gè)，僅兩個(gè)在?？冢诤？诓季州^弱。

加速擴(kuò)張

不得不說(shuō)的是，保利地產(chǎn)入股臺(tái)達(dá)旅業(yè)一方面是海南市場(chǎng)受自由港政策影響，海南或迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)；另一方面則更多的是保利地產(chǎn)在沖規(guī)模壓力下的增土儲(chǔ)擴(kuò)規(guī)模的內(nèi)在需求。

早在2017年12月的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊就曾明確表示，在未來(lái)的兩至三年內(nèi)公司要重回行業(yè)前三，2018年銷售額目標(biāo)為4000億元，2019年目標(biāo)為5000億元。但是對(duì)比目前行業(yè)前三房企的銷售額來(lái)看，保利地產(chǎn)存在較大的差距。

“能否重回前三的位置，這就要看碧桂園、恒大、萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備了”，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《2017年上市房企土地儲(chǔ)備面積榜》顯示，保利地產(chǎn)以9090萬(wàn)平方米位居第五位，中國(guó)恒大以3.12億平方米遙居榜首，碧桂園及融創(chuàng)中國(guó)分別為2.8億平方米、2.18億平方米，萬(wàn)科A為1.36億平方米。

不過(guò)，2017年保利地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，在拿地上也積極推進(jìn)。除卻收購(gòu)臺(tái)達(dá)旅業(yè)、拿下佛山地王之外，2018年以來(lái)，保利地產(chǎn)的身影還頻繁出現(xiàn)在廈門(mén)、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。《投資者報(bào)》記者根據(jù)公告梳理，截至2018年7月10日，保利地產(chǎn)今年在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)并購(gòu)整合、招拍掛、合作等方式累計(jì)新獲取了85個(gè)項(xiàng)目，以及一個(gè)倫敦項(xiàng)目和一個(gè)悉尼項(xiàng)目，總獲取成本約1161.96億元。

與其他房企類似，大規(guī)模擴(kuò)張的背后，保利地產(chǎn)的資金狀況也不樂(lè)觀。2017年保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的凈額為-292.96億元、同比下降186.03%。2018年一季度數(shù)據(jù)為-262.72億元。此外，2017年年底，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.28%。

不過(guò)，針對(duì)資金這一方面，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，保利地產(chǎn)的央企背景決定了它整體的資本來(lái)源并不存在很大問(wèn)題，對(duì)其負(fù)債也不必過(guò)多擔(dān)心。

7月25日保利地產(chǎn)擬發(fā)行150億元公司債券用于補(bǔ)充流動(dòng)資金等，對(duì)于其資金壓力將有很大的緩解。此外，根據(jù)公司公告，保利地產(chǎn)在2018年接連發(fā)行了三期中期票據(jù)，共計(jì)募集資金50億元。

不過(guò)，要想實(shí)現(xiàn)宋廣菊定下的“未來(lái)兩三年再站到行業(yè)前三”的目標(biāo)，保利地產(chǎn)仍是任重道遠(yuǎn)?！癟OP5的房企這兩年都在積極提業(yè)績(jī)，這是需要注意的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境”，嚴(yán)躍進(jìn)指出。