凈利潤(rùn)屢屢走低 事出有因 天房發(fā)展混改計(jì)劃一拖再拖

劉露揚(yáng)

在國(guó)企混改的浪潮下，老牌國(guó)企憑借混改搖身一變成為市場(chǎng)“新貴”的故事每天都在上演。

天津的老牌房企天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天房發(fā)展”，600322.SH）也想在國(guó)企混改的浪潮中“分一杯羹”。從去年末開始，直接持有天房發(fā)展26.74%股權(quán)的控股股東天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天房集團(tuán)”）就發(fā)布公告稱，擬通過增資擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式引入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力前30強(qiáng)、具有規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度的股份有限公司作為投資者。今年4月25日，天房集團(tuán)又發(fā)布公告稱，將所其持有的天房發(fā)展100%股權(quán)按照經(jīng)備案的評(píng)估值注入津誠(chéng)資本，同時(shí)在天津產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌征集一名投資者，讓渡天房集團(tuán)65%股權(quán)，其中通過增資擴(kuò)股讓渡30%股權(quán)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓渡35%股權(quán)。

然而，這場(chǎng)全情投入的國(guó)企混改卻似乎沒有得到資本應(yīng)該表現(xiàn)出的“熱烈回應(yīng)”。今年5月22日，碧桂園一位高管就一度傳出的并購(gòu)“緋聞”對(duì)媒體回應(yīng)稱：“碧桂園不參加天房集團(tuán)的混改?！睍r(shí)至今日，待價(jià)而沽的天房發(fā)展仍然沒有在TOP30房地產(chǎn)企業(yè)中覓得一位“如意郎君”。

7月12日，天房發(fā)展發(fā)布公告稱，其控股股東天房集團(tuán)混改項(xiàng)目發(fā)布截止日期由“2018年7月16日”變更為“2018年7月27日”。7月25日，混改計(jì)劃再次延期，天房集團(tuán)宣布其在“天津產(chǎn)權(quán)交易中心”公布的混改增資擴(kuò)股項(xiàng)目，截至2018年7月25日未產(chǎn)生符合條件的意向投資者，按照10個(gè)工作日為一個(gè)周期延長(zhǎng)信息發(fā)布日期至2018年8月8日。

這家老牌國(guó)企為何始終難以“出嫁”？天房發(fā)展近幾年的經(jīng)營(yíng)路徑如何？老牌國(guó)企最終能否混改成功？帶著這些相關(guān)問題，《投資者報(bào)》記者閱讀了大量行業(yè)相關(guān)資料和天房發(fā)展歷年來的財(cái)務(wù)報(bào)告，并致電天房發(fā)展的公開電話詢問。然而截至發(fā)稿，電話始終處于無人接聽狀態(tài)，給其官郵發(fā)送的采訪提綱被一位程姓負(fù)責(zé)人接收，但是也始終未給出任何回復(fù)。

控股股東業(yè)績(jī)承壓

天房發(fā)展前身為1981年成立的天津市建設(shè)開發(fā)公司，是天津市最早成立的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，也是國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。天房發(fā)展是一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，物業(yè)管理為輔，集商品房銷售、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和建筑材料經(jīng)營(yíng)為一體的房地產(chǎn)綜合性大型企業(yè)。1992年，天房發(fā)展整體改組為股份制企業(yè)。2001年9月，公司在上海證券交易所成功發(fā)行股票并上市，企業(yè)注冊(cè)資金為4.23億元，總資產(chǎn)30億元，成為天津市房地產(chǎn)行業(yè)首家上市公司。

而雖然頭頂諸多光環(huán)，天房發(fā)展的實(shí)際盈利能力卻并不出色。近5年來，天房發(fā)展的扣非后歸屬于母公司控股股東凈利潤(rùn)持續(xù)走低，且2015年、2016年連續(xù)為負(fù)，直到2017年這一情況才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。在盈利不足的情況下，公司的流動(dòng)負(fù)債從2013年的81億元上升至2017年的193.53億元，現(xiàn)金比率則降至2017年的0.2。

天房發(fā)展業(yè)績(jī)常年萎靡，對(duì)其大股東天房集團(tuán)的業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了一定影響。2018年已經(jīng)過去大半，天房集團(tuán)2017年年報(bào)卻猶如一個(gè)害羞的大姑娘，遲遲沒有露面。

天房集團(tuán)2017年半年報(bào)顯示，公司累計(jì)在56家金融機(jī)構(gòu)的融資負(fù)債為1082億元，涵蓋各大銀行和主流信托機(jī)構(gòu)。其中，渤海銀行對(duì)天房集團(tuán)的貸款余額達(dá)到113億元，天房集團(tuán)在平安銀行、興業(yè)銀行、北京銀行等借款余額超過40億元。

另外，天房集團(tuán)還有長(zhǎng)期應(yīng)付款48億元，其他應(yīng)付款152億元，以及在銀行間和交易所發(fā)行的179億元債券，其中大量是2016年發(fā)行的、期限為3+2年的公司債，2019年將迎來密集回售期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年年中，天房集團(tuán)總負(fù)債達(dá)到1830.13億元，負(fù)債率高達(dá)85.85%；而剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為82.67%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，行權(quán)期在1年內(nèi)的債券有114億元，按照天房集團(tuán)目前的債務(wù)情況，投資人肯定會(huì)選擇回售，也就是說，天房集團(tuán)需要在1年內(nèi)籌集114億元資金還債。

鵬元資信在此前的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，天房集團(tuán)負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高，融資彈性較小，各項(xiàng)償債能力指標(biāo)均較弱，未來債務(wù)償還壓力較大。

大股東爆違約危機(jī)遭問詢

由于盈利能力不佳，且身負(fù)巨額債務(wù)，天房集團(tuán)引起了上交所的注意。

5月10日，中信信托發(fā)布一則公告稱，天房集團(tuán)應(yīng)于5月18日償還的兩億本金及利息可能發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)間輿論嘩然，若天房集團(tuán)確定違約，那這將是天津年內(nèi)第二次出現(xiàn)國(guó)企債務(wù)違約的情況。

幾天之后，此筆債務(wù)危機(jī)得到天房集團(tuán)回應(yīng)。5月15日，天房集團(tuán)公告稱，已與中信信托確認(rèn)，將依照合同約定按期還款。隨后，5月18日，中信信托發(fā)布最新公告稱，已足額收到天房集團(tuán)的應(yīng)償?shù)狡谫J款本息。

然而，此次風(fēng)波還是引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。5月15日，上交所向天房發(fā)展下發(fā)問詢函，要求天房發(fā)展就公司的債務(wù)、資金及經(jīng)營(yíng)情況做出說明。

5月21日，天房發(fā)展針對(duì)“上交所”八問一一給出回復(fù)。其中，對(duì)于90億元債務(wù)的償還方式，天房發(fā)展表示，2018年一季度公司已歸還帶息負(fù)債20.3億元，后期計(jì)劃以銷售回款償債35億元，另外，通過融資渠道借款35億元備付各類即將到期借款和應(yīng)付款項(xiàng)。而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量大幅減少，一方面是因?yàn)楣驹诮?xiàng)目減少，融資需求降低；而另一方面是因?yàn)楣境鲇趦?yōu)化融資結(jié)構(gòu)的考慮，適當(dāng)歸還了部分成本較高的融資。

雖然天房發(fā)展已經(jīng)平穩(wěn)渡過此次債務(wù)危機(jī)，對(duì)上交所的問詢也做出了周密的回答，可混改計(jì)劃的不斷延期還是讓人擔(dān)心其未來將如何解決巨額債務(wù)問題。

對(duì)此天房集團(tuán)自身倒是持比較樂觀的態(tài)度。天房集團(tuán)此前就債務(wù)問題向媒體回復(fù)稱：“公司正在持續(xù)加大銷售、回款力度，并與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極洽談新的融資業(yè)務(wù)，打造更加穩(wěn)固的資金鏈?！?/p>