投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務影響研究

湯玲

摘 要 在投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)分開核算以后，投資性房地產(chǎn)的計量一直是會計理論界熱議的話題?！镀髽I(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》的頒布鼓勵上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，但是應用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量出現(xiàn)了一些問題。本文以投資性房地產(chǎn)的計量為主線分析公允計量模式對企業(yè)帶來的財務影響。

關鍵詞 投資性房地產(chǎn) 公允價值 財務影響

2014年1月26日，隨著《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》的發(fā)布表明了國家提倡公允價值計量模式的態(tài)度，實施公允價值計量模式是我國房地產(chǎn)計量模式的大趨勢。2008年的金融危機將公允價值計量推上了一個高潮。

1投資性房地產(chǎn)的含義及界定

投資性房地產(chǎn)根據(jù)財政部新會計準則的規(guī)定，是指如果企業(yè)持有土地使用權或建筑物的目的是賺取租金或資本增值，則該資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)。從以上定義可以看出：投資性房地產(chǎn)滿足一般資產(chǎn)的所有性質，其與其他資產(chǎn)的主要區(qū)別在于持有目的不同。其持有目的主要有：持有的準備增值后再轉讓出去的土地使用權；已經(jīng)出租出去的土地使用權；用于出租和收取租金的建筑物。

投資性房地產(chǎn)的具有以下特點：投資回報期長，變現(xiàn)能力差、流動性弱等特點；投資性房地產(chǎn)的持有目的是增值后轉讓取得收益以及出租賺取租金。總的說來，投資性房地產(chǎn)能夠保值增值，收益回報性好的特點。

因此，從以上特點我們可以界定投資性房地產(chǎn)的范圍。一般來說，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)是為了提供服務、生產(chǎn)產(chǎn)品或管理需要是不能被認定位投資性房地產(chǎn)；以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的企業(yè)，其正常出售或發(fā)展土地和商業(yè)房屋被認定為企業(yè)庫存，也不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。

2投資性房地產(chǎn)歷史成本計量模式與公允價值計量模式的比較

公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格（2014年新會計準則）。公允價值要求在不受干擾的公開市場中，市場參與者彼此相互平等獨立，交易雙方信息充分下的自愿交換或沒有實際交易但在相似條件下的交換金額。與其他計量屬性相比，公允價值計量特征比較明顯。首先，公允價值具有市場性，并且取決于市場；公允價值具有時間性，不同時間對統(tǒng)一資產(chǎn)或負債其公允價值會不同；公允價值具有不確定性，公允價值的計量在缺乏活躍市場的情況下，其價值的計量主觀估計的因素等。

成本計量模式要求企業(yè)對資產(chǎn)進行處置（包括購買、轉換等活動）時，應該按照資產(chǎn)取得時實際支付的價格計量。對投資性房地產(chǎn)應根據(jù)歷史成本和使用壽命計提折舊、攤銷，在會計期末還需要進行減值測試，計提減值準備。和其他計量模式相比，成本計量模式具有客觀性的特點，并且操作簡單便于會計人員接受。

公允價值計量模式相對復雜，并且具有較強的主體性。在公允價值計量在我國公允價值計量還缺乏詳細的實施細則。公允價值計量模式下不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷；與歷史成本模式賬面價值取決于原始價值不同公允價值計量模式下其賬面價值取決于公允價值；公允價值的增加會導致利潤的上升而歷史成本模式下則對利潤不產(chǎn)生影響。

3投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式下對財務指標的影響

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。投資性房地產(chǎn)的價格一路走高。歷史成本已經(jīng)遠遠不能反映出其現(xiàn)有的價值。在成本計量模式下投資性房地產(chǎn)的價值是在原始交易成本的基礎上扣除折舊或攤銷以后的價值，這已經(jīng)遠遠脫離了投資性房地產(chǎn)的真實價值。在這種情況下，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對其進行后續(xù)計量，則可以將其在升值期間的累計收益反映到投資性房地產(chǎn)的賬面價值中去，從而反映出其真實價值。

由于我國近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價格一直處于上升階段。因此，其市場價格高于其原始取得成本。在公允價值計量模式下，企業(yè)的資產(chǎn)價值不可避免地也會增加。其價格對企業(yè)資產(chǎn)的影響可以通過下表反映出來：

2006年實施新準則之前，企業(yè)一般按照管理者的意圖將無形資產(chǎn)、存貨等用于投資的項目計入到經(jīng)營租賃房地產(chǎn)；用于運營投資用房地產(chǎn)業(yè)務統(tǒng)一核算在投資性房地產(chǎn)中，單獨列示在資產(chǎn)負債表中。如果繼續(xù)使用歷史成本計量模式，企業(yè)的總資產(chǎn)不會發(fā)生變化，但資產(chǎn)結構將受到影響。

問題的另一個方面是：在公允價值計量模式下不對投資性房地產(chǎn)作折舊或攤銷。所以，采用公允價值計量模式可以節(jié)省企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)營利潤。企業(yè)利潤的提高會帶來兩個方面的結果。首先，企業(yè)利潤的提高使得企業(yè)的業(yè)績上升。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的上升會進一步使房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)價格進一步上漲；其次，利潤上升的原因是沒有計提折舊或攤銷。其價值完全取決于市場，那么市場的波動會導致企業(yè)利潤的劇烈震蕩。其影響可以通過下表反映出來：

4完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議

綜上所述， 投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式一方面可以更加真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值，提高企業(yè)的會計利潤和會計信息的及時性、相關性，優(yōu)化了財務指標，滿足投資者決策有用性的要求。但是，同時，由于我國經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場不夠成熟，容易出現(xiàn)波動，影響了公允價值的確定，從而影響了企業(yè)利潤和市場價值的穩(wěn)定性。

要想使公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)的計量更加健全、完善，還需要從以下幾個方面來展開。首先需要完善我國公允價值的具體措施和程序；公允價值計量的規(guī)則和要求，以及隨后對不同決策類型的會計信息用戶的判別；其次，加強公允價值信息披露的監(jiān)管；最后完善房地產(chǎn)交易信息平臺。