樓市下半場：松緊之間，平穩(wěn)發(fā)展

宋慧芳

隨著住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動開始，2018樓市的下半場正式拉開序幕。

2018年上半年基本延續(xù)2016年以來在“房住不炒”的總基調(diào)下，加上短期經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)、土地出讓收入持續(xù)高增、多地房價上漲猶存。全國累計73個城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，15個城市實(shí)行認(rèn)房認(rèn)貸，51個城市外加海南全省實(shí)行限售。其中，北京共計發(fā)布調(diào)控政策30余次，海南從去年調(diào)控以來共出臺了14次調(diào)控政策。下半年，隨著近日住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，全國房地產(chǎn)調(diào)控步入新階段，“房住不炒”落實(shí)進(jìn)入關(guān)鍵期。

政策：松緊之間的平衡

自2016年8月蘇州和廈門等核心二線城市重啟限購開始，目前已經(jīng)歷時23個月，已經(jīng)超過前幾輪小周期中調(diào)控持續(xù)時間，且并不見松綁。期間經(jīng)歷了2016年9月和2017年3月、5月、9月以及2018年1月的地方密集政策出臺，“限購”提升購房者門檻，“限價”穩(wěn)定新房價格，“限售”和“限貸”壓縮投資性需求的盈利空間，時間之長，范圍之廣，力度之大均前所未有。在高壓的調(diào)控政策之下，房價漲勢已初步得到遏制，堪稱史上最嚴(yán)。

但近半年中房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)在糾結(jié)中出現(xiàn)了一些變化，自2017年底中央調(diào)控從“一刀切”轉(zhuǎn)向“保障剛改、因城施策”、從“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”；4月23日，中共中央政治局會議更表示，“把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行......要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患”；2018年5月11日央行發(fā)布的《2018年一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中指出，貨幣政策的核心表述為“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險”，將上期的“去杠桿”調(diào)整為“調(diào)結(jié)構(gòu)”。

2018年5月19日，住建部再發(fā)文強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，但更多地強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大熱點(diǎn)土地端供應(yīng)（提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排）和提升中小戶型商品房供應(yīng)比例，支持剛性居住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨著中美貿(mào)易、人民幣匯率等眾多經(jīng)濟(jì)不確定性因素提升，中央需要兼顧新舊風(fēng)險，求穩(wěn)之下房地產(chǎn)行業(yè)的政策結(jié)構(gòu)性有所改善，供給端和剛改政策不斷修復(fù)，各地人才新政推出、公積金額度提升等對沖政策發(fā)布，以此來推動需求穩(wěn)定。

進(jìn)入年中，樓市更是頗為熱鬧。先是6月24日，央行宣布定向降準(zhǔn)，從2018年7月5日起，下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。雖然官方的定向降準(zhǔn)不包括樓市，但釋放7000億元資金，不免對樓市、股市以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來利好。

為了避免流動性過多進(jìn)入房地產(chǎn)市場，積聚房地產(chǎn)泡沫，近期不斷有新的調(diào)控政策出臺予以對沖，包括：西安、長沙、杭州限制企業(yè)買房；發(fā)改委限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目；住建部等七部委決定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動等政策。

“下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續(xù)出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺小的補(bǔ)丁政策。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這些補(bǔ)丁政策包括企業(yè)購房納入到限購范疇內(nèi)，離婚一年或兩年內(nèi)限制購房。另外，某些熱門城市引進(jìn)大量大學(xué)生和人才，估計會學(xué)習(xí)成都和長沙，對于新入戶者設(shè)定門檻，達(dá)到一定人才級別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

楊紅旭還認(rèn)為，住建部等七部委對房地產(chǎn)市場亂象專項整治，會要求地方政府出臺執(zhí)行細(xì)則，有些地方政府可能會重申和強(qiáng)調(diào)既有政策，有些地方政府可能會加一些內(nèi)容，如已經(jīng)提前出臺政策的長沙，在限購方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強(qiáng)調(diào)為主。楊紅旭預(yù)計，接下來名單中的30個城市多數(shù)會出臺細(xì)則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細(xì)則，而那些沒在30城名單內(nèi)的城市，如果市場過熱也會出新政。預(yù)計下半年陸續(xù)會有幾十個城市出臺新政或文件重申強(qiáng)調(diào)，市場降溫壓力就會增加。

市場：庫存低位，房價平穩(wěn)

自2014年11月降息以來，在降準(zhǔn)降息、因城施策、棚改貨幣化等多重因素作用下，以深圳房價上漲為起點(diǎn)，擴(kuò)散二線“四小龍”，再到2017年以來的三四線，無論升溫還是降溫階段，由高能級向低能級城市輪動。

目前一線城市已持續(xù)調(diào)整一年多，大多數(shù)二線城市亦跨過景氣度高點(diǎn)步入到調(diào)整階段，三四線城市仍處于2017年以來景氣度高點(diǎn)。據(jù)平安證券數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月全國商品房銷售面積同比增長2.9%，其中40個大中城市同比下降1.6%，降幅較2017年收窄0.4%；其他三四線城市同比增長5.6%，增速較2017年全年回落1.7個百分點(diǎn)，但仍為全國銷售增長支撐。

2017年年末以來，在限價未見松動、資金成本高企背景下，一二線開發(fā)商入市意愿逐步增加，供應(yīng)量增加疊加限價，核心城市成交量逐步上升，2018年前5月一線及30個大中城市成交面積同比下降36.4%和34.2%，降幅較2017年分別收窄10.9%和12.5%。從二手房成交來看，5月北京、深圳二手房成交同比分別上升67.5%和11.5%，成交亦呈現(xiàn)逐步回升。從房價走勢來看，5月份一線一手房及二手房房價環(huán)比均上漲0.5%，同比降幅亦收窄至0.6%和0.2%，呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

2017年以來三四線城市在棚改貨幣化等多因素推動下，樓市持續(xù)火爆。據(jù)平安證券數(shù)據(jù)顯示，2018年前5月非40城銷售面積同比增長5.6%，為全國銷售增長主因；銷售均價亦較2016年上漲24.2%至6573元/平方米，遠(yuǎn)高于同期40城漲幅（14.2%）。從2012年以來累計開工未售去化月數(shù)來看，三四線城市住宅去化月數(shù)由2016年末的10.5個月下降到2018年5月的4.6個月，市場庫存改善明顯。2018年5月全國待售商品房5.6億平，同比下降15.2%。

盡管住宅去化周期處于相對低位，表征了較強(qiáng)的房價上漲動力，但是受到限價因素的制約，重點(diǎn)城市房價數(shù)據(jù)漲幅較為溫和，尤其是一線城市堅持房價“環(huán)比不上漲”的背景下，2018年年初至5月漲幅不超過0.1%，房價基本穩(wěn)定。而36個二線、60個三四線較年初以來房價分別上漲3.46%、3.82%，月均漲幅在0.7%左右。但是值得一提的是，今年以來三四線分化現(xiàn)象比較明顯，部分熱點(diǎn)衛(wèi)星城房價存在過快上漲的現(xiàn)象。

在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對下半年的房價走勢表示，從市場方面看，一線城市由于受到較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，預(yù)計會有底部反彈的可能。而對于二三線城市來說，分化的特征比較明顯。其中二線城市部分熱點(diǎn)省會城市，市場方面管控仍為持續(xù)較為嚴(yán)厲的管控措施，而對于非熱點(diǎn)二線城市，預(yù)計下半年還可以沖一波。而三四線城市中部分房價上漲厲害的城市，那么收緊概率增加，也不排除未來會出現(xiàn)部分限購的政策，但部分房價上漲過快的三四線城市，預(yù)計還是會有更多類似限售等政策的出臺。

“今年下半年市場將迎來真正拐點(diǎn)，一方面，全國新房市場銷售增速將由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，另外，這些熱門城市經(jīng)過這次市場秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會出現(xiàn)真正的市場拐點(diǎn)?！睏罴t旭對記者說。