舊房改造與共同締造

文/葉昌元

負擔分攤

上海逐步成為一個老齡化的城市。據(jù)悉，2018年上海60歲以上的老年人達到400多萬，其中約70%的老年人居住在沒有電梯的老舊小區(qū)內(nèi)。這些老年人隨著年齡的增大，體力減弱，甚至患有各種疾病，上下樓梯力不從心。近年來，上海市政府及相關(guān)部門多次發(fā)文，提出結(jié)合老舊小區(qū)綜合改造加裝電梯，讓廣大老年人出行方便。在加裝電梯過程中，由市、區(qū)二級政府出一點——每部電梯財政補貼為24萬元，小區(qū)居民出一點——每部電梯居民自籌資金36萬元。

上海加裝電梯經(jīng)費的住戶自籌部分，采取的是逐層遞加的方式。按每部電梯政府出24萬元、住戶自籌36萬元計，各戶出資分配比例：一、二樓住戶不出錢；三樓住戶出資比例為17%，一共為6.12萬元；四樓住戶出資比例為22%，一共為7.92萬元；五樓出資比例為28%，一共為10.08萬元；六樓出資比例為33%，11.88萬元。按一梯兩戶計：三、四、五、六樓住戶每戶出資分別在3、4、5、6萬元上下。如果是一梯三戶、四戶，每戶分攤將更少。這對住戶來說，經(jīng)濟壓力不大。

如果有些居民收入低，一次性付款確實有些困難，上海相關(guān)方面正在促進銀行或投資管理部門參與進來，用分期按揭的方法，讓低收入居民也能裝上電梯。

2016年8月，北京市決定開展住宅樓增設(shè)電梯試點，試點范圍在東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)內(nèi)（簡稱城六區(qū)），選取對象為未列入棚戶區(qū)改造、房屋征收計劃，未設(shè)電梯的城鎮(zhèn)4層以上住宅樓。原則上每區(qū)選取一棟1990年前建成投入使用住宅樓，且總數(shù)不超過4個單元門。

北京市既有多層住宅樓房增設(shè)電梯試點所需資金以房屋所有權(quán)人自籌為主，財政補貼為輔，鼓勵單位和社會其他資金積極參與。企業(yè)及與財政無繳撥關(guān)系的事業(yè)單位房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。北京市規(guī)定：財政按照加裝電梯購置及安裝費用的40%，且最高不超過24萬元/臺予以補貼。

多方協(xié)調(diào)

別以為裝一部電梯簡單，這背后是政府各部門、利益各方的密切協(xié)調(diào)。北京市規(guī)定：既有多層住宅樓房增設(shè)電梯試點工作由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市重大項目辦、市規(guī)劃委、市質(zhì)監(jiān)局、市公安局、市發(fā)展改革委、市國土資源局、市財政局、市民政局和市社會辦配合。城六區(qū)政府還要增設(shè)電梯試點工作管理部門，具體負責試點項目的組織實施。而市住房城鄉(xiāng)建設(shè)會同發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、公安消防 等部門按簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)的原則，簡化相關(guān)報審流程。這牽涉10個政府部門和一個專設(shè)機構(gòu)。

上海加裝電梯的審批原來需加蓋36個章，后改為15個章。由此可見牽涉部門之廣。

試點項目最終落在所在地街道辦事處及社區(qū)組織。他們要配合有關(guān)部門組織做好試點項目居民協(xié)調(diào)工作，動員鼓勵居民按物權(quán)法要求，通過深入?yún)f(xié)商，就投資、管理和平衡業(yè)主利益，特別是受影響較大業(yè)主的利益等問題統(tǒng)一思想，達成一致意見，并簽署書面協(xié)議后，有序開展增設(shè)電梯的工作。

據(jù)上海寧居置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理殳金榮稱：加裝電梯工作量最大的就是與住戶溝通，堪與拆遷相比。一是需要取得小區(qū)2/3以上業(yè)主的同意，同時，每幢樓（門洞）要得到90%以上的業(yè)主簽字認可，方能履行后續(xù)手續(xù)。工作組需挨家拜訪、逐一溝通，往往唇焦舌燥也未必能說服對方。二是在溝通過程中，遇到形形色色的訴求。往往是一層的住戶抵制加裝電梯，因為不能從加裝電梯中受益，還要遭受施工的煩擾。曾經(jīng)有一對住在一層的老倆口，向開發(fā)公司提出更換他們家所有的家用電器，才同意簽字。開發(fā)公司考慮到對方收入確實很低，以對方不泄漏此事為前提，滿足其要求。

在取得業(yè)主同意方面，北京市也有類似規(guī)定：增設(shè)電梯應征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，同時應征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應當妥 善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。

如果是樓房加層，事情就更復雜了。

對于樓房加層，上海市出臺政策：經(jīng)本樓和本小區(qū)絕大部分業(yè)主同意、經(jīng)相關(guān)部門批準、經(jīng)勘察設(shè)計機構(gòu)認定樓房的地基和結(jié)構(gòu)強度允許加層的，可以加層。加層的施工、材料等費用從賣房所得中出。賣房所剩費用，還要用于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，如修建停車設(shè)施等，另外給予本樓、本小區(qū)現(xiàn)有住戶適當補償。施工過程不可避免地影響住戶的正常生活，必須接受住戶的監(jiān)督、干預?？⒐ず?，本樓、本小區(qū)住戶購買加層住房有優(yōu)先權(quán)。這意味著，樓房加層的事先、事中、事后都要聽取廣大業(yè)主意見。工作量非常大。

不僅如此，舊房改造的主體也是多元的。以加裝電梯為例，實施主體可能是業(yè)主委員會、原房改售房單位、房屋產(chǎn) 權(quán)單位，也可能是同意增設(shè)電梯的專有部分業(yè)主。

上海的老舊小區(qū)主要建造于上個世紀50年代至90年代，年代長、房型、結(jié)構(gòu)情況復雜，有些房屋因多年失修，房屋沉降傾斜，甚至接近危房。能加裝電梯的舊房，只是其中的一小部分。

為舊房加裝電梯是城市更新的縮影

從新中國成立后依托大型廠礦的城市萌生，到上世紀90年代興起的開發(fā)區(qū)熱，一批城市或城區(qū)在山野中崛起。可以說，它們是在一張白紙上畫出的圖畫。但是，我國更多的城市都有悠久的歷史，在不間斷地演變、發(fā)展。城市里的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋總是要新陳代謝。

有人愛拿歐洲建筑壽命與我國的相比，以此說明歐洲重視歷史文化街區(qū)或古建筑的保護、碳排量低，而中國則相反，喜歡大拆大建，碳排量高；或者拿古代城墻、下水道的壽命與今天的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施相比，厚古薄今。這些批評不是沒有道理，但事實上，這還與城市發(fā)展速度有關(guān)——發(fā)展速度低的，建筑與設(shè)施的壽命相對較長。新中國成立后，廠礦職工所住的工棚、“干打壘”、簡易樓、小戶型成套住宅、現(xiàn)代化的住宅，每一“新版本”房屋的崛起往往要建立在“老版本”房屋的廢墟上。這其實是我國 發(fā)展速度的見證。

現(xiàn)在，我們要擔當起大國對環(huán)境保護的責任，因此要避免大拆大建，又要滿足人民日益增長的美好生活需要，城市發(fā)展必然鎖定老舊小區(qū)改造、加裝電梯這類工程。

2017年12月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省廈門市召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會。會上，王蒙徽部長指出： 老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措。推進老舊小區(qū)改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，提高群眾獲得感、幸福感、安全感；有利于改善小區(qū)環(huán)境，延續(xù)歷史文脈，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展；有利于加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

共同締造

北京、上海等地舊房改造的實踐，向世人表明，事關(guān)若干政府部門的權(quán)力，又牽連若干人群的利益。這些人群包括居民、開發(fā)商、勘察設(shè)計單位、施工單位、電梯生產(chǎn)廠家、 材料商等。而在居民這個人群里，一層住戶與六層住戶、緊挨電梯的住戶與遠離電梯的住戶又有不同的利益訴求。一項改造可能牽扯千百人，推進的難度可想而知。

因此，王蒙徽要求，充分運用“共同締造”理念，激發(fā)居民群眾熱情，調(diào)動小區(qū)相關(guān)聯(lián)單位的積極性。

他還提出，老舊小區(qū)改造試點要探索四個機制 ：一是探索政府統(tǒng)籌組織、社區(qū)具體實施、居民全程參與的工作機制。充分發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織的作用，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補助的方式實施老舊小區(qū)改造。三是探索因地制宜的項目建設(shè)管理機制。強化統(tǒng)籌，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標準規(guī)范，建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度， 發(fā)揮專業(yè)人員作用。四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設(shè)，指導業(yè)主委員會或業(yè)主自治管理組織，實現(xiàn)老舊小區(qū)長效管理。