房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與融資決策

摘 要：本文通過對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中資本結(jié)構(gòu)及融資決策這兩個(gè)概念間的關(guān)系進(jìn)行闡述，具體性地提出了幾種資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方法及改進(jìn)融資政策工作流程的手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化；融資決策

資本結(jié)構(gòu)作為反映企業(yè)資本流動(dòng)情況的經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo)，房地產(chǎn)等資金流動(dòng)數(shù)額較大的企業(yè)對(duì)其進(jìn)行有效的研究，將對(duì)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃和資金有效融資起到重要的幫助作用。下面就對(duì)資本結(jié)構(gòu)與融資決策的關(guān)系進(jìn)行具體解釋。

一、資本結(jié)構(gòu)與融資決策的關(guān)系

資本結(jié)構(gòu)作為反映企業(yè)一段時(shí)間內(nèi)資本獲得、使用及分配等活動(dòng)的具象化指標(biāo)，會(huì)隨著企業(yè)資本的不斷運(yùn)動(dòng)而時(shí)刻發(fā)生變化，這一變化有時(shí)是積極的，有時(shí)是消極的，這種變化能夠不斷影響企業(yè)的資金融資結(jié)構(gòu)。而融資決策作為通過研究企業(yè)融資結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)來設(shè)計(jì)最優(yōu)化融資方案的工作，對(duì)資金結(jié)構(gòu)這一指標(biāo)的變化進(jìn)行參考就是必不可少的步驟之一。融資決策一般進(jìn)行研究的是資本結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)有價(jià)值及企業(yè)總資產(chǎn)中成本所占比率的影響。同時(shí)，由于融資決策的最終目的是選擇最優(yōu)的項(xiàng)目融資方案，這也促使融資決策成為了資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要方法之一。所以，二者呈現(xiàn)了互相影響的關(guān)系，密不可分。

二、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的具體策略

資本結(jié)構(gòu)作為體現(xiàn)長(zhǎng)期性資金來源的重要指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行金融層面的優(yōu)化具有十分重要的意義。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著力改變現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)，減少銀行貸款及社會(huì)債券在融資資金中所占的比例，可選取安全性更高的其他公司參股及更具活力的其他領(lǐng)域投資，通過這些新興資本逐漸改變房地產(chǎn)企業(yè)原有的持續(xù)負(fù)債而造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的問題。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象做出改變，要特別注意其中的中短期負(fù)債所占比例，這一比例一旦過高，將會(huì)給企業(yè)的資金鏈條穩(wěn)定性帶來危險(xiǎn)，容易使企業(yè)陷入沉重的債務(wù)壓力，因此企業(yè)要在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中特別注意提升短期負(fù)債的償還能力。

再次，企業(yè)要不斷增強(qiáng)自身盈利能力，并將盈利所得利潤(rùn)中的一部分作為資金再次投入到運(yùn)用中，這樣能有效的增加融資資金中自有資金的比例，由于這部分資金的所有權(quán)歸屬于企業(yè)本身，因而資金鏈斷裂的可能性較小，資金風(fēng)險(xiǎn)較低。要想做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型企業(yè)要注意企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度，切不可為了不切實(shí)際的擴(kuò)張而大量引入外部資本，給資金來源穩(wěn)定性帶來隱患。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)需密切關(guān)注政府層面頒布的有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定及政策，以政府的指示方向?yàn)榘l(fā)展重點(diǎn)，力求使企業(yè)發(fā)展能夠更好的得到政府政策方面的支持及保護(hù)，提高企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

最后，相關(guān)部門應(yīng)著力做好房地產(chǎn)方面法律法規(guī)建設(shè)，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域近些年出現(xiàn)的新問題及時(shí)對(duì)原有法律進(jìn)行修訂或補(bǔ)充，使房地產(chǎn)企業(yè)在處理相關(guān)問題時(shí)有法可依，以具有公信力的手段處理問題。

三、融資決策改進(jìn)具體方法

融資決策房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金來源比例進(jìn)行分配的重要工作，對(duì)其工作流程進(jìn)行有效優(yōu)化有利于促進(jìn)融資渠道的穩(wěn)定性及安全性。

首先，要對(duì)融資決策的工作步驟進(jìn)行優(yōu)化。一是要以針對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)金使用情況為出發(fā)點(diǎn)，初步選擇與之相適應(yīng)的融資模式，然后要對(duì)選擇后的一種或幾種融資模式逐一進(jìn)行論證，對(duì)于與實(shí)際情況完全不相符的可直接剔除，而對(duì)于與實(shí)際情況有一定出入的則需要決策部門結(jié)合實(shí)際情況對(duì)既有方案進(jìn)行修改優(yōu)化，力求使方案更具實(shí)際可操作性及資金來源最優(yōu)化。

其次，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析工作，所為現(xiàn)金流量指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目從始至終的全部資金流入及流出的總稱。對(duì)其進(jìn)行分析能夠科學(xué)計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利情況及企業(yè)所具有的償還能力。對(duì)這一工作步驟進(jìn)行優(yōu)化，主要是將項(xiàng)目處于融資階段發(fā)生的資金活動(dòng)通過現(xiàn)金流量的科學(xué)模型形式進(jìn)行表達(dá)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)手段分步驟分析現(xiàn)金流量的可靠性，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行處理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全順利進(jìn)行。

此外，在進(jìn)行融資決策時(shí)要對(duì)實(shí)際項(xiàng)目中可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分考慮。目前融資決策主要采取的方法是運(yùn)用固有理論方法進(jìn)行決策，這種方法雖然科學(xué)性高，但無法對(duì)個(gè)性化的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考量，極易造成決策失誤。所以決策部門進(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)以固有理論方法為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的重要?jiǎng)恿碓矗瑢?duì)其資金活動(dòng)采取科學(xué)化手段進(jìn)行監(jiān)管對(duì)企業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在做好自身內(nèi)部融資合理規(guī)劃的同時(shí)，相關(guān)監(jiān)管部門還應(yīng)做好外部監(jiān)督工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的資本來源不明或來源風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高等問題及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)防，并聯(lián)合有關(guān)執(zhí)法部門對(duì)這一資金來源進(jìn)行調(diào)查處理，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不受損失，保障相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目購房者的切身利益，為地方整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定提供重要保證，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

王鴻，山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司。