淺論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理

衰野

【摘要】當(dāng)前，國際形勢越發(fā)嚴(yán)峻，規(guī)模越大的企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越加嚴(yán)重，財務(wù)管理，行政調(diào)整，業(yè)務(wù)整合等都是我們需要緊急面對的問題。企業(yè)需要立足，必須以最短的時間進(jìn)行調(diào)整，財務(wù)管理是重要一環(huán)。將其從單一性質(zhì)的對務(wù)核算升級為財務(wù)管理與決策，有助于企業(yè)快速實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題及措施

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱，在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。伴隨著行業(yè)整體的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)井噴式上漲，管理水平良莠不齊。在目前國家宏觀調(diào)控不斷升級的情況下，企業(yè)如果想根本提高行業(yè)競爭力，在激烈的競爭中脫穎而出，急需專注研究成本控制與管理了。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程存在問題分析

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高

房地產(chǎn)行業(yè)投資大，周期長，對于從項目審批到土地審批到最終竣工并投入使用，投資量大，回收期慢。民營房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大，很多企業(yè)為了獲得資金，不考慮融資成本，借貸成本資金非常高，不考慮自有資金和借人資金的比例，他們?yōu)榱硕冗^眼前的財務(wù)難關(guān)，盲目借貸，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，沒有考慮到高額的利率給公司帶來的負(fù)擔(dān)，最終資不抵債。

（二）不重視成本和費用的管理

成本費用管理一般在企業(yè)經(jīng)營活動中進(jìn)行，主要對企業(yè)的產(chǎn)品成本與營業(yè)費用進(jìn)行預(yù)算，主要作用是全面開展管理工作，對民營房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，節(jié)省更多成本，有效控制企業(yè)成本，從而提高企業(yè)的市場競爭力。很多民營房地產(chǎn)企業(yè)對成本費用管理不重視，沒有采取財務(wù)管理手段。他們沒有監(jiān)督和控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)的全過程，不重視財務(wù)預(yù)算管理，也沒有制定財務(wù)預(yù)算計劃和體系，導(dǎo)致財務(wù)管理比較隨意，造成企業(yè)成本提高。

（三）內(nèi)部控制制度不完善

大多數(shù)中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立健全的內(nèi)部控制制度，企業(yè)主要依靠管理人員來監(jiān)督和控制。一些企業(yè)沒有專門的財務(wù)人員，財務(wù)人員和一些管理職位沒有分開，更沒有建立企業(yè)內(nèi)部控制制度，對企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行管理，導(dǎo)致財務(wù)問題經(jīng)常出現(xiàn)。

（四）財務(wù)人員素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識淡薄

大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)并沒有則務(wù)管理的意識，他們設(shè)置財務(wù)部門只是為了解決企業(yè)融資的問題。由于忽視了企業(yè)的則務(wù)管理，不重視高級人才的引進(jìn)，也沒有對則務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，則務(wù)人員由于素質(zhì)低下、財務(wù)管理水平不高，造成企業(yè)則務(wù)信息混亂，不能體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的真實性和客觀性，導(dǎo)致決策失誤。

（五）融資渠道較為單一

大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源是依靠銀行貸款，自籌資金的能力較弱，而且自籌資金大部分來自購房者的定金和預(yù)付款，自備資金少之又少，如今的房地產(chǎn)市場不似以前紅火，庫存越來越多，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困難，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率的提高，從銀行借款的資金成本也不斷上漲。此外，國外房地產(chǎn)政策頻出，嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和重度民營房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸緊縮，導(dǎo)致民營房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。隨著時間的推移，民營房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險也逐漸增大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理措施

（一）財務(wù)共享促進(jìn)管理升級

財務(wù)共享系統(tǒng)是如今企業(yè)集團進(jìn)行財務(wù)管控的新手段和新思路，在實際運行時，往往能夠起到重要的促進(jìn)作用，以幫助企業(yè)建立其高效的財務(wù)管理運行模式，促進(jìn)管理的不斷升級。財務(wù)共享能夠深入的讓企業(yè)的各項制度區(qū)域完善和標(biāo)準(zhǔn)，在一定時期內(nèi)使之能夠盡快整合企業(yè)資源，進(jìn)行合理調(diào)配。

（二）業(yè)務(wù)融合促進(jìn)管理多樣

不斷將單一核算會計升級為管理會計，并在此基礎(chǔ)上與業(yè)務(wù)相互融合，促進(jìn)財務(wù)和業(yè)務(wù)運營的深入交互，形成具有特色化的業(yè)務(wù)一財務(wù)結(jié)合模式。從而以財務(wù)手段促進(jìn)業(yè)務(wù)開展，合理把控業(yè)務(wù)運行中存在的風(fēng)險，規(guī)范業(yè)務(wù)的開展模式，規(guī)范企業(yè)的發(fā)展方式。并隨企業(yè)業(yè)務(wù)模式的越加豐富和多樣，將業(yè)務(wù)財務(wù)作為財務(wù)管理中的獨立部分進(jìn)行管理，以此優(yōu)化管理、提升效率，更能夠深入結(jié)合發(fā)展實際，為高層的管理決策提供有效建議。成熟化的業(yè)務(wù)財務(wù)能夠發(fā)揮管理者及引領(lǐng)者的職能，不斷促進(jìn)業(yè)務(wù)模式的翻新及發(fā)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長點。

（三）營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境

對房地產(chǎn)公司來講，內(nèi)部環(huán)境是否良好，不僅會對企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)、組織業(yè)務(wù)活動、識別和評估風(fēng)險產(chǎn)生直接影響，還會在一定程度上影響企業(yè)內(nèi)控活動的設(shè)計、信息溝通系統(tǒng)的建立、監(jiān)控活動的執(zhí)行情況等。相關(guān)研究說明：內(nèi)部控制水平低是引發(fā)大部分公司破產(chǎn)的直接原因。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)出營造內(nèi)控環(huán)境人手，通過企業(yè)文化建設(shè)、加強員工培訓(xùn)、引導(dǎo)員工參與公司內(nèi)部控制管理等手段，在公司內(nèi)部營造良好的環(huán)境，為內(nèi)控制度的施行奠定堅持的基礎(chǔ)。

（四）對增值稅管理工作進(jìn)行積極完善

房地產(chǎn)在進(jìn)行稅改后，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)依照實際情況，制定出合理的財務(wù)管理制度。在營改增獲利背景下，應(yīng)應(yīng)對營改增帶來的挑戰(zhàn)。針對營改增問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)政策，同時將增值稅進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃。另外，在經(jīng)營管理中，應(yīng)積極完善財務(wù)管理，確保財務(wù)混亂向合理方向流轉(zhuǎn)。針對合作企業(yè)進(jìn)行選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保自身財務(wù)管理具有合理性，同時供應(yīng)商應(yīng)開出相關(guān)增值稅發(fā)票，這樣才能促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部財政管理具有穩(wěn)定性。

（五）提高財務(wù)人員的財務(wù)核算能力

賬務(wù)管理人員的工作難度會伴隨著“營改增”的稅收政策的實施而大大的進(jìn)行了增強。所以要不斷地對則務(wù)管理人員進(jìn)行“營改增”政策的相關(guān)學(xué)習(xí)，讓他們深層次的對營改增政策的基本原理進(jìn)行理解明白。則務(wù)管理部門要經(jīng)常性的與國家稅務(wù)部門保持較好的聯(lián)系，時刻將稅收政策的新動向掌握住，并且時刻保持清醒和靈活的大腦。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要對財務(wù)工作人員的核算的能力和綜合的素質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)知識技能培訓(xùn)的方式。如果一些個房地產(chǎn)企業(yè)有便利的條件，可以專門請專業(yè)的會計師為則務(wù)人員對“營改增”稅收制度進(jìn)行細(xì)致的講解。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視考核制度的完善，通過對財務(wù)工作的具體的考核，來使得則務(wù)的工作人員，有責(zé)任的意識，這樣他們便自覺的積極的去進(jìn)行工作，從而使得其企業(yè)中則務(wù)部門的工作的效率大大的得到了提高。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，使其提升專業(yè)水平及綜合素質(zhì)，增強風(fēng)險意識。財務(wù)管理人員應(yīng)暢通和決策者之間的溝通渠道，積極與稅務(wù)部門交流，及時掌握最新政策，營造良好的外部環(huán)境。

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