淺談閑置工業(yè)建筑資產(chǎn)開發(fā)利用方案的制定

【摘 要】在生產(chǎn)型企業(yè)不斷發(fā)展的進(jìn)程中，因產(chǎn)業(yè)方向發(fā)生改變、生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大等原因，發(fā)生了生產(chǎn)場(chǎng)所遷移、廠房功能改變等不可避免的生產(chǎn)要素變革，原有的廠房、土地及附屬設(shè)施等工業(yè)建筑資產(chǎn)由于生產(chǎn)條件受到局限導(dǎo)致長(zhǎng)期閑置，這就需要考慮如何對(duì)此類閑置的工業(yè)建筑資產(chǎn)進(jìn)行有效的開發(fā)利用。本文我將圍繞閑置工業(yè)建筑資產(chǎn)開發(fā)利用方案的制定進(jìn)行討論，試以用多種形式對(duì)資產(chǎn)開發(fā)利用的可行性進(jìn)行研究，進(jìn)一步啟發(fā)建筑資產(chǎn)開發(fā)工作的思路，更好的應(yīng)用到自己的實(shí)際工作中去。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)建筑;閑置;開發(fā)利用;方案

1閑置工業(yè)建筑：

建筑是人們?yōu)榱藵M足社會(huì)生活需要，利用所掌握的物質(zhì)技術(shù)手段，并運(yùn)用一定的科學(xué)規(guī)律、設(shè)計(jì)理念和美學(xué)法則創(chuàng)造的人工環(huán)境。廣義的建筑是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物;狹義的建筑是指房屋，不包括構(gòu)筑物，是指有基礎(chǔ)墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所?，F(xiàn)代建筑相關(guān)專業(yè)多是指狹義的建筑涵義。

建筑按使用性質(zhì)分為三類：一是居住建筑，如住宅、集體宿舍等;二是公共建筑，如商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等;三是工業(yè)建筑，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、配套設(shè)施等。本文主要探討對(duì)閑置的工業(yè)建筑的開發(fā)和利用。

2閑置工業(yè)建筑的特征：

工業(yè)建筑建成之初就被要求配合生產(chǎn)工藝的復(fù)雜多樣性，在設(shè)計(jì)建造、使用要求、室內(nèi)采光、屋面排水等構(gòu)造方面均有特定需求，隨著生產(chǎn)力的提升和產(chǎn)能擴(kuò)大等需求，工業(yè)建筑被改造以適應(yīng)發(fā)展，但部分改造性價(jià)比低、規(guī)模拓展受限的工業(yè)建筑被逐步拋棄，形成閑置建筑。

2.1應(yīng)用屬性單一

早期的工業(yè)建筑，大多為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的國(guó)有企業(yè)修建，其土地大多為劃撥工業(yè)用地，且為專門產(chǎn)品打造，隨著社會(huì)發(fā)展、社會(huì)供求發(fā)生改變，特定時(shí)期的產(chǎn)品已無(wú)法滿足社會(huì)需求而逐步被取代，但其性質(zhì)、狀態(tài)、地理位置受到諸多限制，無(wú)法改變使用用途而形成了使用功能單一、改造成本高的閑置資產(chǎn)。

2.2空間利用率低

工業(yè)建筑中的生產(chǎn)設(shè)備多、體量大，并有多種起重運(yùn)輸設(shè)備通行，故通常具有較大的通敞空間，長(zhǎng)寬高動(dòng)輒幾十上百米，加之其存在年限久遠(yuǎn)、承重能力差，除了繼續(xù)作為生產(chǎn)空間以外的開發(fā)，都存在上層空間浪費(fèi)、空間利用率低的問(wèn)題。

2.3使用功能差

工業(yè)建筑為滿足生產(chǎn)活動(dòng)通風(fēng)的需要，往往在屋頂上設(shè)有天窗，且墻面開窗面積大，多采用預(yù)制構(gòu)件裝配而成，屋面防水、配電走線、排水排廢及各種設(shè)備管線的安裝構(gòu)造極為復(fù)雜，閑置后凸顯出來(lái)密閉性能差、改造成本高等特性，大大降低了使用功能。

2.4建筑結(jié)構(gòu)固化

單層的工業(yè)建筑由于面積跨度大，屋頂及吊車荷載較重，多采用鋼筋砼排架結(jié)構(gòu)承重;多層的工業(yè)建筑，由于荷載較大，廣泛采用鋼筋砼骨架結(jié)構(gòu)承重;特別高大的工業(yè)建筑或地震烈度高的地區(qū)廠房采用鋼骨架承重。若非大額資金投入，很難將此類工業(yè)建筑物的結(jié)構(gòu)安全地進(jìn)行改造用作他用。

3開發(fā)利用方案：

對(duì)于閑置工業(yè)建筑的開發(fā)，需從開發(fā)方式、難易程度、成本收益、可行性研究、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面作系統(tǒng)性考慮，為閑置資產(chǎn)量體裁衣，打造一種性價(jià)比高、適應(yīng)于資產(chǎn)本身屬性的開發(fā)方案。

3.1租賃使用

在不改變?cè)匈Y產(chǎn)狀態(tài)的條件下，尋找合適的租戶對(duì)其進(jìn)行使用是可行性最強(qiáng)、最為容易的方式，例如租賃給規(guī)模較小的同類型生產(chǎn)企業(yè)，一來(lái)原有的附屬設(shè)施可以得以繼續(xù)使用為租戶提供便利;二來(lái)對(duì)于資產(chǎn)持有方來(lái)說(shuō)也避免了資源的浪費(fèi)，進(jìn)一步拓展收益。但其缺點(diǎn)在于，在租戶從事生產(chǎn)勞作的過(guò)程中，資產(chǎn)持有方不可能對(duì)其進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，若出現(xiàn)安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)恐會(huì)受到牽連，可考慮簽訂一份安全責(zé)任書來(lái)進(jìn)行規(guī)避。

3.2合作使用

資產(chǎn)持有方可根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，尋求產(chǎn)業(yè)投資的合作伙伴，將閑置工業(yè)建筑進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，以資產(chǎn)出資方式合作設(shè)立試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，此方案還需考慮留出5-10年的發(fā)展空間，不然又會(huì)處于生產(chǎn)要素追不上生產(chǎn)需求的被動(dòng)局面。這種方式的局限性一方面在于投資回收期較長(zhǎng)，收益規(guī)模和時(shí)間均不能確定;另一方面就是無(wú)法準(zhǔn)確判斷產(chǎn)業(yè)合同伙伴的實(shí)力與信用，可能面臨投資損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

近年來(lái)，隨著文化產(chǎn)業(yè)的興起，將老舊工業(yè)區(qū)打造成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的做法受到了追捧，例如北京的798藝術(shù)區(qū)原為原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地，藝術(shù)家和文化機(jī)構(gòu)成規(guī)模地租用和改造空置廠房后，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧等各種空間的聚合，成為了北京都市文化的新地標(biāo)。這種方式不僅對(duì)原址原貌進(jìn)行了保護(hù)利用，還塑造了集歷史資源保護(hù)、文化創(chuàng)意、藝術(shù)交流等復(fù)合功能為一體的街區(qū)。但其風(fēng)險(xiǎn)在于投資規(guī)模大，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的吸引力具有不確定性。

3.4資產(chǎn)置換

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一些原本偏遠(yuǎn)的郊區(qū)也漸漸發(fā)展成為了中心地帶，原本的工業(yè)生產(chǎn)園可能因?qū)用癍h(huán)境的影響而被迫停業(yè)?？煽紤]與政府住建部門、城市規(guī)劃部門對(duì)接，尋求資產(chǎn)置換的可能性。一旦達(dá)成共識(shí)，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，不僅可提升居民居住環(huán)境，還可將企業(yè)引入郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園打造產(chǎn)業(yè)集群，而置換出來(lái)的土地又可進(jìn)一步開發(fā)利用;對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可獲得搬遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，還將獲得更大的用地以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。但此方案的可行性強(qiáng)烈依賴與當(dāng)?shù)卣馁Y金實(shí)力及發(fā)展規(guī)劃，隨主觀意愿落地的可能性小。

3.5房地產(chǎn)開發(fā)

對(duì)于資產(chǎn)置換中政府有開發(fā)意愿但資金不足時(shí)，可考慮同房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)拿出資金用于遷置，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地出讓，形成有錢出錢有力出力的局面。但此種方案對(duì)閑置的工業(yè)建筑群要求極高，需要具有合適的地理位置和一定的規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)住房樓間距、容積率等硬性條件估算其銷售額來(lái)判斷是否有利可圖，一旦某方面的條件受到規(guī)制，合作開發(fā)就無(wú)法進(jìn)行。

4方案的選擇：

綜上所述，對(duì)于閑置工業(yè)建筑的開發(fā)利用方案，每種方式都具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，首先需要對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致分析，從資產(chǎn)規(guī)模、類型、用途、定位、地理位置、文化意義等方面全方位考慮，選定可行性強(qiáng)的方案。

通過(guò)分析可做以下幾種匹配：一是對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模小、地理位置分散的建筑可采取租賃使用的方式快速產(chǎn)生收益;二是對(duì)于自身企業(yè)有試點(diǎn)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的，可以采取與外部產(chǎn)業(yè)投資合作的方式開展業(yè)務(wù);三是對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)氛圍較好、閑置建筑具歷史保護(hù)意義的資產(chǎn)，可考慮采用打造文創(chuàng)園的方式;四是對(duì)于地理位置現(xiàn)處于居住中心區(qū)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以考慮與當(dāng)?shù)卣畷?huì)商通過(guò)置換的方式共謀發(fā)展;五是對(duì)于地理環(huán)境優(yōu)渥且具有一定規(guī)模的工業(yè)建筑園區(qū)，可以采用與房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式。無(wú)論作何種方案的選擇，因地制宜選擇合適自身企業(yè)發(fā)展方式的開發(fā)利用才是重中之重。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭小婭，1990年11月2日，女，漢族，貴州省，學(xué)位：碩士，主管，研究方向：建筑資產(chǎn)開發(fā)利用。