2018年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)情況分析

文／李海兵

李海兵 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院黨委書記、副院長(zhǎng)

地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作是土地調(diào)查評(píng)價(jià)領(lǐng)域的一項(xiàng)長(zhǎng)期基礎(chǔ)性工作。對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)，我們的工作持續(xù)多年，基本形成了成熟的工作組織管理和技術(shù)流程體系，地價(jià)數(shù)據(jù)成果也每年按時(shí)向社會(huì)公布。從全國(guó)城市地價(jià)網(wǎng)上，社會(huì)各界可以隨時(shí)查到各個(gè)季度全國(guó)、各區(qū)域、各監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)指標(biāo)，甚至可以查詢到具體監(jiān)測(cè)點(diǎn)宗地的位置、基本信息和動(dòng)態(tài)價(jià)格。

2018 年第一季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)整體趨勢(shì)如下：

一、綜合地價(jià)環(huán)比增速放緩，住宅地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)三個(gè)季度回落

2018 年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為4148元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)水平分別為每平方米7350元、6666元和813元。從環(huán)比增速來(lái)看，綜合地價(jià)環(huán)比上漲1.58%，較上一季度收窄0.09個(gè)百分點(diǎn)，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為1.37%、2.21%、0.82%，較上一季度分別變化0.25、-0.26、-0.02個(gè)百分點(diǎn)。除了商服用地外，綜合、住宅、工業(yè)用地環(huán)比增速均有所放緩。其中，住宅地價(jià)增速連續(xù)三個(gè)季度放緩，商服、工業(yè)地價(jià)增速相對(duì)平穩(wěn)。

全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為7.13%、5.33%、10.43%、3.44%，較上一季度分別上漲0.42、0.81、0.22、0.42個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總體水平為6212元／平方米，較上一季度增長(zhǎng)1.56%，較去年同期增長(zhǎng)7.49%。商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為9965元／平方米、9703元／平方米和1111元／平方米；環(huán)比增速分別為1.35%、1.91%和1.13%；同比增速依次為5.71%、9.87%和4.72%。重點(diǎn)城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均較上一季度有所下降，住宅地價(jià)環(huán)比增速降幅較主要監(jiān)測(cè)城市更為明顯，工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速本季度有所上升。

二、一線城市綜合、商服、住宅地價(jià)同、環(huán)比增速放緩；二線城市各用途地價(jià)環(huán)比增速放緩；三線城市住宅地價(jià)增速超過(guò)一二線城市。

2018 年第一季度，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速放緩，工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速上升；二線城市各用途地價(jià)環(huán)比增速均有所放緩，除工業(yè)地價(jià)同比增速上升外，其他用途地價(jià)同比增速回落；三線城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速上升，工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速放緩，各用途地價(jià)同比增速均有所上升。就住宅地價(jià)而言，一、二、三線城市地價(jià)環(huán)比分別上漲1.63%、2.0%、2.63%，較上一季度變化-0.47、-0.51、0.08個(gè)百分點(diǎn)；一線城市同比增速為10.88%，連續(xù)5個(gè)季度放緩，本季度回落1.79個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比分別上漲9.56%、11.21%，分別變化-0.09、1.26個(gè)百分點(diǎn)。三線城市住宅地價(jià)同、環(huán)比增速均超過(guò)一、二線城市。

三、重點(diǎn)區(qū)域工業(yè)地價(jià)同比增速有所上升，住宅地價(jià)同比增速整體放緩

一季度，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)分別為每平方米5876元、7566元、4448元。

環(huán)比來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為0.80%、2.44%、1.55%，分別下降0.04、0.25、0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角地區(qū)綜合地價(jià)保持較快速增長(zhǎng)，環(huán)渤海地區(qū)保持低速增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角地區(qū)變化平穩(wěn)。同比來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)綜合地價(jià)增速為4.90%，較上一季度上升0.11個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為10.94%、7.04%，較上一季度分別下降0.29、0.02個(gè)百分點(diǎn)。分用途來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，商服地價(jià)環(huán)比增速依次為0.36%、1.02%、1.29%，同比增速依次為2.51%、4.42%、6.08%；住宅地價(jià)環(huán)比增速依次為0.92%、3.02%、2.05%，同比增速依次為7.14%、15.10%、9.87%；工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.74%、2.49%、1.01%，同比增速依次為2.92%、9.62%、3.86%?？傮w來(lái)看，三大重點(diǎn)區(qū)域工業(yè)地價(jià)同比增速有所上升，住宅地價(jià)同比增速則整體回落。

四、熱點(diǎn)城市住宅用地市場(chǎng)持續(xù)降溫

20個(gè)熱點(diǎn)城市中，12個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比增速回落，其中，上海連續(xù)6個(gè)季度降速，北京連續(xù)5個(gè)季度降速，南京、合肥兩市地價(jià)環(huán)比下降；13個(gè)城市住宅地價(jià)同比漲幅回落，其中南京地價(jià)水平低于去年同期。本季度，北京、天津、上海、南京、福州、深圳、合肥等7個(gè)城市住宅地價(jià)同比、環(huán)比增速均有所放緩。

五、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析及趨勢(shì)判斷

（一）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開局良好，企業(yè)盈利改善，市場(chǎng)信心增強(qiáng)

一季度，國(guó)際正負(fù)因素交織，但國(guó)內(nèi)宏觀層面總體穩(wěn)定，得益于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量”發(fā)展特征深化，企業(yè)盈利能力改善，市場(chǎng)信心持續(xù)增強(qiáng)。制造業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴?，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)；非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)運(yùn)行總體延續(xù)平穩(wěn)較快的格局。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)和社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，終端需求趨穩(wěn)。一季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)階段，全國(guó)地價(jià)總體水平保持溫和上行。

（二）住宅用地供應(yīng)比例加大，熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量連續(xù)5個(gè)季度同比增加

根據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年第一季度，全國(guó)106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積4.28萬(wàn)公頃，達(dá)到2016年以來(lái)同期供應(yīng)高值。供應(yīng)量環(huán)比減少48.99%，同比增加15.94%，其中商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地分別供應(yīng)約0.37、1.03、1.34萬(wàn)公頃，環(huán)比分別減少19.34%、28.59%、16.41%，同比分別增加為31.99%、22.15%、30.70%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積1.40萬(wàn)公頃，同比增加24.59%，同比漲幅是2014年第1季度以來(lái)的最高值。

從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，一季度，住宅用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例為24.12%，較上一季度增加6.89個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加1.23個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地供應(yīng)占比達(dá)到2014年一季度以來(lái)的最高值。分城市類型來(lái)看，一季度各類城市商服、住宅用地供應(yīng)同比均有明顯增長(zhǎng)。其中，一、二、三線城市住宅用地供應(yīng)量同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。從20個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，住宅用地供應(yīng)連續(xù)5個(gè)季度同比增加，本季度增幅17.67%。

（三）房地產(chǎn)政策導(dǎo)向穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)防控趨嚴(yán)，調(diào)控成效顯現(xiàn)，全國(guó)住宅地價(jià)增速環(huán)比持續(xù)回落

當(dāng)前，“房住不炒”的政策導(dǎo)向強(qiáng)化，政府工作報(bào)告明確了“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的總體思路。兩會(huì)期間，多部委負(fù)責(zé)人表態(tài)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控趨嚴(yán)，長(zhǎng)效機(jī)制不斷深化。同時(shí)，金融監(jiān)管持續(xù)升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行規(guī)范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調(diào)，市場(chǎng)資金流動(dòng)性收緊。除北京、廣州等一線熱點(diǎn)城市明確嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制市場(chǎng)泡沫外，部分區(qū)縣單元也相繼發(fā)布了從嚴(yán)的調(diào)控政策?？傮w來(lái)看，一季度，房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)一步受到遏制，調(diào)控成效鞏固，全國(guó)及一、二線熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅持續(xù)回落。

（四）租賃住房、人才引進(jìn)等政策集中出臺(tái)，庫(kù)存去化加快，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)樂(lè)觀，帶動(dòng)部分地區(qū)住宅地價(jià)較快上漲

一季度，在建立健全住房租賃金融支持體系方面，貨幣保持定向?qū)捤?，資金流動(dòng)性依然較為充足，對(duì)建設(shè)租賃住房的金融支持力度加大。同時(shí)，保障基本住房需求，各地人才引進(jìn)政策集中出臺(tái)。基于人才流入預(yù)期和庫(kù)存補(bǔ)充需求，企業(yè)對(duì)未來(lái)保持樂(lè)觀，房產(chǎn)開發(fā)投資基本穩(wěn)定，有所回升。尤其是在三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫拉動(dòng)土地市場(chǎng)，表現(xiàn)在住宅地價(jià)增幅方面，本季度三線城市環(huán)比高于一二線城市，西部地區(qū)環(huán)、同比增幅高于東、中部地區(qū)。

2018 年二季度，宏觀政策預(yù)期穩(wěn)定，土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；因城施策、防控風(fēng)險(xiǎn)、短期和長(zhǎng)效并重的調(diào)控思路下，住宅地價(jià)增幅進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)。