一個(gè)中部縣城的地產(chǎn)演義

韋星

2018年7月6日上午，張小林從民政局出來(lái)的時(shí)候，明晃晃的陽(yáng)光就打照在臉上。握著紅本本，看了眼身旁的嬌妻，張小林笑了。

此刻的太和縣，晴空萬(wàn)里，萬(wàn)物生輝。和這天天氣一樣，張小林的內(nèi)心也一下子亮堂起來(lái)，畢竟，“終于結(jié)婚了！”

張小林是安徽省太和縣城關(guān)鎮(zhèn)人，今年30歲。對(duì)城市人而言，這年齡不大，但在農(nóng)村，這意味著已過(guò)結(jié)婚年齡好幾年，并有邁向孤獨(dú)終老的危險(xiǎn)。棚改讓張小林“幸運(yùn)”地逃離這一危險(xiǎn)處境。

早前，張小林處過(guò)幾個(gè)對(duì)象，但到談婚論嫁時(shí)就散伙了，原因在于他在城里沒(méi)房。如今，棚改的貨幣化安置讓他在一個(gè)叫玫瑰莊園的小區(qū)里有了兩套房。

更多的年輕人沒(méi)能像他這般“幸運(yùn)”—其實(shí)，張小林也不知道算不算幸運(yùn)：這兩套房的獲得，是以拆掉他一棟老房和新背20多萬(wàn)元債務(wù)為代價(jià)。

但想到其他人為獲得這樣一套房，得付上百萬(wàn)元，張小林知足了。

房子，正成為橫亙?cè)谔涂h年輕人面前，一條終生都難以逾越的鴻溝。

奇 跡

太和在安徽省西北部，是阜陽(yáng)市下轄的八個(gè)縣市區(qū)之一，寓意太平祥和?？山鼉赡辏淮未蝿?chuàng)造的“奇跡”正讓全城的人心焦躁不安。房?jī)r(jià)，是它在當(dāng)下創(chuàng)造的最為耀眼的奇跡。

2015年，太和縣商品房每平米3500元。這樣，當(dāng)?shù)匾幻珓?wù)員一個(gè)月的工資可買(mǎi)到一平米。如夫婦都是公職人員，一人的工資供房，另一人用于生活，這樣的日子倒也“太平祥和”。

即便像張小林這樣的農(nóng)民，在當(dāng)時(shí)湊10萬(wàn)元首付，此后每月供1000多元房貸，也不是什么大難題。遺憾的是，張小林沒(méi)意識(shí)到，當(dāng)?shù)匾恢蔽也徽竦牡禺a(chǎn)行情，在當(dāng)時(shí)正醞釀著一輪再無(wú)法遏制的瘋狂上漲。

很多公務(wù)員也沒(méi)意識(shí)到?！拔乙粋€(gè)月工資3700元，現(xiàn)在也買(mǎi)不起房啊，”7月9日上午，太和縣房地產(chǎn)管理局的一名工作人員向記者抱怨，“我們公務(wù)員也是房?jī)r(jià)暴漲的受害者。”

進(jìn)入2016年，太和房?jī)r(jià)漲到4000元每平，此后每月以每平300元～500元，甚至是上千元的價(jià)格上漲。到了今天，每平米已飆到8000元以上，新開(kāi)盤(pán)的碧桂園·東方樾，每平米更是9500元至13000元不等。

太和縣有生物醫(yī)藥、有色金屬再生、發(fā)制品、工業(yè)篩網(wǎng)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但發(fā)展?fàn)顩r并不樂(lè)觀。今年1-5月，其多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速，都低于全市平均水平，有的甚至居于全市倒數(shù)第一：如固定資產(chǎn)投資，其增幅低于全市平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，增速是全市倒數(shù)第一；限額以上消費(fèi)品零售額的增幅，也低于全市平均水平3.3個(gè)百分點(diǎn)，增速也是全市倒數(shù)第一；全縣財(cái)政收入的增速也低于全市平均水平9.2個(gè)百分點(diǎn)，增速也屬全市倒數(shù)第一。此外，太和工業(yè)用電量的增速已連續(xù)3個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)。

在《2018年太和縣1-5月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》中，統(tǒng)計(jì)部門(mén)坦承：全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、増勢(shì)銳減，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速回落顯著。

太和縣是個(gè)農(nóng)業(yè)縣，全縣31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、177萬(wàn)人中，每年外出務(wù)工超40萬(wàn)人。當(dāng)?shù)厝撕茈y想象：沒(méi)有高端產(chǎn)業(yè)，缺乏有力產(chǎn)業(yè)支撐，沒(méi)有外來(lái)人口大量涌入，當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層每月就2000多元收入，房?jī)r(jià)何以短短兩年內(nèi)就像脫韁野馬一樣瘋漲？

看不透、也想不通的人們，眼睜睜看著高房?jī)r(jià)在各群體間劈出一條巨大的鴻溝，鴻溝還步步加深、拉大，他們夢(mèng)想某天會(huì)自動(dòng)彌合，但可能嗎？

張小林不知道，他沒(méi)心情考慮這些，畢竟他已站到了風(fēng)景相對(duì)亮麗的鴻溝那側(cè)。但無(wú)論是他所處的那側(cè)，還是對(duì)岸，因高房?jī)r(jià)催生出的新社會(huì)生態(tài)都正在上演著。

生 態(tài)

這個(gè)生態(tài)，張小林的表姐王帆有著比他更感性的認(rèn)知。王帆家住太和縣城的益民路，今年32歲，目前在太和一家地產(chǎn)中介從事二手房銷售。

王帆今年年初才到這家地產(chǎn)中介從事銷售，此前，她在縣城做點(diǎn)生意。職業(yè)的改變?cè)从谥車笥颜務(wù)摰脑掝}出現(xiàn)了變化。

2016年后，隨著房?jī)r(jià)暴漲、新建小區(qū)不斷涌現(xiàn)，王帆發(fā)現(xiàn)，周圍朋友茶余飯后討論的話題都是房子。“環(huán)境好不好？房?jī)r(jià)多少？電梯還是步梯？屬哪個(gè)學(xué)區(qū)？”王帆說(shuō)，有時(shí)她故意將話題岔開(kāi)，但不知不覺(jué)，大家又一次將話題扯回房子。

無(wú)論是他所處的那側(cè)，還是對(duì)岸，因高房?jī)r(jià)催生出的新社會(huì)生態(tài)都正在上演著。

王帆據(jù)此認(rèn)為，和房子相關(guān)的行業(yè)應(yīng)有不錯(cuò)前景。這時(shí)，她留意到，原先整個(gè)太和只有一家中介，但2016年后，不斷有中介公司進(jìn)駐太和，這包括全國(guó)一些知名的地產(chǎn)連鎖中介公司。

到了今天，短短兩年，太和已由一家地產(chǎn)中介公司的3家門(mén)店，發(fā)展到數(shù)十家公司、約上百家地產(chǎn)中介門(mén)店。圍繞著這些門(mén)店，很多內(nèi)心焦灼、面容憔悴的人，進(jìn)進(jìn)出出?！霸降却?，越焦慮，”王帆說(shuō)，現(xiàn)在大家基本絕望了，因?yàn)闈q到了絕大多數(shù)人都無(wú)法承受的程度。

但仍不乏一些高位的接盤(pán)俠，這些主要是急于買(mǎi)房結(jié)婚的，其次是來(lái)自鄉(xiāng)下，想給孩子提供更好教育的購(gòu)房者。

在太和，一個(gè)男人想結(jié)婚，沒(méi)100萬(wàn)元很難如愿。因?yàn)檐嚭头恳殉蔀楫?dāng)?shù)氐慕Y(jié)婚標(biāo)配?！笆赘都友b修，至少得50萬(wàn)吧？買(mǎi)車得十來(lái)萬(wàn)吧？”王帆說(shuō)，給丈母娘的禮金也得20萬(wàn)～30萬(wàn)吧？還有結(jié)婚請(qǐng)酒呢？所以家有兩個(gè)兒子的，都愁得要命。

這帶來(lái)的直接變化是，人們由過(guò)去的重男輕女，變成對(duì)女孩也一樣器重。

王帆有兩個(gè)孩子，第一個(gè)生于2009年，是男孩。當(dāng)時(shí)生下時(shí)，婆家全家都很高興。2012年，當(dāng)她第二個(gè)小孩要降生時(shí)，王帆在心里默念：是女兒！是女兒！

最后，如她所愿，是個(gè)女兒。因?yàn)?012年時(shí)，她就注意到社會(huì)習(xí)俗的變化，男的娶媳婦得付越來(lái)越多禮金。她不希望自己的晚年不僅被兒子掏光一輩子積蓄，還背負(fù)巨大債務(wù)。但一男一女至少可以通過(guò)“收支平衡”來(lái)化解這一風(fēng)險(xiǎn)。

不是每個(gè)家庭都這么幸運(yùn)，所以王帆周圍開(kāi)始出現(xiàn)一些陌生人。這些陌生人主要是來(lái)自外省的媳婦。

過(guò)去，太和男一般都娶本地女，但隨著新生代女孩對(duì)房子注意力的增加，在房?jī)r(jià)飆升、禮金高漲的情況下，很多當(dāng)?shù)啬腥艘讶⒉黄鸨镜叵眿D。

娶不起本地媳婦的青年開(kāi)始出省打工，這不只為錢(qián)，也為找到一個(gè)外省的媳婦而努力。在外省，特別是南方很多省市，父母嫁女兒時(shí)，不會(huì)向女婿伸手要禮金。相反，為讓女兒過(guò)得更好，父母還會(huì)“倒貼”一些。

天下父母本同心，太和父母亦如此。只是在當(dāng)?shù)?，人們?cè)绫滑F(xiàn)實(shí)綁架。

“你嫁女不收禮金，但你兒子娶媳婦時(shí)，對(duì)方的父母需要禮金啊，”王帆說(shuō)，這種習(xí)俗環(huán)環(huán)相扣，率先不遵守這個(gè)規(guī)矩的人，將付慘重代價(jià)，只有土豪或只生女兒的父母才有資本慷慨。

家有男孩的人們，隨著房?jī)r(jià)暴漲，勇于慷慨的越來(lái)越少了。

現(xiàn)在的太和縣城，隨著大拆大建的進(jìn)程，城市面貌煥然一新：道路寬敞，樓房林立，路燈明亮。一切，看上去都越來(lái)越有時(shí)代感，但王帆更喜歡十年前的太和。她說(shuō)，那時(shí)，拿一根5毛錢(qián)的冰棍，蹲在塵土飛揚(yáng)的馬路邊啃食著，感覺(jué)很幸福。

現(xiàn)在，臟亂差的場(chǎng)景不再，但每個(gè)人都行色匆匆。更切身的感受是，太和女性這些年成為上班一族的，越來(lái)越多。

過(guò)去，太和女性結(jié)婚后，通常在家?guī)Ш⒆印⒘侠砑覄?wù)，很少出去上班?！凹彝ブ鲖D的比例五年前至少60%以上，”王帆說(shuō)，近兩年，這個(gè)比例不到10%。根本就在于，房?jī)r(jià)飆升，光靠丈夫一人上班，很難把家撐起來(lái)。

邏 輯

像太和這樣，一個(gè)并不富裕的中國(guó)中部五線城市，高房?jī)r(jià)的邏輯如何演繹？有人將它鎖定在了“太和要建市”上。

2016年起，太和悄悄為撤縣設(shè)市謀劃和部署工作。到2017年4月18日，太和突然高調(diào)召開(kāi)撤縣設(shè)市工作推進(jìn)會(huì)，并通過(guò)電視等形式公開(kāi)宣傳報(bào)道。

同一天，太和還召開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)整治工作會(huì)議，會(huì)上，有官員指出，“太和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些亂象?！辈贿^(guò)，整治后，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。

撤縣設(shè)市在一定程度上刺激人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，也迎合購(gòu)房者關(guān)于升值的種種想象。但這不是問(wèn)題的關(guān)鍵，關(guān)鍵的種子在2015年春天就已種下，那是一場(chǎng)席卷全國(guó)、聲勢(shì)浩大的城市更新運(yùn)動(dòng)—棚改。

早在2010年，太和就提出“改造老城區(qū)、建設(shè)新城區(qū)、連接開(kāi)發(fā)區(qū)”的城建思路，但進(jìn)展緩慢。當(dāng)升級(jí)版的棚改政策出臺(tái)，這一城建思路的加速推進(jìn)找到了政策和資金支撐。

撤縣設(shè)市的需要，更是這場(chǎng)大規(guī)模城市更新和改造的動(dòng)力源。太和縣迅速成立五大片區(qū)拆遷指揮部、五大建設(shè)指揮部，并多次召開(kāi)全縣拆遷及項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)員會(huì)。僅2017年，全縣就完成拆違拆舊拆遷290萬(wàn)平方米。

現(xiàn)在，這個(gè)游戲還有繼續(xù)玩下去的沖動(dòng)，但很多人手里真的沒(méi)有錢(qián)了。

城關(guān)、舊縣、大新等太和縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都成了棚改重點(diǎn)區(qū)域。一時(shí)間，很多拆遷村民涌到縣城居住，縣城一房難求，一間2室1廳的住房租金由過(guò)去一年5、6千元，漲到現(xiàn)在的一年1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元。

城市地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)如火如荼。棚改安置也由過(guò)去的實(shí)物安置為主轉(zhuǎn)向貨幣化安置為主，這樣大批拆遷戶拿著大把的錢(qián)，火急火燎地涌入商品住房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自然一路上揚(yáng)，不斷飆升，去庫(kù)存工作很快完成。

“現(xiàn)在的太和，除新開(kāi)盤(pán)的，已沒(méi)什么新房源，”王帆說(shuō)，一開(kāi)盤(pán)，大家瘋一樣去搶，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)已漲到人們都無(wú)法承受的程度，所以漲不上去了。

2017年的數(shù)據(jù)顯示，棚改新開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目中，太和的貨幣化安置超過(guò)55%。到目前，太和已有超過(guò)8萬(wàn)人從舊房中退出，進(jìn)入新房。

但太和縣城擁有房源的群體，也出現(xiàn)兩極分化。夜晚，在劉園新村、富民家園以及長(zhǎng)征路上和堂、和府等諸多安置區(qū)或商品住宅區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)漆黑一片，入住率不超過(guò)30%。王帆說(shuō)，“有人沒(méi)房住，有的則是有房沒(méi)人住?！庇械牟疬w戶手里有好幾套房，根本就住不過(guò)來(lái)，“比如玫瑰莊園有個(gè)保安是拆遷戶，他手里就有三套房，”王帆說(shuō)。

手中有多余房源的拆遷戶，也想把房子在高位時(shí)賣掉，但太和二手房市場(chǎng)不是普通人可以承受得了的。目前，太和縣房管局對(duì)這些二手房，最高的評(píng)估價(jià)也就5300元一平，但實(shí)際交易價(jià)通常在8000多元一平。

但銀行是根據(jù)房管局的評(píng)估價(jià)來(lái)放貸，而不是根據(jù)實(shí)際交易價(jià)來(lái)放貸。王帆以一套100平的二手房為例說(shuō)，假如交易價(jià)是一平8300元，總價(jià)是83萬(wàn)元。但房管局的評(píng)估價(jià)最高做到5300元一平，評(píng)估總價(jià)也就53萬(wàn)元，銀行可貸的部分即是53萬(wàn)元的7成，這意味著購(gòu)房者首先得準(zhǔn)備剩下的3成資金，即15.9萬(wàn)元。此外，由于評(píng)估價(jià)每平米被做低了3000元，購(gòu)房者還得為這套房準(zhǔn)備這部分差額，即30萬(wàn)元，所以首付就變成45.9萬(wàn)元。

但購(gòu)房者手里有近50萬(wàn)元，他們還會(huì)買(mǎi)二手房嗎？所以，有購(gòu)房需求的繼續(xù)瞄準(zhǔn)新上市加推的樓盤(pán)，一旦開(kāi)盤(pán)，大家全力以赴沖進(jìn)去，共同助推他們不愿，但又不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)：高房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在，這個(gè)游戲還有繼續(xù)玩下去的沖動(dòng)，但很多人手里真的沒(méi)有錢(qián)了。

今年6月底，市場(chǎng)傳出“棚改一刀切，項(xiàng)目全部暫?！钡南?，隨后，國(guó)開(kāi)行“澄清”：棚改項(xiàng)目審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常。