共有產(chǎn)權(quán)房 養(yǎng)老新模式

暢婉潔

年過(guò)耄耋的謝志衡老人十分興奮地給記者介紹著搬進(jìn)新“家”后的生活，寵物狗在腳邊不停打轉(zhuǎn)，背后是謝志衡老人剛畫的幾幅油畫?！翱疾爝^(guò)很多養(yǎng)老院，不是布置得像醫(yī)院，就是禁止養(yǎng)寵物。最后選擇這里，也是因?yàn)檫@里有家的感覺(jué)。”謝志衡說(shuō)。

謝志衡老人所居住的恭和養(yǎng)老中心，是北京首個(gè)、也是全國(guó)首創(chuàng)的“共有產(chǎn)權(quán)”形式的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)項(xiàng)目。不僅能住在自己家里，還能享受近在咫尺的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)—這種聽(tīng)起來(lái)可望而不可即的養(yǎng)老設(shè)想，正在成為北京60歲以上老人的現(xiàn)實(shí)選擇。

居家享服務(wù)

走進(jìn)恭和養(yǎng)老中心，寬敞明亮的公共活動(dòng)大廳映入眼簾，一旁的展示臺(tái)上擺放著老人們制作的手工藝品。正對(duì)著大廳的是一個(gè)寬敞的公共廚房，設(shè)備設(shè)施一應(yīng)俱全，逢年過(guò)節(jié)時(shí)老人們可以與親朋齊聚一堂。貫通的長(zhǎng)廊連接著每一個(gè)老人的居室，每一個(gè)室外活動(dòng)場(chǎng)所都有不同的主題，同時(shí)中心內(nèi)的掛牌醫(yī)療機(jī)構(gòu)還可以為老人即時(shí)提供醫(yī)療服務(wù)。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，這里正在建一個(gè)幼兒園，可以讓入住于此的老年人真正享受到“多代共處”的天倫之樂(lè)。

“孫女最喜歡外面的滑梯了，每次都是為了滑梯來(lái)的。”謝志衡老人提起孫女，溫暖的笑容浮現(xiàn)在臉上。雖然孫女“另有所圖”，可是能經(jīng)?？吹綄O女，謝志衡老人依然十分開(kāi)心。

恭和養(yǎng)老中心項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)雙橋西巷6號(hào)，總建筑面積49120平方米，其中地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米。據(jù)試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目于2016年4月7日獲得預(yù)售許可證，可銷售養(yǎng)老公寓365套，銷售均價(jià)每平方米45448元；車位84個(gè)，銷售均價(jià)每平方米3842.39元。項(xiàng)目于2017年6月10日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，2017年7月14日正式網(wǎng)簽，至2017年9月23日累計(jì)簽約143套。

據(jù)北京市民政局介紹，民政局與北京市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》，支持有關(guān)企業(yè)利用朝陽(yáng)區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式。這種模式即“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”，將居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老融合起來(lái)。

按照這種模式，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購(gòu)買者分別按5%、95%的份額共同持有，限定60歲以上老年人居住。購(gòu)房后，入住的老年人可以享受由企業(yè)提供的配套醫(yī)療、護(hù)理、餐飲等公共服務(wù)。每月需繳3000元服務(wù)費(fèi)，與入住人共同居住的親屬或者陪同人員不受年齡限制，陪住人員原則上不得超過(guò)兩人。

養(yǎng)老企業(yè)新選項(xiàng)

共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房模式，一方面減少了進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)企業(yè)的“重資本”壓力，使其能更專注于提供后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)；另一方面也更好地關(guān)注到老人們居家養(yǎng)老及個(gè)性化的需求，比住養(yǎng)老院更自由、更舒心。

據(jù)北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵介紹，共有產(chǎn)權(quán)減少了進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的企業(yè)的“重資本”壓力，又使入住老人能夠擁有自己的一份房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“在世有房產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”?！梆B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地和地面設(shè)施需要大量的資本投入，我們?cè)谕七M(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)，重資本的壓力使很多企業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程中處于觀望狀態(tài)，也制約了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。”李紅兵說(shuō)。

共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房的嘗試，釋放了社會(huì)資本的流動(dòng)性。從恭和養(yǎng)老中心的實(shí)踐來(lái)看，既讓投資方快速收回重資產(chǎn)投入，又可以使企業(yè)專注于提升服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。居住在這里的老人，既擁有屬于自己的房子，又能享受包括定期健康評(píng)估、健康咨詢、24小時(shí)醫(yī)護(hù)緊急呼叫等在內(nèi)的65項(xiàng)基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)。

北京市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目，今后的監(jiān)管主要有“三個(gè)嚴(yán)禁”，即嚴(yán)禁以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房屋場(chǎng)地設(shè)施開(kāi)展與養(yǎng)老服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，嚴(yán)禁改變機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)。

多措并舉

據(jù)李紅兵介紹，為了保證入住人員符合條件，民政局會(huì)對(duì)入住的老年人的生活能力、身體狀況進(jìn)行綜合評(píng)估，保證年齡上符合要求的同時(shí)，能夠在此得到其所需要的養(yǎng)老服務(wù)。

另外，試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)也組建了評(píng)估團(tuán)隊(duì)，對(duì)客戶生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生等進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)束后，出具評(píng)估報(bào)告，定制服務(wù)清單，建立客戶信息檔案，檔案交由民政部門審核備案，以保障入住者符合入住條件。同時(shí)，每一名入住者在簽署《購(gòu)房協(xié)議》前，需支付每月3000元的服務(wù)費(fèi)，不論居室是否空置都要收取，這也杜絕了購(gòu)買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用。

試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，共有產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)借，如果購(gòu)買者家中老人去世后，房產(chǎn)可以出售、出租，出售按照市場(chǎng)價(jià)格，相關(guān)獲利全部為購(gòu)買者所得。如果家中老人過(guò)世，居室持有人又沒(méi)有養(yǎng)老需求，養(yǎng)老企業(yè)可以幫持有人按市場(chǎng)價(jià)出租，相關(guān)收益也全部由購(gòu)買者所得。如果是購(gòu)買后再次出售，新購(gòu)買者和新入住者也要符合相關(guān)條件，市住建委也將對(duì)再次交易環(huán)節(jié)進(jìn)行審核。

“持有居室5%的產(chǎn)權(quán)，是為了保持我們的‘養(yǎng)老屬性?！表?xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。配套的醫(yī)療康復(fù)、膳食管理等公共空間約占總面積的40%，由企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)。

按照試點(diǎn)項(xiàng)目每平方米4.5萬(wàn)元的售價(jià)計(jì)算，謝志衡老人購(gòu)買的82平方米居室，全款金額為369萬(wàn)（按95%的產(chǎn)權(quán)計(jì)算，實(shí)際總價(jià)格為350.55萬(wàn)元），50年所需繳納的服務(wù)費(fèi)為180萬(wàn)，共需繳款549萬(wàn)，相較周邊的房?jī)r(jià)，并不具備投資優(yōu)勢(shì)。

謝志衡老人對(duì)自己購(gòu)買的這處養(yǎng)老居室很滿意：“這就是我們自己的房子。我們的退休工資也負(fù)擔(dān)得起，解決了我們的吃飯醫(yī)療問(wèn)題，還減輕了孩子的負(fù)擔(dān)?！睂?duì)于居室的未來(lái)，他也有自己的規(guī)劃：“等我們都不在了，兒子老了的時(shí)候，也可以過(guò)來(lái)。他要是不愿意過(guò)來(lái)，我想著他岳父岳母也可以過(guò)來(lái)養(yǎng)老?！薄盎钪匈Y產(chǎn)，死了有遺產(chǎn)”，謝志衡老人已經(jīng)開(kāi)始提前規(guī)劃自己的資產(chǎn)了。