房地產(chǎn)建設項目開發(fā)全過程成本管理研究

蔣健民

成本管理作為企業(yè)現(xiàn)代化管理的產(chǎn)物，對節(jié)約成本并提升企業(yè)經(jīng)濟效益有著重要的意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資數(shù)額較高，周期長且整體的風險性較大的特點，更是需要借助成本管理來嚴格控制建設項目各個環(huán)節(jié)中的金額，從而達到約束和監(jiān)管的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營風險的基礎上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中的良性發(fā)展獻力。

一、成本管理的概述以及房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本構成內容

（一）概述

成本管理主要指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中開展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學管理的總稱，作為企業(yè)管理中的重要組成部分，成本管理對提升企業(yè)內部管理水平并規(guī)范經(jīng)濟業(yè)務核算、改進企業(yè)內部管理等有著重要的幫助。一般來說，進行成本管理的主要目的是為了充分調動企業(yè)內部的全體成員，在保證企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的前提下，對生產(chǎn)經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)展開科學的管理，以此在降低成本的基礎上獲得最大的經(jīng)濟效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對經(jīng)濟活動進行事前的測定、事中的控制以及事后考核的一個過程，并以此來形成一種全企業(yè)、全過程、多層次、多立體的成本體系。在開展成本管理時，首先要認真開展成本預測工作，對階段內的成本水平和目標進行規(guī)劃，并對成本目標實現(xiàn)的方案進行有效的成本決策，還要加強成本日常的審核監(jiān)督，要及時發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來促進企業(yè)不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對其進行管理和考核，從而達到成本管理的目的。

（二）構成

房地產(chǎn)建設項目在進行企業(yè)成本管理過程中主要包括三部分。一是開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地價款，也就是為了獲得土地開發(fā)使用權所發(fā)生的全部費用，例如土地價款、土地契稅、土地拆遷補償費等。還有前期工程費，指的是在得到土地開發(fā)權后，項目開發(fā)前期所發(fā)生的水文地質勘查費、規(guī)劃設計費等費用。另外還有基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套費、開發(fā)間接費、資本化利息以及不可預見費等。其次為期間費用，期間費用主要包括管理費用、營銷費用。最后為稅金，也是房地產(chǎn)建設項目進行成本管理中最為重要的一個部分，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅及附加等稅種。土地增值稅指的是轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及構筑物并在此基礎上所取得的單位和個人以及轉讓所獲得的收入，通過計稅的方式體現(xiàn)出來，并向國家繳納。營業(yè)稅及附加指的是消費稅、資源稅、城市維護建設稅等，這類的稅金一般都是當月根據(jù)銷售額和相關的成本，按照相關的規(guī)定稅率來計算得出。

二、房地產(chǎn)建設項目開發(fā)全過程成本管理存在的問題

首先，當前房地產(chǎn)建設項目沒有實行嚴格的預算管理，主要體現(xiàn)在很多房地產(chǎn)建設項目管理者和負責人都將更多的重視程度轉向追求經(jīng)濟效益等方面上，卻忽略了內部預算管理，所制定的預算管理體制不夠完善，甚至一些企業(yè)內部的預算管理流于形式，無法對成本管理起到有效的促進作用。其次，當前很多房地產(chǎn)建設項目忽視了投資目標決策階段的管理控制，造成了成本支出失控，體現(xiàn)在很多企業(yè)的管理者對決策方面的成本管理意識不足，再加上房地產(chǎn)項目前期的投資金額巨大，缺乏內部控制，也沒有建立成熟合理的內部控制指標評價體系，致使經(jīng)濟活動運行和決策出現(xiàn)失誤，會在無形中為企業(yè)的良性發(fā)展帶來了巨大的阻礙，這也是當前房地產(chǎn)建設項目運營中最為薄弱的部分。最后，當前房地產(chǎn)建設項目并沒有加強竣工方面的成本控制，并忽視了動態(tài)地造價管理，僅僅對事前的控制、事中的控制，卻沒有采取有效的措施方案，更是缺乏項目直到竣工完成并驗收的全過程造價控制管理。

三、加強房地產(chǎn)建設開發(fā)項目全過程成本控制的幾點重要舉措

（一）制定完善的預算管理機制

制定完善的預算管理機制是當前提升房地產(chǎn)建設項目全工程成本管理水平的重要舉措，在房地產(chǎn)建設項目運轉的過程中，難免會出現(xiàn)因細節(jié)上的差異造成實際的預算執(zhí)行與所制定的預算不相吻合符等情況的發(fā)生，為了有效的規(guī)避這一問題，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)內部預算管理水平，通過提升管理者的重視程度以及重新審視預算管理中存在的不足來制定完善的預算管理體系，促使內部預算管理活動與房地產(chǎn)所開展的經(jīng)濟活動相吻合，還要在此基礎上建立健全完善的風險預警機制，通過動態(tài)的風險預警機制來及時反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中潛在的風險，從而在第一時間進行合理有效的解決，也能將預算資金控制在一定范圍內，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動能夠平穩(wěn)的運行。

（二）加強目標決策的控制并制定內部控制指標評價體系

加強目標決策的控制并制定內部控制指標評價體系是當前提升房地產(chǎn)建設項目全工程成本管理水平的又一重要舉措，在制定決策的過程中也需要考慮多方面的因素，通過市場調查以及實際探究等來進一步了解當?shù)氐南M水平、裝修標準、周邊建筑以及同行業(yè)的建筑項目地點等，從而做好正確的決策，找好目標人群，根據(jù)目標人群的喜好來設計合適的風格，以此來針對性的制定房屋建筑裝修計劃，也能有計劃的制定成本管理內容。除此之外，還要在此基礎上建立內部控制指標評價體系，了解房地產(chǎn)經(jīng)濟項目內部控制的具體要素，并在此基礎上制定合理的指標評價體系，通過指標評價合理規(guī)劃、控制成本管理內容。

（三）加強竣工階段的成本控制

竣工驗收的依據(jù)作為項目總體成本核算的基礎，需要包括初步設計、施工圖、施工技術驗收規(guī)范等，并需要有關部門的審批調整和修改，在加強這一階段的成本控制首先需要做到嚴格的檢查工程的竣工結算，其中包括竣工文件的審查、合同條款的核對以及落實設計變更簽證等，還需要根據(jù)圖紙來具體的核實工程的數(shù)量以及單價，特別是要引進當前先進的計算方式計算手段，轉變以往傳統(tǒng)的人工計算方式，并盡可能的減少誤差的產(chǎn)生，提升竣工結算的精準度。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理對企業(yè)進一步擴大市場份額，提升經(jīng)濟效益有著巨大的幫助，也能有效的避免因投資失控造成企業(yè)面臨經(jīng)營風險的局面。因此，采取嚴格的合同管理措施、加強投資目標決策階段的控制舉措、加強竣工階段的成本控制加強房地產(chǎn)建設開發(fā)項目全過程成本控制的重要舉措，更是必經(jīng)之路。