關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)思考

李賽美

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅法系統(tǒng)的不斷完善，稅收籌劃逐漸成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不可或缺的組成部分。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)工作，合理避稅，優(yōu)化稅負(fù)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作的必要性

稅收是企業(yè)運(yùn)行中無(wú)償向政府支付的費(fèi)用，稅收籌劃是企業(yè)用來(lái)合理的降低稅費(fèi)的一種方式，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理，節(jié)省企業(yè)的支出成本，房地產(chǎn)是一種資金密集的行業(yè)，非常有必要進(jìn)行稅收籌劃，降低企業(yè)運(yùn)行的成本，提高企業(yè)的整體收入。如在預(yù)征階段，土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅負(fù)合計(jì)已達(dá)銷(xiāo)售額的12%左右，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則稅負(fù)基本在13%以上，有的甚至超過(guò)20%。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是非常必要的，能最大程度的降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

(一)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅的籌劃

從2007年2月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式轉(zhuǎn)為“清算制”，土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占較大比例，因而，進(jìn)行合理的稅收籌劃可以有效降低企業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)價(jià)值最大化。

1.從收入方面進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，可以專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)一家針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立裝修設(shè)計(jì)的公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋的裝修。在具體簽約合同的時(shí)候可以籌劃簽訂兩份合同，一份合同是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶(hù)簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，另外一份就是裝修公司與客戶(hù)簽訂的室內(nèi)裝修合同。房屋銷(xiāo)售合同需要繳納土地增值稅，而裝修合同只需繳納增值稅及附加，不需繳納土地增值稅，通過(guò)分散收益，減少企業(yè)中需要繳納的費(fèi)用。

2.從利息扣除方面進(jìn)行稅收籌劃

稅法針對(duì)土地增值稅清算中的利息支出作出了相關(guān)規(guī)定，利息支出如能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)傆?jì)算，且能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按實(shí)際數(shù)扣除，但扣除金額不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額。如不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)傆?jì)算或提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)按取得土地支付金額與開(kāi)發(fā)成本之總和的10%扣除?！比绻康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的成本來(lái)自負(fù)債籌集，且利息較高，如能準(zhǔn)確核算又能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，就可據(jù)實(shí)扣除利息。

3.從稅收優(yōu)惠政策方面進(jìn)行稅收籌劃

（1）國(guó)家稅收政策中關(guān)于土地增值稅中規(guī)定，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，則免繳土地增值稅；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，需按增值額進(jìn)行相應(yīng)的納稅。對(duì)于一些既建設(shè)普通住宅又建設(shè)其他類(lèi)型項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)分別核算增值額，假如出現(xiàn)未分開(kāi)計(jì)算或沒(méi)有準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目增值額的現(xiàn)象，則房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的房屋建筑不符合免稅的規(guī)定。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合作建房的方式實(shí)現(xiàn)稅收籌劃，一方出房地產(chǎn)建筑資金，另一方提供建房需要的土地，兩者合作建造房屋，建成項(xiàng)目以后按照比例進(jìn)行分配，能夠暫時(shí)免去土地增值稅的征收。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用國(guó)家這項(xiàng)政策。比如房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)土地后，通過(guò)提前招收購(gòu)房者的購(gòu)房資金進(jìn)行建房，在形式上就符合了國(guó)家的政策，最終的房屋由資金提供者所擁有。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)所得稅的籌劃

1.選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)投資的地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃工作，這一現(xiàn)象是通過(guò)國(guó)家對(duì)一部分地區(qū)進(jìn)行的稅收優(yōu)惠政策以后才出現(xiàn)的。需要繳納稅務(wù)的企業(yè)通過(guò)計(jì)算企業(yè)支出成本和最終獲得的經(jīng)濟(jì)利益，可以在一些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)地區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)特區(qū)等國(guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。假如房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在稅收優(yōu)惠地區(qū)進(jìn)行了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通過(guò)制度相應(yīng)的策劃方案，就能享受到國(guó)家的稅收優(yōu)惠。

2.選擇從屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)子公司、其他地區(qū)的分公司和企業(yè)的公共辦事處。這三種從屬機(jī)構(gòu)在計(jì)算、納稅及稅收優(yōu)惠方面是不同的。房地產(chǎn)子公司在設(shè)立時(shí)是非常復(fù)雜的，有著公司獨(dú)立的法人代表，需要獨(dú)立的計(jì)算和進(jìn)行繳納稅費(fèi)，但是在建設(shè)中能享受當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策；而企業(yè)的分公司和辦事處在設(shè)立時(shí)是非常簡(jiǎn)單的，不需要進(jìn)行獨(dú)立計(jì)算和繳納稅費(fèi)，但同時(shí)也享受不到當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策。所以企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

3.利用稅前扣除的項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

我國(guó)稅務(wù)單位規(guī)定每個(gè)企業(yè)的所得稅的稅率都是25%，納稅企業(yè)每年的總收入減去項(xiàng)目扣除以后的金額就是企業(yè)需要繳納的費(fèi)用?？鄢髽I(yè)項(xiàng)目的金額是每年都需要進(jìn)行的。從具體的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目來(lái)看，主要能進(jìn)行稅收籌劃固定資產(chǎn)投資、宣傳廣告費(fèi)、公益捐贈(zèng)等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)契稅的籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)按照合約分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方承受原有土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)采取新設(shè)公司方式分立，將新設(shè)公司注冊(cè)資本按股份比例分給公司原來(lái)的股東，這樣被分立公司和分立公司主體一致，那么分立公司承受原企業(yè)土地，房屋權(quán)屬則可以免征契稅。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)印花稅的籌劃

籌劃印花稅的方法有分開(kāi)核算法、模糊合同金額法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法等。首先，同一合同因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)且適用不同稅目稅率的，可分別列明金額，分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后再按合計(jì)稅額貼花；如未分別列明金額的則按稅率高的貼花，因此對(duì)于這種情況，盡可能的分別核算金額。其次，企業(yè)在簽定數(shù)額較大的合同時(shí)，盡量使合同上所載金額不作最終確定，也能達(dá)到少繳印花稅目的。再有，因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)活動(dòng)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同需繳納一次印花稅，所以，盡量減少合同的相關(guān)簽訂環(huán)節(jié)也能節(jié)省印花稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃工作過(guò)程中，要以合法合規(guī)為前提，要通過(guò)科學(xué)合理的方式對(duì)企業(yè)的多種稅種進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，以減輕需要交付的稅費(fèi)，綜合考慮稅負(fù)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，以提高企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)利益。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，從拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、到營(yíng)銷(xiāo)、物管等，稅收籌劃貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程，應(yīng)立體系統(tǒng)綜合地進(jìn)行思考和規(guī)劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)及時(shí)掌握稅收相關(guān)法律的最新內(nèi)容和發(fā)展趨勢(shì)，把握國(guó)家政策導(dǎo)向，有效預(yù)測(cè)稅收環(huán)境變化，切實(shí)優(yōu)化企業(yè)稅負(fù)，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。