投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)問題探討

蘇露娜

基于人口大國的國情，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對(duì)具有優(yōu)勢，然而也存在著值得探討與解決的問題。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定中，制定了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)，但進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在初始計(jì)量，后續(xù)計(jì)量以及轉(zhuǎn)換計(jì)量過程中的一些工作準(zhǔn)則仍需要深化完善。

一、什么是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算

1.投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目屬于資產(chǎn)使用權(quán)過度行為，主要是出租土地使用權(quán)和建筑物，以此來獲取收益。其經(jīng)營的目的是追求資本增值和賺取租金。此外，該行業(yè)也會(huì)在持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地權(quán)轉(zhuǎn)讓，這是投資性房地產(chǎn)的另一種經(jīng)營形式，一定程度上受到市場的需求變化以及其他增值收益等方面的制約，從本質(zhì)上來看，這種經(jīng)營方式是一種以增值后轉(zhuǎn)讓獲利的行為，大部分該類企業(yè)會(huì)選擇這種經(jīng)營行為。從稅法的規(guī)定來看，出租房產(chǎn)或是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為都屬于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一，其所得租金、轉(zhuǎn)讓收益都屬于營業(yè)稅征稅范圍。若轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定的閑置土地則例外，但我國幾乎不存在這種情況。

2.會(huì)計(jì)核算的內(nèi)涵

會(huì)計(jì)核算是指企業(yè)會(huì)計(jì)與企業(yè)活動(dòng)相關(guān)的記賬、算賬與報(bào)賬過程。作為我國的官方流通貨幣，會(huì)計(jì)核算的記賬單位只能是人民幣這一幣種，這也是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的硬性要求。在企業(yè)發(fā)展的高峰期，會(huì)計(jì)核算具有重要地位。會(huì)計(jì)人員借助會(huì)計(jì)憑證和記錄賬簿來記錄和管理經(jīng)營活動(dòng)，有利于確保形成準(zhǔn)確的企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表，進(jìn)而順利對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全面的清點(diǎn)和盤查。另一方面，會(huì)計(jì)的高效監(jiān)督和反映，在一定程度上也能促進(jìn)定期成本及財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化。會(huì)計(jì)賬簿匯對(duì)企業(yè)運(yùn)營過程中的信息進(jìn)行了整理與歸類，確保所呈現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全面性與有序性，它是會(huì)計(jì)信息的主要載體，確保管理人員在房產(chǎn)經(jīng)營決策過程中獲取全面科學(xué)的參考數(shù)據(jù)信息。此外，會(huì)計(jì)賬簿對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)起著支撐作用，為有效的決策提供保障。

3.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算需要在行業(yè)準(zhǔn)則的指導(dǎo)下進(jìn)行，有初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量這兩種類型。前者是獲得房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)的實(shí)際成本，后者是指企業(yè)對(duì)房產(chǎn)投入的計(jì)量。一般情況下，后續(xù)計(jì)量同時(shí)適用于成本模式計(jì)量與公允模式計(jì)量，但應(yīng)避免同時(shí)運(yùn)用，且確定后原則上不可更改。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的薄弱點(diǎn)

1.初始計(jì)量中核算科目的模糊性

根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，在初始計(jì)量中，投資性房地產(chǎn)僅限于性質(zhì)轉(zhuǎn)為出租的土地使用權(quán)、建筑物以及準(zhǔn)確增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，自用的建筑物在性質(zhì)上應(yīng)歸為固定資產(chǎn)。如果存在企業(yè)在某階段內(nèi)將建筑物的用途定位為出租或空置的情況，就歸為投資性房地產(chǎn)。這項(xiàng)規(guī)定在一定程度上擴(kuò)大了核算范圍，企業(yè)可能存在編造意圖文件的不良行為，在時(shí)間段的具體規(guī)定上也缺乏詳細(xì)的準(zhǔn)則，這樣一來，當(dāng)公允模式發(fā)生改變的情況下，企業(yè)會(huì)計(jì)將會(huì)受到?jīng)_擊。針對(duì)上述情況，企業(yè)可能會(huì)根據(jù)自身需求對(duì)建筑物進(jìn)行選擇性的規(guī)定。

2.后續(xù)計(jì)量中計(jì)量模式依據(jù)的模糊性

在確定投資決策前，企業(yè)離不開綜合考察和比較、分析，并且評(píng)估投資性房地產(chǎn)有效性，以此保障企業(yè)的利益最大化。在評(píng)估過程中，公允價(jià)值計(jì)量模式下要求將價(jià)值變動(dòng)中的收益計(jì)為利潤總額，但大多數(shù)情況下，公允價(jià)值核算難以完全符合企業(yè)的理想效果。這種與企業(yè)預(yù)期之間的差距在市場房價(jià)起伏較大時(shí)尤為明顯。除此之外，公允價(jià)值模式的使用也為企業(yè)中某些居心不良之人制造機(jī)會(huì)，進(jìn)行利潤的操控，增加財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量問題，導(dǎo)致不準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營決策缺陷，也會(huì)影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.轉(zhuǎn)換的賬面價(jià)值與實(shí)際不符

一旦房地產(chǎn)的用途有所變化，企業(yè)需要及時(shí)處理，并再次定義房地產(chǎn)性質(zhì)，完成轉(zhuǎn)換工作。當(dāng)前我國投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的調(diào)查結(jié)果顯示，公允價(jià)值計(jì)量是主要模式。當(dāng)房產(chǎn)用途改變時(shí)，會(huì)計(jì)人員應(yīng)遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則完成房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的信息更換，科學(xué)反應(yīng)房產(chǎn)價(jià)值，確保企業(yè)把握交換時(shí)機(jī)，營造良好的行業(yè)交易環(huán)境。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)科目隨投資性房地產(chǎn)變動(dòng)而靈活轉(zhuǎn)變。例如，當(dāng)房地產(chǎn)性質(zhì)由自用變?yōu)橥顿Y時(shí)，由于房產(chǎn)形態(tài)和資產(chǎn)性能沒有受到影響，賬面價(jià)值也應(yīng)該與轉(zhuǎn)換前保持一致。否則則難以保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告的準(zhǔn)確性，降低企業(yè)經(jīng)營決策的可靠性和合理性。

三、關(guān)于提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的建議

1.提高初始計(jì)量核算科目的權(quán)威性

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)說明，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量是需要固定明確下來的，不可隨意進(jìn)行變動(dòng)。投資性房地產(chǎn)的使用范圍只能在出租使用權(quán)或資本增值的框架下進(jìn)行，否則其性質(zhì)將會(huì)向固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。因此，在初始計(jì)量時(shí)需明確用途，避免短期內(nèi)進(jìn)行更改。

2.處理好后續(xù)計(jì)量中公允價(jià)值變動(dòng)問題

對(duì)于房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生公允價(jià)值的變動(dòng)，差額可計(jì)入下列兩種會(huì)計(jì)科目：“投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)”，“資本公積-公允價(jià)值變動(dòng)公積”，價(jià)值差額的恰當(dāng)處理有利于促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)價(jià)值評(píng)估，充分挖掘資產(chǎn)總額與權(quán)益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時(shí)應(yīng)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)投資過程中公允價(jià)值的變動(dòng)，也有利于促進(jìn)企業(yè)營業(yè)綜合和其他投資者權(quán)益。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)后續(xù)計(jì)量方式的要求，需要確保同一企業(yè)后續(xù)計(jì)量模式的唯一性。出于追求利益的需求，大多數(shù)企業(yè)未能自覺遵守這一規(guī)定。實(shí)際操作中采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，但在經(jīng)營過程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，增加會(huì)計(jì)處理工作的難度，模糊了會(huì)計(jì)處理模式的概念。這種情況下的會(huì)計(jì)處理方式不夠精確，降低企業(yè)在年末核算利潤數(shù)據(jù)的可靠性。因此，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定需要充分把握好企業(yè)新取得的投資性房產(chǎn)核算問題，針對(duì)自身運(yùn)營過程特點(diǎn)，科學(xué)運(yùn)用成本后續(xù)計(jì)量模式，力求體現(xiàn)歷史成本計(jì)量的根本原則。

3.處理好房產(chǎn)價(jià)值與賬面價(jià)值之間的關(guān)系

對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量中存在的難題和困境，相關(guān)部門積極應(yīng)對(duì)，并出臺(tái)了具有針對(duì)性意義的治理措施。從企業(yè)自身的角度來說，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中可參照使用公允價(jià)值計(jì)量這一模式，以此來充分把握轉(zhuǎn)換后房產(chǎn)價(jià)值量的問題，使得計(jì)量結(jié)果具有賬面價(jià)值意義。另一方面，涉及轉(zhuǎn)換核算時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)由投資性質(zhì)轉(zhuǎn)向?yàn)樽杂眯再|(zhì)時(shí)，房屋計(jì)量可以自用房地產(chǎn)賬面價(jià)值為基礎(chǔ)，過程中產(chǎn)生的價(jià)值同原賬面價(jià)值誤差均記入到當(dāng)期虧損或盈利。

綜上所述，本文對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的概況進(jìn)行了梳理，該行業(yè)發(fā)展前景非常好，正處于發(fā)展的關(guān)鍵階段。為了更好的實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，投資性房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會(huì)計(jì)核算工作提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，并努力尋求具有長期適用價(jià)值的計(jì)量方法，全面切實(shí)提高經(jīng)營決策的準(zhǔn)確性。

[1]蘆晨.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及改善對(duì)策.商，2016（13）.

[2]匡佳慧.淺析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及對(duì)策.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2017(09).