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    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制

    2018-07-14 09:17:42
    關(guān)鍵詞:籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)

    劉 婕

    一、引言

    在我國近些年的發(fā)展中,房地產(chǎn)企業(yè)在我國的GDP當(dāng)中占的比例越來越大,已經(jīng)逐漸發(fā)展為一種支柱產(chǎn)業(yè)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展有不可替代的重要作用,這就要求房地產(chǎn)公司必須有一個(gè)完整的資金鏈。但是近些年市場變幻莫測,具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)公司也有一些屬性難以控制,比如說房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)的工程周期比較長,工程需要的資金投入比較大,除此之外,還需要面對(duì)許多其他不可控因素的影響,如果其中哪一環(huán)節(jié)做得不到位,就會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈,進(jìn)而帶來發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)公司發(fā)展中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),因此,必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

    (一)投資風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中,經(jīng)常面臨的一個(gè)問題就是投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)公司在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后,受到其他許多因素的影響,比如國家的政策變動(dòng)等等,可能在工程完成時(shí)得到的收益達(dá)不到預(yù)期的效果,這就造成了房地產(chǎn)公司的損失。并且,房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的時(shí)候,規(guī)模比較大,投入的資金較多,工期也比較長,這就加大了房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)。此外房地產(chǎn)公司另一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是在工程開始的初期,公司的變動(dòng)能力較弱,容易受到市場變化和政府政策變化的影響,如果市場發(fā)生變動(dòng),那么收益就會(huì)隨之進(jìn)行改變,這種不確定性制約了房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展。

    (二)籌資風(fēng)險(xiǎn)

    穩(wěn)定的資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)公司平穩(wěn)運(yùn)行的重要前提,因此,房地產(chǎn)公司另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是進(jìn)行籌資,但是同時(shí)也會(huì)帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資的時(shí)候,可能會(huì)采取多種多樣的方式,因此,資金的來源也會(huì)是多種渠道,方式和渠道的不同,會(huì)為房地產(chǎn)公司帶來不同大小的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行籌資的過程中,需要特別注意的是,一定要保證風(fēng)險(xiǎn)和成本兩者之間的平衡關(guān)系,只有使二者相平衡,才能對(duì)房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行大幅度的優(yōu)化。房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)還可以分為利率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)以及匯率風(fēng)險(xiǎn)等等。利率風(fēng)險(xiǎn),簡而言之,就是房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資的過程中,可能會(huì)發(fā)生金融資產(chǎn)變動(dòng),使得公司的資本隨之進(jìn)行改變。財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn),就是房地產(chǎn)公司的負(fù)債與權(quán)益的比值。收益率越大,那么房地產(chǎn)公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。匯率風(fēng)險(xiǎn),就是匯率經(jīng)常會(huì)發(fā)生變動(dòng),從而影響公司的財(cái)務(wù)。

    (三)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)貫穿公司的整個(gè)運(yùn)營過程,公司的資金流動(dòng)會(huì)受到許多不確定因素的影響,比如房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)等等,任何一個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了問題,都會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的資金流,甚至可能會(huì)造成房地產(chǎn)公司的實(shí)際運(yùn)營困難,造成公司的總收益與之前相比大幅度下降等嚴(yán)重的后果。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),歸根結(jié)底,是由于公司目前的生產(chǎn)力不高,達(dá)不到現(xiàn)在市場對(duì)公司的生產(chǎn)力的要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展造成了當(dāng)今社會(huì)的供大于求的現(xiàn)象,這就要求必須要對(duì)企業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行提升和調(diào)整,把行業(yè)的等級(jí)進(jìn)行加快,這樣才能提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營能力。

    三、相應(yīng)的解決措施

    (一)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

    在對(duì)房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的階段,可以從以下兩個(gè)方面入手。第一,房地產(chǎn)公司要對(duì)即將進(jìn)行投資的項(xiàng)目進(jìn)行充分的研究。只有房地產(chǎn)公司對(duì)投資項(xiàng)目的具體情況了如指掌,才能大幅度的規(guī)避房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn),加大風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。首先房地產(chǎn)公司需要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的研究,可以從當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場的需求入手,看項(xiàng)目的可行性究竟有多大。另外,房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前,可以請(qǐng)專業(yè)的市場調(diào)研人員,進(jìn)行產(chǎn)品意向調(diào)查,不要把個(gè)人主觀因素添加到產(chǎn)品當(dāng)中。房地產(chǎn)公司在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行確定之后,一定要采取多種科學(xué)合理的方法,對(duì)項(xiàng)目不足的地方進(jìn)行改進(jìn),使得房地產(chǎn)公司能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。另一個(gè)方面就是房地產(chǎn)公司在進(jìn)行投資的時(shí)候,一定要采取科學(xué)合理的投資方法,具體可以采用組合投資。組合投資,可以大幅度的降低房地產(chǎn)公司所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn),組合投資,不僅在國內(nèi)的企業(yè),在國外的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)用的很廣泛。就是在對(duì)某一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí),需要投入的資金較大,就可以與其他企業(yè)一起對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣就可以有效的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

    第一,對(duì)房地產(chǎn)公司的籌資渠道進(jìn)行擴(kuò)大,提高房地產(chǎn)公司的融資能力。目前,制約房地產(chǎn)公司發(fā)展的一個(gè)主要問題就是公司的籌資渠道太單一,融資能力較差。在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中,債務(wù)融資比例很高,有的甚至已經(jīng)達(dá)到了80%,這就很大程度上加大了房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,必須要采取科學(xué)合理的方法,對(duì)公司的籌資渠道進(jìn)行擴(kuò)大,只有保證了公司的資金流,優(yōu)化公司內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu),提高房地產(chǎn)公司的融資能力,才能規(guī)避企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。第二,就是在房地產(chǎn)公司內(nèi)部構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)。確定最適合自身發(fā)展的籌資方式,讓公司內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)得到最大程度的優(yōu)化,減少籌資風(fēng)險(xiǎn),加大房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值。

    (三)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理

    提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平,可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制,提高公司相關(guān)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。公司相關(guān)的工作人員,不論是企業(yè)的管理層,還是基層的工作者都要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。除此之外,要建立并完善一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等方方面面都進(jìn)行監(jiān)督,從而提高房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制能力,大幅度的降低經(jīng)營活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司的相關(guān)財(cái)務(wù)人員來說,要對(duì)實(shí)際運(yùn)營過程中的資金流向進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督,還要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行定時(shí)的檢查,防止財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的分析出現(xiàn)問題,影響正常的資金運(yùn)行。較強(qiáng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是財(cái)務(wù)管理人員必備的一項(xiàng)技能,這樣才能增強(qiáng)相關(guān)工作人員的職業(yè)判斷能力,能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司可能要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別,也可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后,提出解決策略,降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。因此,必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力,這樣才能大幅度的降低公司的經(jīng)營活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

    四、結(jié)束語

    房地產(chǎn)公司在近些年的發(fā)展中,發(fā)展的速度與之前相比大幅度的降低。這種情況的主要原因就是由房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)決定的,例如高收益和高風(fēng)險(xiǎn)等等。如果對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制不得當(dāng),就會(huì)影響房地產(chǎn)公司的運(yùn)行。因此,必須要做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制。

    [1]薛琬菁.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管理[J].納稅,2017(23).

    [2]崔靜.我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2016(02).

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