新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探討

石宇珍

引言

在當(dāng)前我國市場經(jīng)濟(jì)體系全面改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，同時也成為了當(dāng)前簇集我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。其發(fā)展將給我國經(jīng)濟(jì)整體水平提升帶來直接影響，是我國經(jīng)濟(jì)提升的主要后備力量。

從2003年起到2013年，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段，投資額以及營銷額得到了大幅度的提升，在GDP中的占比也顯著提高。在房地產(chǎn)市場投資浪潮的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)價格得到了明顯增長，高房價問題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象較為突顯，政府部門通過頒布一系列宏觀調(diào)控政策，實現(xiàn)對房價的把控。特別是在2013年之后，房地產(chǎn)發(fā)展效率得到了約制，進(jìn)而步入到瓶頸期，諸多小規(guī)模城市房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境的影響下，加劇了融資難度。在面對市場飽和以及政府調(diào)控雙重作用下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始注重成本管理，怎樣減少稅務(wù)成本投放，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首要思考的問題。

因為土地資源較為短缺，國家對土地管理力度逐漸增大，上游建筑企業(yè)在人員成本以及材料成本方面，因為受到市場因素的影響，可控性比較少；房地產(chǎn)且稅務(wù)成本作為運營成本的核心，和土地成本以及其他固定成本進(jìn)行比較，稅務(wù)成本可調(diào)控力度相對較大。因此，做好納稅籌劃工作是緩解企業(yè)稅負(fù)的主要方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃工作的必要性

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其作為我國稅務(wù)收入的主要來源。和其他企業(yè)進(jìn)行比較，稅務(wù)部門對其監(jiān)管更為嚴(yán)格，企業(yè)要想采用偷稅、漏水等方面還緩解稅務(wù)壓力，難度性相對較高。同時，本身是不滿足法律標(biāo)準(zhǔn)的，如果被發(fā)現(xiàn)，必將會受到一定的制裁。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)諸多數(shù)據(jù)主要由政府部門統(tǒng)一監(jiān)管，這樣可以給對房地產(chǎn)效益把控提供條件。并且，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)部門重點監(jiān)管產(chǎn)業(yè)，受到這些因素的影響，這給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面提出了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。通過開展納稅籌劃工作，可以減少稅務(wù)成本投放，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的效益。

（二）實現(xiàn)稅務(wù)法律體系的完善

通過開展納稅籌劃工作，可以實現(xiàn)稅務(wù)法律體系的完善。法律體系一般根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而改變。通過實踐得知，新型的事物以及問題，將會讓現(xiàn)有法律體系更加完善。近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的法律體系沒有得到充分構(gòu)建，房地產(chǎn)有關(guān)法律不全面。而部分納稅籌劃就是利用法律體系的不完善，實現(xiàn)企業(yè)納稅成本減少。稅務(wù)部門可以利用納稅籌劃方式，將法律系統(tǒng)中存在的不足進(jìn)行填充，從而提升稅務(wù)法律體系的全面性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

（一）納稅籌劃認(rèn)識不深入

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級沒有意識到納稅籌劃和偷稅漏稅之間存在的差異，常常將其混為一談，普遍認(rèn)為納稅籌劃將含有一定的風(fēng)險性。特別是在近幾年我國稅務(wù)部門在對部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)核查時，總會發(fā)現(xiàn)一些違規(guī)行為，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在稅務(wù)方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往秉持較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。同時在現(xiàn)有法律體系的作用下，籌劃空間相對較少，僅僅應(yīng)用部分較為單一的籌劃方式。在設(shè)定對應(yīng)部門來收集籌劃意見時，沒有得到領(lǐng)導(dǎo)層級的認(rèn)可，過于注重企業(yè)運營狀況的思考，而忽略了稅務(wù)管理，從而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。要想保證納稅籌劃工作的順利開展，就要在滿足相關(guān)法律需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以此緩解企業(yè)稅負(fù)，減少稅務(wù)成本投放。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級缺少對納稅籌劃的認(rèn)識，常常采用一些違法行為，實現(xiàn)偷稅漏稅，一旦被發(fā)現(xiàn)，必將會給企業(yè)整體聲譽(yù)帶來影響，約制房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展。

（二）納稅籌劃方式較為粗放

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時，沒有結(jié)合企業(yè)真實運營情況，加以科學(xué)細(xì)化，采用的納稅籌劃方式較為粗放?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中包含的稅種數(shù)量相對較少，在進(jìn)行土地采購時，將會形成一定的契稅。但是契稅籌劃空間較為狹窄，相關(guān)優(yōu)惠政策少之又少，因此，在開發(fā)階段中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有對此進(jìn)行籌劃。特別是在“營改增”政策全面落實之后，諸多沒有落實的項目由之前營業(yè)稅的繳納更改成增值稅繳納，即便可以在此環(huán)節(jié)中獲取一定的增值稅專用發(fā)票實現(xiàn)進(jìn)項抵扣，但是依舊有部分項目無法實現(xiàn)抵扣，需要按照稅率11%進(jìn)行增知識納稅，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)逐漸加劇。

（三）缺少專業(yè)的納稅籌劃人員

當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少專業(yè)的納稅籌劃工作人員?，F(xiàn)有的財務(wù)工作人員往往掌握充足的財務(wù)方面的知識，對稅務(wù)認(rèn)識不充足，要想具備納稅籌劃工作人員所掌握的專業(yè)水平，將存在一定難度。由于財務(wù)工作人員無法把財務(wù)、稅務(wù)等相關(guān)知識融合一體實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃，進(jìn)而無法達(dá)到理想的納稅籌劃效果。針對大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開展納稅籌劃工作時，為了將籌劃作用充分發(fā)揮，不但要對當(dāng)前企業(yè)存在的納稅問題有所了解，同時還要提出對應(yīng)的優(yōu)化措施，減少企業(yè)納稅成本的投放，實現(xiàn)企業(yè)效益的最優(yōu)化。但是從目前情況來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少專業(yè)性人才。

三、A公司納稅籌劃案例分析

（一）企業(yè)基本情況

A企業(yè)為某房地產(chǎn)企業(yè)，成立于2001年，注冊資產(chǎn)為50000.00萬人民幣。自企業(yè)成立之后，開展諸多諸多工程項目，總開發(fā)建設(shè)面積已經(jīng)超過150萬平方米，累計投資金額到達(dá)15億元。企業(yè)內(nèi)部設(shè)定財務(wù)部門、房地產(chǎn)管理部門、工程技術(shù)部門、設(shè)備部門、安全監(jiān)管部門以及人事部門等諸多部門，負(fù)責(zé)企業(yè)日常運營和管理工作。

（二）企業(yè)涉稅現(xiàn)狀

近幾年來，隨著A企業(yè)的快速發(fā)展，其開發(fā)的工程項目頒布全國，自企業(yè)成立以來，企業(yè)開始加大對中小型工程的開發(fā)力度，在市場中占據(jù)份額數(shù)量逐漸提升。截止到2016年，A企業(yè)總業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過30000萬元，納稅額度也由之前的600萬元直接提升到2500萬元，企業(yè)稅負(fù)得到了顯著提升。通常情況下，A企業(yè)運營業(yè)務(wù)中包含的稅務(wù)種類主要有所得稅、增值稅、土地增值稅等。

通過對A企業(yè)近幾年涉稅情況進(jìn)行探究得發(fā)現(xiàn)，A企業(yè)開發(fā)項目時涉及的土地增值稅、營業(yè)稅以及所得稅占比相對較大，同時繳納總數(shù)額也比較多。在實際過程中，技術(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過于注重營銷價格的提升，必將會影響企業(yè)整體效益的獲取。所以，房地產(chǎn)企業(yè)再度提價之后自身稅負(fù)情況進(jìn)行思考的基礎(chǔ)上，可以借助土地增值稅的優(yōu)惠政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷價格和效益的全面提升，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)效益最優(yōu)化目標(biāo)的落實。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展主體稅種納稅籌劃工作，可以實現(xiàn)企業(yè)整體稅負(fù)的減少，同時結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)空間較大，合理采用管理方式，加大對增值稅以及所得稅等稅種管理，從而緩解企業(yè)整體稅務(wù)壓力，給企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的優(yōu)化對策

（一）從整體出發(fā)優(yōu)化籌劃方案

納稅籌劃作為一項系統(tǒng)性的工作，企業(yè)在運營發(fā)展中，將會面臨諸多稅務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身特性和需求，做好納稅籌劃方案的探究工作，不可過于注重某一稅種納稅額度，應(yīng)該從長遠(yuǎn)角度入手，防止得不償失。例如，部分企業(yè)在開展納稅籌劃工作時，假設(shè)沒有對企業(yè)運營成本進(jìn)行思考，同時在成本支出方面過于注重減少稅額，沒有重視企業(yè)整體效益，從而影響企業(yè)效益目標(biāo)的落實。再加上大部分房地產(chǎn)企業(yè)通過減少房屋營銷價格的方式，實現(xiàn)附加稅等稅務(wù)的降低，但是由于企業(yè)所得稅的計稅效益逐漸降低，廣告成本以及營銷收付相關(guān)的抵扣項目成本降低，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅將會提升。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身情況做好納稅籌劃方案的規(guī)劃工作，對運營活動中涉及的每一項成本，加以全面探究，提升納稅籌劃方案的合理性和規(guī)范性，減少企業(yè)不必要稅務(wù)投放。以土地増值稅籌劃來說，我國相關(guān)部門頒布的土地增值稅相關(guān)條例中已經(jīng)明確指出，針對新開發(fā)的房地產(chǎn)項目在進(jìn)行土地增值稅繳納時，可以將項目中的土地采購成本、開發(fā)成本以及稅金等進(jìn)行抵扣。房地產(chǎn)開[開放修改開發(fā)]發(fā)企業(yè)在投資項目建設(shè)時，可以加強(qiáng)在基礎(chǔ)設(shè)施上加大投資力度，可以有效提升工程整體品質(zhì)以及外在形象，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的提升。并且，采用增加可抵扣項目數(shù)額的方式，降低土地增值稅納稅，進(jìn)而起到減少納稅成本的目的。

（二）建立預(yù)警機(jī)制防范籌劃風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)自身含有周期長、投資資金量高、資金回籠效率面以及風(fēng)險系數(shù)大等特性。在短期內(nèi)部可以給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的效益，但是往往具備節(jié)稅多、收益大等特點。在此環(huán)節(jié)中，如果采用的納稅方式不合理，沒有結(jié)合相關(guān)法律體系要求來進(jìn)行，必將會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。通常情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險的主要因素有主觀因素和客觀因素兩點。以此，為了減少稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自身運營需求，營造良好的風(fēng)險管理氛圍，在結(jié)合相關(guān)法律需求的情況下，獲取更多的優(yōu)惠政策，對稅務(wù)風(fēng)險加以綜合評估，構(gòu)建完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的把控，減少稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)運營安全。

（三）運用政策的準(zhǔn)確性和時效性

因為國家相關(guān)稅務(wù)政策的全面調(diào)整，相關(guān)法律體系也需要隨之進(jìn)行更改，房地產(chǎn)企業(yè)需要對當(dāng)前相關(guān)政策有所了解，在明確會計準(zhǔn)則相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的情況，對企業(yè)納稅籌劃方案加以適當(dāng)修正?？梢赃\用緩解企業(yè)稅負(fù)的方式，實現(xiàn)節(jié)稅效果的提升。在開展納稅籌劃工作時，不僅要對企業(yè)當(dāng)前所應(yīng)用的會計準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)以及稅務(wù)優(yōu)惠政策有所掌握之外，還要根據(jù)市場發(fā)展情況和企業(yè)運營特性，做好對應(yīng)政策要點的把控工作，以此對市場發(fā)展趨勢進(jìn)行評估。假設(shè)無法及時結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對納稅籌劃方案進(jìn)行修整，將會導(dǎo)致原有方案效力逐漸喪失，甚至和當(dāng)前法律體系相關(guān)要求相背離，給偷稅、漏稅現(xiàn)象出現(xiàn)提供條件，加劇了稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

（四）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

納稅籌劃自身含有較強(qiáng)的專業(yè)性，這給納稅籌劃工作人員專業(yè)素養(yǎng)提出了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只有確保納稅籌劃工作人員掌握充足的專業(yè)知識和技能，才能實現(xiàn)納稅籌劃自身作用的全面發(fā)揮。針對納稅籌劃工作人員來說，其不僅需要對現(xiàn)有法律體系有所了解，同時還要具備較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過定期開展專業(yè)培訓(xùn)的方式，提升相關(guān)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，加大對財務(wù)工作人員稅務(wù)法律體系的學(xué)習(xí)力度，讓其參與到稅務(wù)活動中，在掌握法律政策的同時，實現(xiàn)財務(wù)工作人員納稅籌劃水平的提升，減少稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。

五、結(jié)束語

總而言之，納稅籌劃針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為一種現(xiàn)代化管理理念，其需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級給予納稅籌劃充分注重，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前運營情況和需求，做好納稅籌劃工作，實現(xiàn)納稅籌劃自身作用的全面發(fā)揮，達(dá)到緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。隨著國家宏觀調(diào)控政策的全面實施，這給房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展帶來了一定影響，僅僅憑借提升營銷額的方式已經(jīng)無法迎合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，這就要求采用納稅籌劃的方式，減少企業(yè)稅務(wù)壓力，提升企業(yè)整體效益水平，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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