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    新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究

    2018-07-14 09:17:42
    關(guān)鍵詞:信用融資企業(yè)

    余 瑛

    房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)體系中占有重要的地位,是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系著人們的住房問(wèn)題,更關(guān)系著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)發(fā)展初期,以及快速發(fā)展時(shí)期,進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。有研究計(jì)算顯示,每向房地產(chǎn)業(yè)投資一元錢(qián),就會(huì)帶動(dòng)三元的GDP。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了就業(yè),對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)有積極的作用。二十世紀(jì)九十年代末,我國(guó)爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫,政府開(kāi)始重視嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),控制銀行信貸。從2011年開(kāi)始,國(guó)家增加了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款的限制,當(dāng)銀行貸款不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求時(shí),就需要探索其他的融資渠道。融資難是我國(guó)許多行業(yè)的共性問(wèn)題,制定有效的對(duì)策,解決融資需求問(wèn)題,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

    (一)內(nèi)部融資

    隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善,融資渠道不斷增多,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部融資主要是企業(yè)自有資金,這些資金一定程度上能夠滿(mǎn)足投資活動(dòng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的主要來(lái)源是消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)定金,抵押貼現(xiàn)的票據(jù)、債券等。

    (二)外部融資

    外部融資包括直接籌資和間接籌資,是從企業(yè)外部獲得的資金。直接籌資可以通過(guò)發(fā)行有價(jià)證券進(jìn)行,也可以向投資者直接籌資,并不經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)。間接籌資是需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌集資金的行為,主要是銀行,或者非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款。

    二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新建議

    (一)加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)體系建設(shè),提高企業(yè)自身的融資實(shí)力

    對(duì)于世界各國(guó)來(lái)說(shuō),對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行扶持的通常做法就是對(duì)商業(yè)銀行的企業(yè)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼,這是一種十分有效的政策引導(dǎo)方式。它對(duì)于銀企關(guān)系的重塑、金融風(fēng)險(xiǎn)的化解以及信用觀念的強(qiáng)化十分重要。與此同時(shí),在現(xiàn)有的擔(dān)保制度中,建立和規(guī)范協(xié)作銀行制度,明確的劃分擔(dān)保機(jī)構(gòu)與協(xié)作銀行的關(guān)系以及防線分?jǐn)偙壤?,使銀行能夠強(qiáng)化對(duì)相關(guān)貸款項(xiàng)目的考察、評(píng)估,同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保業(yè)內(nèi)的信息透明。

    建立房地產(chǎn)企業(yè)資信用考核和評(píng)估體系,進(jìn)而使企業(yè)的信息資源庫(kù)可以更為健全,并且貫徹落實(shí)企業(yè)資信管理制度。企業(yè)要對(duì)合作客戶(hù)進(jìn)行評(píng)估,從商業(yè)行為以及信譽(yù)兩個(gè)方面進(jìn)行。與此同時(shí),金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)估,對(duì)其某段時(shí)間的發(fā)展進(jìn)行綜合考評(píng),進(jìn)而進(jìn)行信用等級(jí)的劃分,信用等級(jí)不同,其對(duì)應(yīng)的資信等級(jí)也是不相同的。針對(duì)信用等級(jí)不同的企業(yè),采用不同的信用等級(jí),進(jìn)而將最有價(jià)值的客戶(hù)(不僅具有高的經(jīng)營(yíng)能力,而且其商業(yè)信譽(yù)很好)選出,只有這樣才能保證每一筆費(fèi)用可以很好的在利潤(rùn)和效益比較高的企業(yè)中應(yīng)用,確保每一次的交易都可以獲得實(shí)際的利潤(rùn)。

    (二)完善相關(guān)法律法規(guī)

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),進(jìn)行信用制度的建設(shè)時(shí),最為關(guān)鍵就是依靠法律支持,因此應(yīng)盡快的制定并執(zhí)行社會(huì)信用法規(guī)。社會(huì)信用的立法短期內(nèi)是不可能進(jìn)行完備的,它需要一個(gè)過(guò)程,因而在短期內(nèi)可以采用行政管理規(guī)定的形式對(duì)社會(huì)信用進(jìn)行規(guī)范,然后再根據(jù)實(shí)踐的情況不斷的進(jìn)行完善,等到適宜時(shí)以法律的形式出臺(tái)。關(guān)于這方面的問(wèn)題,我們可以借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,發(fā)達(dá)國(guó)家的法律支持體系基本上都十分完善,如英國(guó)規(guī)定所有從事企事業(yè)信用業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)均需要獲得有關(guān)部門(mén)頒布的從業(yè)執(zhí)照,進(jìn)而對(duì)其提供的貸款、信用、租賃以及輔助業(yè)務(wù)等進(jìn)行一定的限制和約束;關(guān)于推銷(xiāo)和廣告問(wèn)題,推行精致銀行推銷(xiāo)的準(zhǔn)則。

    (三)完善企業(yè)制度,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐,進(jìn)一步改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。以往在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰的情況下,往往出現(xiàn)只顧追求利益,但不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的失信行為。為了杜絕這一行為的產(chǎn)生,只有從理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系入手,明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系,在此基礎(chǔ)上的權(quán)力、義務(wù)以及責(zé)任方能股對(duì)稱(chēng),才能促進(jìn)信用制度以及信用體系的建立。在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中,企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征,建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制,促進(jìn)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng),并且根據(jù)自身的實(shí)際情況,制定出適合企業(yè)的管理方式,促進(jìn)制度改革。

    房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算管理,針對(duì)無(wú)預(yù)算的資金支出行為進(jìn)行嚴(yán)格的限制,使資金占用情況可以最大程度的降低,進(jìn)而能夠如期的償還銀行的貸款,最終在銀行等金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立起良好的信譽(yù)形象。另外,加強(qiáng)企業(yè)的責(zé)任追究制度以及內(nèi)部管理制度,對(duì)企業(yè)的應(yīng)付應(yīng)收賬款進(jìn)行嚴(yán)格的管理,對(duì)銷(xiāo)貨單位以及收貨單位的信用情況和償付能力進(jìn)行認(rèn)真的核查,使企業(yè)間的相互拖欠情況可以最大程度的降低,甚至避免。與此同時(shí),根據(jù)相關(guān)的規(guī)定,編制企業(yè)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算,對(duì)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行反映。通過(guò)這一制度,將可以很大程度的提高企業(yè)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款的管理意識(shí)。在進(jìn)行銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)贏利和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率之間的相關(guān)性進(jìn)行詳細(xì)的闡述,唯有如此,才能促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)利的可能性的增加。

    (四)建立以信為本的企業(yè)文化

    所謂的以信為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化指的是,企業(yè)職工在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,守信用、重承諾意識(shí)的強(qiáng)化,對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō),以信為本的企業(yè)文化至關(guān)重要,守信是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要法寶。正所謂人無(wú)信則不立,企業(yè)沒(méi)有信用就無(wú)法在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟,取得優(yōu)勢(shì)。不斷的增強(qiáng)企業(yè)員工的信用意識(shí),使員工將信用的好壞和企業(yè)的發(fā)展聯(lián)系在一起。當(dāng)前,我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是一種信用經(jīng)濟(jì),道德經(jīng)濟(jì),只有在市場(chǎng)中始終保持信用意識(shí),才能在市場(chǎng)中如魚(yú)得水。因此,企業(yè)要加強(qiáng)自身的職業(yè)道德教育和商德教育,塑造出誠(chéng)實(shí)守信的企業(yè)形象。當(dāng)前,很多企業(yè)在進(jìn)行文化建設(shè)時(shí),對(duì)企業(yè)形象的設(shè)計(jì)和塑造十分重視,提出了諸如“形象資源”、“形象營(yíng)銷(xiāo)”等方案,推行形象識(shí)別系統(tǒng)等。

    結(jié)語(yǔ)

    本文基于對(duì)上述文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上,以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象,首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式,最后提出相關(guān)的改進(jìn)建議和措施,以為同行工作者提供相關(guān)建議。

    [1]王丁.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新探究[J].企業(yè)文化(中旬刊),2014,(1):164-164.

    [2]王本治.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理與創(chuàng)新研究[J].財(cái)經(jīng)界,2016,(11):123-123,167.

    [3]李志成.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道管理與創(chuàng)新研究[J].魅力中國(guó),2017,(20):274-275.

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