新形勢下大連房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式的研究

馮昱晟

（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，遼寧 大連 116052）

一、大連房地產(chǎn)信托發(fā)展狀況

(一)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

從2017年開始，全國房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模相比較于2016年同期有著非常顯著的增長。2017年集合房地產(chǎn)信托規(guī)模4622.83億元，同比增長了134%，尤其是2016年12月單月成立規(guī)模達到575億元，為三年來單月成立規(guī)模的最高值。從2018年1月到2月，由于季節(jié)性因素，設(shè)立的房地產(chǎn)信托的規(guī)模急劇下降，但仍保持在較高的水平。1、2月份集體設(shè)立房地產(chǎn)信托基金規(guī)模649.07億元，增長177%。房地產(chǎn)信托基金的波動性也繼續(xù)上升，在2018年2月達到38.35%的三年高點。從以上數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷增加，所占比例也在不斷創(chuàng)下新高，可以看出，房地產(chǎn)信托日益成為信托公司的信托業(yè)務(wù)的主要對象，對信托公司的規(guī)模和利潤有著不可估量的巨大影響。在金融監(jiān)管機構(gòu)越來越嚴厲的監(jiān)管下，房地產(chǎn)融資渠道和融資規(guī)模不斷縮緊以及難度不斷升級，而高負債的房地產(chǎn)企業(yè)，如“碧桂園資產(chǎn)負債率接近90%，泰禾集團資產(chǎn)負債率高達88.5%，恒大集團凈負債率更是高達93.4%”等，將房地產(chǎn)信托視為重要的救命稻草。房地產(chǎn)信托的發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的融資渠道，但是在房地產(chǎn)開發(fā)商眼里只是將信托作為銀行的替代品，因此房地產(chǎn)信托發(fā)展有著許多亟待解決的問題。

(二)大連房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式

1.貸款型信托模式。這是房地產(chǎn)信托模式中最為基礎(chǔ)、最為簡單的模式，投資者通過投資信托公司，信托公司將資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，而房地產(chǎn)開發(fā)商將資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押或者是第三方的擔保等等，并且與信托公司約定好支付的利息、貸款的到期時限、最后信托公司再向投資者進行信托收益的分配。

2.財產(chǎn)受益型信托融資模式。該模式利用信托財產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，房地產(chǎn)企業(yè)將自己所持有的房地產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)勢收益權(quán)和劣勢收益權(quán)，并委托信托投資公司，帶為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先收益權(quán)。信托公司通過發(fā)行信托產(chǎn)品，募集資金來購買房地產(chǎn)企業(yè)所轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先收益權(quán)，如果信托后期，投資者的優(yōu)先收益權(quán)未能得到足額的分配，信托公司有權(quán)處理該房產(chǎn)來補足優(yōu)先收益權(quán)的利益，房地產(chǎn)企業(yè)所持有的劣勢收益權(quán)之后分配。

二、大連房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式存在的問題

（一）政策的制約

我國法律規(guī)定，禁止一切關(guān)于信托產(chǎn)品的廣告行為。法律對信托產(chǎn)品的發(fā)售和轉(zhuǎn)讓做出嚴格的規(guī)定，使得信托產(chǎn)品沒有一個適當流通、宣傳以及轉(zhuǎn)讓的通道，相比較于股票、基金、債券等金融產(chǎn)品的流動性來說，更不利于以后信托產(chǎn)品的流通轉(zhuǎn)讓。大連作為一個二線城市，外來人口大量涌入，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)信托也不甘落后，但是產(chǎn)品流動性不足的問題，導(dǎo)致投資者在購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的時候會謹慎的考慮其產(chǎn)品的風(fēng)險性，而房地產(chǎn)信托投資具有時效性，機會稍縱即逝，因此流通轉(zhuǎn)讓的限制嚴重制約了大連房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

在《信托法》的規(guī)定中，受益人的信托收益權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和繼承，但信托文件有限制執(zhí)行的規(guī)定除外。該規(guī)定相當簡陋，并未具體的規(guī)定信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的方式、轉(zhuǎn)讓的場合。這使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行市場和流通市場嚴重失衡，導(dǎo)致流通機制無法跟上投資者的需求，發(fā)行市場以及產(chǎn)品的流動轉(zhuǎn)讓市場受到制約，增加了投資的風(fēng)險性，最終會阻礙房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

（二）信息披露不完整

在當前大連市的金融市場環(huán)境下，相對于證券市場的金融產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)信托存在著很大的風(fēng)險性。然而房地產(chǎn)信托公司并沒有因此風(fēng)險的增加而對委托人和受益人進行更加充分地、更加真實地、更加完整地以及及時地信息披露，來保障委托人、受益人的權(quán)益。從目前實際情況來看，很難查到大連房地產(chǎn)信托公司關(guān)于產(chǎn)品所披露的具體相關(guān)信息。

如A信托公司，在產(chǎn)品信息的披露上雖有風(fēng)險提示，但是信息簡陋，基本每款產(chǎn)品都僅僅只提示不承諾保本和最低收益，具有一定的投資風(fēng)險，適合風(fēng)險識別和承受能力較強的投資者，卻沒有具體表明存在哪些風(fēng)險，具體適合哪類投資者的投資，投資對象的資產(chǎn)、財務(wù)和近幾年的收益狀況的具體信息等，并沒有因此而增加相關(guān)具體信息披露，以及披露的信息的準確性、及時性、穩(wěn)定性等都存在著許多的問題。信息披露的相關(guān)問題，都會極易導(dǎo)致黑幕的發(fā)生，或者形成信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險等相關(guān)的金融風(fēng)險。

（三）缺乏專業(yè)的信托管理人員

大連房地產(chǎn)信托發(fā)展起步晚，相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施不完善，缺乏更加專業(yè)的信托管理人員。大連信托公司大都將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)交付給自己的運營管理團隊，沒有像日本、美國等信托發(fā)達國家一樣，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)交付給其他專業(yè)的運營管理團隊，這樣不僅會因為不專業(yè)的管理而導(dǎo)致風(fēng)險的增加，還會因為各種利益關(guān)系而出現(xiàn)的黑幕問題，嚴重損害委托人、受益人的利益。由于專業(yè)性高等人才的缺乏，對于房地產(chǎn)信托項目的風(fēng)險評估缺乏定性和定量相結(jié)合的客觀的科學(xué)方法，無法準確、有效的對風(fēng)險做出及時識別和分析，不能夠科學(xué)的建立風(fēng)險管理系統(tǒng)。還有信托管理人員是否是相關(guān)金融專業(yè)本科及以上學(xué)歷出生的，是否有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)，是否產(chǎn)生過信用問題，是否在金融領(lǐng)域有過多年的工作經(jīng)驗等問題都會對房地產(chǎn)信托造成本可避免的非系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生。

（四）缺乏模式的創(chuàng)新

目前大連有眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但在受到國家宏觀政策的影響上，都將眼光放在了信托公司，因此房地產(chǎn)信托對房地產(chǎn)企業(yè)僅僅存在于一個類似銀行的單一角色，房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來彌補銀行對自身的貸款缺陷，而作為投資的委托人在受到信托流通轉(zhuǎn)讓限制的情況下，若房地產(chǎn)企業(yè)在到期日資金鏈出現(xiàn)問題，無法償還“貸款”，無疑增加了風(fēng)險。信托本來是一種分散風(fēng)險和整合社會資金的一種金融工具，但房地產(chǎn)信托單一的產(chǎn)品冥冥之中卻增加了風(fēng)險發(fā)生的可能性。

目前我國對于房地產(chǎn)信托的宏觀調(diào)控越來越收緊，對于項目的審批更加嚴厲，而在房地產(chǎn)開發(fā)商眼里僅扮演著一個類似銀行貸款的角色。另一方面，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷增強，相繼出臺了房地產(chǎn)限購以及限制貸款等政策，投資者對未來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益下降，減少對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資，資金的不充分，大大限制了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

三、大連房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式解決對策

(一)加強政策的支持

1.建立優(yōu)質(zhì)的市場環(huán)境。國家政策雖然禁止信托產(chǎn)品進行廣告的宣傳，但也一定程度上的允許信托產(chǎn)品的流通和轉(zhuǎn)讓，因此大連市政府應(yīng)在嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)信托的前提下，為投資者手中的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓流通提供一個專門的交易場所的支持，設(shè)定一個標準化的交易條款，要求信托公司明確標注每一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險評估、預(yù)計收益率、期限、投資者最低投資額度以及投資對象的具體財務(wù)和資產(chǎn)信息等，并在交易的時候明確委托人和受托人的責(zé)任與權(quán)力，保障交易雙方的利益不受到侵害。這樣不僅可以有效地監(jiān)管房地產(chǎn)信托的流通轉(zhuǎn)讓情況，還能降低房地產(chǎn)信托潛在的風(fēng)險，有利于規(guī)范和監(jiān)督交易情況。大連市政府應(yīng)積極借鑒和吸收美國、日本等房地產(chǎn)信托發(fā)達的國家相關(guān)結(jié)構(gòu)和模式，并結(jié)合大連當?shù)氐膶嶋H情況進行修改和完善，引進國外知名的、專業(yè)的信托管理運營團隊，做到資金賬戶和投資賬戶的分開管理，為房地產(chǎn)信托的發(fā)行和流通轉(zhuǎn)讓提供一個更加積極、靈活、健康、科學(xué)的市場環(huán)境。

2.減少優(yōu)質(zhì)信托公司的稅收。在房地產(chǎn)信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)進行項目合作時，政府應(yīng)當嚴格審批項目的合格性，當項目符合政策的標準性，且評估后風(fēng)險較低的時候，政府應(yīng)當適當減少房地產(chǎn)信托公司以及房地產(chǎn)企業(yè)在這個項目上的稅收，讓房地產(chǎn)信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)減少成本支出，使信托公司獲得更多的自有資金進行投資和收益的分配，降低房地產(chǎn)企業(yè)的負債，以此來間接促使房地產(chǎn)信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的能力，高標準化要求自己，在合作時達到標準，降低風(fēng)險發(fā)生的概率，最終減少整個社會房地產(chǎn)信托的風(fēng)險發(fā)生概率，促進房地產(chǎn)信托的積極的、科學(xué)的發(fā)展。

(二)完善信息披露

1.完善法律法規(guī)。由于房地產(chǎn)信托發(fā)展時間短，相關(guān)法律法規(guī)都不完善，房地產(chǎn)信托機構(gòu)發(fā)布的信息缺少及時性以及完整性，往往僅發(fā)布高收益率等吸引投資者眼球的片面信息，缺乏對于風(fēng)險性的報告以及投資者所需要了解的必要信息，大大增加了房地產(chǎn)信托的潛在風(fēng)險。因此大連市政府應(yīng)當積極汲取、學(xué)習(xí)美國、日本等房地產(chǎn)信托發(fā)展歷史長久的國家有效的法律法規(guī)，并結(jié)合大連當?shù)氐膶嶋H情況加以改善，做出強制性的要求，并嚴加監(jiān)管房地產(chǎn)信托機構(gòu)。信息的不透明，不及時性，不完整性，加上高收益率，很容易造成黑幕，侵害委托人和受益人正當利益，加強資金額的巨大，容易造成金融風(fēng)險。因此大連市政府應(yīng)加快法規(guī)的建立和完善，大大減少房地產(chǎn)信托風(fēng)險發(fā)生的可能性。

2.加強和完善信托產(chǎn)品的詳細信息。信托公司應(yīng)該主動披露關(guān)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險評估、資金的流通方向以及投資對象的財務(wù)以及近幾年收益狀況等詳細信息，尤其是要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金擔保方進行全面性、審慎性、多層次性的調(diào)查和審核，防止房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限到期時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，而擔保方不能夠有效的、及時的償還資金。這樣有利于增強信托公司自身的權(quán)益，提高抗風(fēng)險能力，保護投資者利益需求，可以吸取更多地社會投資者，聚集更多地社會資金，提升自身的投資能力，獲取更多地收益。

(三)培養(yǎng)專業(yè)的信托管理人員

1.完善人才培養(yǎng)方案。大連市政府應(yīng)當積極發(fā)揮引領(lǐng)作用，改變高等院校關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)方式和結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)型人才和復(fù)合型人才的培養(yǎng)質(zhì)量，完善房地產(chǎn)信托專業(yè)的課程體系，注重理論與實際相結(jié)合，為高校學(xué)生提供更多地實踐機會。積極學(xué)習(xí)國外知名高校先進的人才培養(yǎng)方式和結(jié)構(gòu)，與國內(nèi)外知名高校建立深度合作與交流的關(guān)系，開展高校之間的學(xué)術(shù)探討、學(xué)術(shù)研究和學(xué)術(shù)創(chuàng)新等活動。并且為成績優(yōu)異的學(xué)生提供到國外知名高校學(xué)習(xí)和知名信托公司實習(xí)的機會。為大連未來房地產(chǎn)信托行業(yè)培養(yǎng)更多專業(yè)性人才，積極促進大連房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展。

2.完善人才選拔和考核機制。大連的房地產(chǎn)信托公司應(yīng)當將人才選拔機制和公司戰(zhàn)略深度結(jié)合，深度學(xué)習(xí)國外知名房地產(chǎn)信托公司人才選拔和考核機制，根據(jù)自身狀況制定選拔專業(yè)人才資質(zhì)的標準，完善績效考核淘汰體系，開展員工之間專業(yè)知識競賽等活動，提高員工工作積極性，這樣可以有效的提高整個大連市房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理水平，同時降低房地產(chǎn)信托非系統(tǒng)性風(fēng)險，促進大連市房地產(chǎn)信托穩(wěn)步、健康和科學(xué)的增長。

(四)創(chuàng)新信托業(yè)務(wù)模式

1.利用互聯(lián)網(wǎng)進行優(yōu)勢補足。房地產(chǎn)信托應(yīng)當與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，以其人數(shù)多、數(shù)據(jù)廣、及時性等特點進行優(yōu)勢補足，通過互聯(lián)網(wǎng)及時的找到需求端和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的供應(yīng)端，根據(jù)客戶需求的不同，提供更加個性化的產(chǎn)品，還可以建立互聯(lián)網(wǎng)平臺，對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供銷售路徑，建立互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺，為委托人提供24小時更快捷、更方便、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并建立在線投訴服務(wù)，提高和完善客戶的體驗，并且還可以較大程度上的節(jié)約成本。通過廣泛的數(shù)據(jù)研究、分析，對投資的房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)的擔保方進行多層次、多方位的審核，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。通過數(shù)據(jù)的挖掘，為信托公司的管理以及機構(gòu)合作提供強有力的支撐，并延伸了產(chǎn)品路線?；ヂ?lián)網(wǎng)更加公開和透明，房地產(chǎn)信托公司可以通過互聯(lián)網(wǎng)為投資者更加公開、透明的披露相關(guān)產(chǎn)品的風(fēng)險評估、預(yù)計年收益率等信息，可以受到社會更加嚴苛的監(jiān)督，有利于增加信托公司在投資者心中的信用，獲得更多的社會投資者。

2.借用證券市場上的“債轉(zhuǎn)股”模式。大連于2018年3月22日起開始執(zhí)行房屋限購政策，房子無法快速銷售，房地產(chǎn)企業(yè)將會隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險可能性。大連房地產(chǎn)信托應(yīng)當嘗試“債權(quán)”和“股權(quán)”相互轉(zhuǎn)化的投資方式。房地產(chǎn)信托公司可以先以貸款的投資方式直接對房地產(chǎn)企業(yè)進行投資，在房地產(chǎn)企業(yè)項目進行到某一個階段或者合同約定的時期，房地產(chǎn)信托公司可以按照具體實際情況進行選擇債權(quán)的退出或者以約定低于現(xiàn)行股價的價格獲得一定數(shù)額的股份，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈出現(xiàn)問題的情況下，靈活地化解困境，既可以提高變現(xiàn)的能力，又可以大大降低風(fēng)險發(fā)生的可能性。

房地產(chǎn)信托市場是歷史發(fā)展的潮流，是我國重點發(fā)展去杠桿、降風(fēng)險的金融領(lǐng)域，也是普通社會投資者想?yún)⑴c進來的領(lǐng)域，更是有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的穩(wěn)定劑。只有改變傳統(tǒng)模式中的糟粕取其精華，建立適合大連自身情況的房地產(chǎn)信托結(jié)構(gòu)和模式，完善政策支持和法規(guī)體系，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的市場環(huán)境，才能夠在未來發(fā)展潮流中迎接挑戰(zhàn)抓住機遇，促進大連房地產(chǎn)信托市場的可持續(xù)發(fā)展，成為行業(yè)的領(lǐng)先者。