房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題思考及優(yōu)化策略分析

王曉婷

（陜西天酬建業(yè)有限責任公司，陜西 咸陽 712000）

實際上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比具備一定的特殊性，其是將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營集于一身的企業(yè)，主要特征為開發(fā)建設周期長與所需成本比較多等，同時因為房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中，會遇到較多風險，極易導致負債經(jīng)營的狀況。若想使這類問題得到有效避免，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須要提升財務管理工作的效率與質量，并將會計核算制度合理強化，確保企業(yè)能夠在激烈的市場浪潮中立足并獲得發(fā)展，贏取更多的經(jīng)濟效益?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要在明確會計核算重要性的基礎上，積極尋找其中存在的主要問題，采取有效措施將其解決，在最大程度上保證自身的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要作用

相比較來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行過程中進行的經(jīng)濟活動，絕大部分都具備經(jīng)濟數(shù)額巨大且復雜的特征，這就導致企業(yè)中會計核算需要應付很大的工作量，此時若是會計核算任何步驟出現(xiàn)問題，都會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到巨大經(jīng)濟損失的嚴重后果?，F(xiàn)如今國家已經(jīng)越來越重視會計制度的完善，但這也并不代表企業(yè)就可以“坐享其成”，在實際運行的過程中，對此監(jiān)督力度必須要提升。國內會計制度目前依舊處于有待完善的階段，且尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算工作中，企業(yè)需將其業(yè)務部門預算不斷完善，才能夠在新形勢的影響下依舊屹立，做好足夠準備來應對市場競爭施加的壓力，促進企業(yè)獲得進一步的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作的現(xiàn)狀

（一）會計制度不夠合理

受到房地產(chǎn)行業(yè)特殊性的影響，企業(yè)中會計核算制度也應該得到進一步的完善與創(chuàng)新，以在最大程度上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作的效率與質量。但就現(xiàn)階段情況來講，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方面，國內的相關法律規(guī)定并不健全，同時，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算工作標準和制度，也并未達到統(tǒng)一的目的。

（二）現(xiàn)金流量信息控制力度較弱

與其他行業(yè)領域相比較來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行的過程中會產(chǎn)生巨大的現(xiàn)金流量。尤其體現(xiàn)在籌集資金與經(jīng)濟活動投資這兩點內容上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需以開發(fā)項目為基本單位，而這一過程基本上都會導致現(xiàn)金流動，使控制現(xiàn)金流量信息工作在很大程度上增加了難度。同時因為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間都很長，這一過程從始至終都會涉及到企業(yè)的現(xiàn)金流動，無論是從現(xiàn)金流入方面講，還是從現(xiàn)金流出方面講，都與絕大多數(shù)行業(yè)存在較大的差異性。

（三）銷售收入標準未得到明確

實際上，我國房地產(chǎn)企業(yè)近些年雖取得了極大的進步，但是收入標準卻始終未能得到統(tǒng)一明確，換句話講就是收入標準一直處于模糊狀態(tài)。經(jīng)實踐證明，工程處于建設期的時候，所需成本通常情況下都會遠遠超出當期確認收入，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此監(jiān)督也并不嚴格，與此同時，很多預收以及應收款項應該確認收入，也并沒有被含括到收入范圍里。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)產(chǎn)品所具備的價值相對很高，若是使用預售之后再分期付款的方法，就極易導致收款期不符合房屋交付期的問題發(fā)生，在很大程度上為收入劃定造成阻礙。此外，在真正實現(xiàn)確認銷售收入的時候，相關標準應是交易實質，但就現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況來看，依舊有很多企業(yè)仍未認識到交易實質完成的重要性，且依舊將思考重點放在資金的回收程度上，這也是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終難以提升經(jīng)濟效益的關鍵原因。

三、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

（一）注重與企業(yè)實際情況相結合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際運行的過程中，若是想使企業(yè)內會計核算工作發(fā)揮出最大的作用，與自身特征與實際運行情況相結合，來創(chuàng)新完善會計核算工作是絕對不能忽略的。房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)濟活動的時候，若是能夠確保會計核算工作的效率與質量，那工程項目整體財務狀況的完整反映也會得到很高的保障，一方面對企業(yè)專業(yè)人士分析制定投資規(guī)劃十分有利，另一方面也在極大程度上對企業(yè)投資效益提升與日常順利運營起到不可代替的推動作用。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該在工程建設具體實施之前，將其實際情況明確掌握，派遣專業(yè)的管理人員實時跟進工程進度，將監(jiān)督管理作用充分的發(fā)揮出來。

（二）采用現(xiàn)金收付實現(xiàn)制

現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中實施。我國企業(yè)會計準則中規(guī)定，權責發(fā)生制是企業(yè)會計核算的主體，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取權責發(fā)生制核算經(jīng)營業(yè)務收入，就會出現(xiàn)以下不足兩點不足之處。一是容易出現(xiàn)人為調節(jié)利潤的情況。例如：用待攤費用和應收賬款等會計賬戶處理會計業(yè)務，進行利潤調節(jié)，導致會計信息的不準確性和不完整性，進而流失國有資產(chǎn)。二是權責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況，因為購銷合同越多，應收賬款的余額就越大，企業(yè)的資金周轉會受到影響。由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適合采用權責發(fā)生制。筆者認為，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊的特點來看，現(xiàn)金收付實現(xiàn)制比較適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（三）確定制定銷售收入標準

與其它行業(yè)相比較來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具備較強的特殊性，其對于商品銷售收入確認標準的需求程度也更高，合理的銷售收入標準能夠對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展起到極為關鍵的推動作用。在制定銷售標準的過程中，相關人員需要注重兩個主要內容，就是法律標準以及專業(yè)標準。首先是法律標淮，這類標準即為國內現(xiàn)行有關法律政策中對于房地產(chǎn)銷售的要求，需要其保證自身能夠達到相關標準或條件，針對房地產(chǎn)銷售收入具體所屬內容進行明確規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)在運營過程中的出現(xiàn)違背法律規(guī)定的行為，就需對其作出不能作為收入予以確認的懲罰，同時房地產(chǎn)企業(yè)中相關人員也需明確認識到法律標淮的有效約束，是專業(yè)標準能夠順利實施的基礎性前提。其次則為專業(yè)標準，這一標準主要是指會計在工作過程中需要嚴格遵守的準則，在會計工作制度中確認銷售收入的標準，并以合理相關標準為根據(jù)，進行對有關成本與收入的計量，保證其準確性。

總而言之，對于任何企業(yè)來講會計核算工作都是極為關鍵的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想保證自身經(jīng)濟活動的正常進行，也必須要把會計核算放在公司發(fā)展的重點位置上。就現(xiàn)如今我國會計核算標準來講，基本上已經(jīng)實現(xiàn)了完全統(tǒng)一，但因為每一行業(yè)的具體情況都不一樣，房地產(chǎn)行業(yè)還具備一定的特殊性。這就要求會計人員在核算的過程中要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況與特殊性相結合，保證會計核算工作的效率與質量，并在實踐的過程中不斷將策略優(yōu)化，在最大程度上保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運行與盈利。