淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務風險控制

唐代春

商業(yè)地產(chǎn)項目和傳統(tǒng)的住宅項目有著較大的差別，主要有以下特點：一是商業(yè)地產(chǎn)的回報率相比傳統(tǒng)住宅項目較強，但是收益的風險性也較強；二是商業(yè)地產(chǎn)項目所需資金較大，需要幾年的經(jīng)營過程才能成熟;三是商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營方式多樣，因此需要的管理團隊素質(zhì)較高，管理水平要求高。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險因素分析

（一）項目投資決策環(huán)節(jié)財務風險因素分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)財務風險的成因主要是目前企業(yè)管理人員對投資項目缺乏風險意識，以及對項目投資決策的全面有效的可行性分析，比如沒有進行有效的投資決策指標分析，投資項目的NPV較小，回收期較長，投資項目評估不夠嚴謹，一旦外界經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)波動，項目將難以維持。

（二）項目籌資環(huán)節(jié)財務風險因素分析

一是項目融資渠道過于單一，主要來源于國內(nèi)銀行的中長期貸款，而且貸款到期還款的資金來源于企業(yè)的自有資金，一旦出現(xiàn)貨幣政策的不利變化和企業(yè)經(jīng)營不善，會面臨較大的還款壓力；二是通過分析各項償債能力指標發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的償債能力有限，首先資產(chǎn)負債率普遍較高，長期償債能力較弱，其次流動比率和速動比率較低，從而可能導致企業(yè)短期債務到期無法償付的風險。

（三）運營環(huán)節(jié)財務風險因素分析

經(jīng)過對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資項目的運營過程進行調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)在運營環(huán)節(jié)主要導致財務風險的因素主要是發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營不善，出現(xiàn)了大量的存貨積壓，大量產(chǎn)品沒有及時出售或出租，從存貨周轉率指標來看，存貨周轉率較低，經(jīng)營成本較高，而且呈現(xiàn)出持續(xù)走低的趨勢。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的建議

（一）建立完善的風險管理內(nèi)部控制制度

1.建立穩(wěn)健的風險管理文化

首先管理人員應該在公司內(nèi)部營造防范風險的意識，采用科學合理的方法對投資項目進行決策；其次，風險重在事前控制，集團應該建立責權利清晰的組織結構，明確各個部門的風險管理職責；最后，加強企業(yè)人員的財務風險認識，定期組織相關培訓學習，使其充分認識到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點和復雜性，使公司財務人員充分參與到企業(yè)的風險管理當中。

2.充分利用內(nèi)部審計在財務風險管理中的作用

首先企業(yè)應該建立獨立規(guī)范的審計委員會，并且定期對集團及其下屬公司的運營和財務工作進行獨立的檢查，以防流于形式，內(nèi)部審計的目的不是簡單的事后審計以及追究相關部門的責任，應該著重于事前的風險防范，減輕企業(yè)的損失，維護集團的利益；其次是充分利用內(nèi)部審計的管理建議職能，審計通過對會計資料的檢查和監(jiān)督，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題并提出有效的建議；最后內(nèi)部審計人員的獨立性是內(nèi)部審計監(jiān)督的靈魂，相關人員除了相關的專業(yè)勝任能力，還要具備良好的職業(yè)道德。

3.規(guī)范會計行為和會計規(guī)范

風險管理的基礎是真實可靠的會計資料，因此會計資料的規(guī)范性離不開相關內(nèi)部控制制度的約束。首先對違反企業(yè)會計規(guī)范處理規(guī)定的人員進行有效的處罰，建立嚴格的會計處理規(guī)范制度；其次加強財務內(nèi)部控制制度的完善，對會計資料的整體處理流程進行全方位的監(jiān)督。

4.重視集團人員風險管理責任考核

風險管理的有效性重點在于落地實施，集團應該根據(jù)自身的特點，將財務風險管理目標分解到具體的崗位，每個員工能夠清楚了解自身在集團風險管理職能中的位置和作用，并將風險管理考核的具體內(nèi)容和標準納入考核范圍，將員工的個人利益和集團的整體利益進行有效結合，這是企業(yè)財務風險管理目標實現(xiàn)的關鍵。

（二）建立健全集團項目財務風險防范的具體措施

1.投資環(huán)節(jié)的財務風險防范

（1）充分利用外部咨詢機構在項目選擇中的優(yōu)勢。投資項目的可行性分析是項目投資決策的關鍵，然而由于項目本身的復雜性受到當?shù)卣?、文化習俗和?jīng)濟環(huán)境的影響，所以公司內(nèi)部可能缺乏必要的人員或者需要付出較高的成本進行這些因素的評價分析，所以可以聘請市場中具有良好聲譽的外部專業(yè)咨詢公司進行項目的可行性分析，這樣不僅可以使項目投資決策的客觀性和科學性更強，防止出現(xiàn)決策與實際的重大偏差，還可以減輕公司高層管理人員的負擔。

（2）建立科學合理的項目盈利能力評估體系。投資項目的盈利能力評估是項目可行性分析的關鍵指標，由于是對未來的項目進行收入以及成本費用的測算，所以盈利的測算建立在以往的經(jīng)驗和假設基礎之上，數(shù)據(jù)的科學性和合理性值得商榷。盈利指標的計算受到未來產(chǎn)品市場價格、原材料價格和政府政策等很多因素的影響，所以盈利的預測存在重大的不確定性。公司應該根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗以及借鑒一些其他成功企業(yè)的評估方法，結合企業(yè)自身的特點，建立一套屬于公司內(nèi)部投資項目收益指標評估體系，并根據(jù)歷史資料和未來預測進行利潤的敏感性分析，著重對敏感因素進行控制。

（3）避免單一開發(fā)模式，縮短項目投資回收期。投資回收期是項目評價的指標之一，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的特點，回收期一般較長。公司可以選擇組合投資策略來防范回收期過長給集團帶來的財務風險。首先公司可以選擇與其他企業(yè)進行共同投資，通過風險分擔的方式分散風險；其次公司可以選擇將商業(yè)廣場、傳統(tǒng)住宅以及寫字樓等多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)模式，利用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款回收資金，防范單一開發(fā)模式給企業(yè)帶來的財務風險。

2.項目融資環(huán)節(jié)的財務風險防范

地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高，除了能夠給企業(yè)帶來較高的收益外，也會面臨著較高的財務風險，而且項目融資渠道單一也可能會導致由于經(jīng)營資金不足帶來短期債務無法償還的風險，因此債務結構的合理性是財務風險重要影響因素。首先，集團應該合理分配短期債務和長期資本的比例，合理提高長期債務的比重，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險；其次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于主要依賴銀行的長期貸款，企業(yè)獲得的長期資金有限，這是行業(yè)企業(yè)長期資金比重降低的重要原因，因此對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要積極拓寬融資渠道，通過發(fā)行債券和IPO等方式籌措長期資金，或者利用住房抵押貸款證券化等新的融資渠道，利用層次分析法確定集團合理的資金結構，充分利用財務杠桿給企業(yè)帶來的收益，并將企業(yè)的財務風險降到合理的水平。

3.項目運營環(huán)節(jié)的財務風險防范

首先，聘請專業(yè)的招商企業(yè)和商業(yè)規(guī)劃公司進行統(tǒng)一經(jīng)營，采用國外商業(yè)地產(chǎn)成功的出租商鋪模式為主，實現(xiàn)集團長期穩(wěn)定的收益；其次，在選擇租賃對象時，要全方位的考慮他們的資質(zhì)、信譽、是否存在競爭以及互補程度大小等因素，不能僅僅考慮租金的高低，還要注意租客經(jīng)營的行業(yè)和集團策劃的物業(yè)類型是否存在不融合，著重選擇信譽高的品牌商家，使企業(yè)獲得長期穩(wěn)定的收益。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展迅猛，競爭日趨激烈，如何在行業(yè)中屹立不倒，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，在高速發(fā)展的過程中必須要加強防范企業(yè)的財務風險，建立完善的風險管理內(nèi)部控制制度和具體的投資、融資和運營風險控制制度。

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