降準(zhǔn)大趨勢如何影響房地產(chǎn)投資？

江瀚

長期以來，房地產(chǎn)市場正在成為中國人最為關(guān)注的一個(gè)話題，沒有房的人會(huì)一直糾結(jié)到底如何才能夠買得起房，買過房的人在糾結(jié)什么時(shí)候房價(jià)才能夠繼續(xù)上漲，這種矛盾的心理正在成為中國房地產(chǎn)市場一個(gè)典型的眾生相。特別是今年以來，國家多次降準(zhǔn)之后，房地產(chǎn)市場到底該向何處去，也成了大家最關(guān)心的一個(gè)話題。

多輪降準(zhǔn)到底放了多少水？

根據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年總共實(shí)施了三次降準(zhǔn)，這三次降準(zhǔn)給中國市場帶來了較為明顯的影響：

第一次降準(zhǔn)：2017年9月30日，根據(jù)國務(wù)院部署，為支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)展普惠金融業(yè)務(wù)，聚焦單戶授信500萬元以下的小微企業(yè)貸款、個(gè)體工商戶和小微企業(yè)主經(jīng)營性貸款，以及農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營、創(chuàng)業(yè)擔(dān)保、建檔立卡貧困人口、助學(xué)等貸款，人民銀行決定統(tǒng)一對(duì)上述貸款增量或余額占全部貸款增量或余額達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行實(shí)施定向降準(zhǔn)政策。凡前一年上述貸款余額或增量占比達(dá)到 1.5%的商業(yè)銀行，存款準(zhǔn)備金率可在人民銀行公布的基準(zhǔn)檔基礎(chǔ)上下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；前一年上述貸款余額或增量占比達(dá)到10%的商業(yè)銀行，存款準(zhǔn)備金率可按累進(jìn)原則在第一檔基礎(chǔ)上再下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。上述措施將從2018年起實(shí)施。根據(jù)測算，對(duì)普惠金融實(shí)施定向降準(zhǔn)政策可覆蓋全部大中型商業(yè)銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農(nóng)商行。按照2017年8月末，本外幣存款余額167.04萬億元，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)將釋放約8352億元的流動(dòng)性。

第二次降準(zhǔn)：2018年4月17日，中國人民銀行決定，從4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。中國人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理穩(wěn)定，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，降低銀行存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，銀行使用央行釋放的資金償還MLF約9000億元，同時(shí)釋放增量資金約4000億元，總共釋放資金1.3萬億元。

第三次降準(zhǔn)：2018年6月24日，央行決定，從7月5日起，下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。鼓勵(lì)5家國有大型商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行運(yùn)用定向降準(zhǔn)和從市場上募集的資金，按照市場化定價(jià)原則實(shí)施“債轉(zhuǎn)股”項(xiàng)目。支持“債轉(zhuǎn)股”實(shí)施主體真正行使股東權(quán)利，參與公司治理，并推動(dòng)混合所有制改革。同時(shí)，郵政儲(chǔ)蓄銀行和城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)商行等中小銀行應(yīng)將降準(zhǔn)資金主要用于小微企業(yè)貸款，著力緩解小微企業(yè)融資難融資貴問題。根據(jù)計(jì)算，我們可以得出此次降準(zhǔn)總共是給五大行以及股份制商業(yè)銀行釋放流動(dòng)性5000億元，給郵儲(chǔ)、城商行、農(nóng)商行釋放流動(dòng)性2000億元，總共釋放流動(dòng)性7000億元。

我們綜合考量三次降準(zhǔn)，可以計(jì)算得出，今年以來的三次降準(zhǔn)總共給市場釋放了28352億元的流動(dòng)性，眾所周知，在大量進(jìn)行流動(dòng)性釋放的時(shí)候，將會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格有著快速的推高作用，于是很多人都在擔(dān)心，這樣多次大規(guī)模降準(zhǔn)究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？

房地產(chǎn)投資到底該怎么看？

其實(shí)，從2015年以來，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)非常瘋狂的上漲周期，在這個(gè)上漲周期里，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以說是一日千里，各地的房價(jià)都在快速上漲，可以說中國房地產(chǎn)市場的瘋狂是以2015年為起始的，之前我們?cè)趯谥性?jīng)專門論述過，對(duì)于中國來說，中國房地產(chǎn)最大的問題是資產(chǎn)荒的難題，由于中國缺乏主要的投資品，無論是股市、期貨、債市還是其他金融市場都是一個(gè)投機(jī)市場，而不是投資市場，市場的價(jià)值非常有限，如果希望在金融市場上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值顯得非常困難。

在這樣的大背景下，房地產(chǎn)就被人為地賦予了金融屬性，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人發(fā)現(xiàn)，在中國房改之后20年的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中，除了海南之外，幾乎沒有發(fā)生過房地產(chǎn)的崩盤事件，房地產(chǎn)市場的保值屬性幾乎是所有人公認(rèn)的，與此同時(shí)，最近幾年房地產(chǎn)市場的大漲讓幾乎所有中國買房的家庭都嘗到了房地產(chǎn)升值的甜頭，房地產(chǎn)基本上給所有的中國中產(chǎn)家庭加了杠桿，中國人的財(cái)富在某種意義上被房地產(chǎn)市場成功地進(jìn)行了增值。

但是我們?cè)诳吹椒康禺a(chǎn)市場所帶來的好處的同時(shí)，也要清醒地認(rèn)識(shí)到，縱觀全中國的房地產(chǎn)市場有著非常明顯的房地產(chǎn)炒作特征，最近三年以來，無論是大城市、中等城市還是小城市都經(jīng)歷了一輪較快的上漲，特別是最近幾個(gè)月，三、四線城市的房價(jià)大規(guī)模上漲，讓中國幾乎各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格都處于一個(gè)歷史高位，各種需求都基本得到了滿足。特別是最近一段時(shí)間的貨幣化棚改政策，讓庫存量巨大的五、六線城市都出現(xiàn)了房價(jià)的翻番和火爆局面，借用股市的判斷方式我們都可以判斷是幾乎所有題材都被炒作了一遍，所以房地產(chǎn)市場還想有著大規(guī)模的上漲，甚至像前幾年一樣翻番式的上漲是一個(gè)幾乎不可能的事件。

從目前來看，一方面，降準(zhǔn)大多數(shù)都是定向降準(zhǔn)，所以降準(zhǔn)所帶來的2.8萬億元流動(dòng)性想要流入房地產(chǎn)市場是非常困難的，再加上各個(gè)城市的監(jiān)管層都在把企業(yè)購房的通道堵死，從而也斷絕了企業(yè)資金直接流入方式的可能。另一方面，降準(zhǔn)所帶來的力量更大程度上是維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的力量，而不是推動(dòng)房地產(chǎn)市場上漲的力量，房地產(chǎn)市場其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，如果再出現(xiàn)大漲，就有可能危及中國經(jīng)濟(jì)的安全與穩(wěn)定，這也是國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒的根本原因。

所以，我們對(duì)房地產(chǎn)市場的判斷是，這一輪大規(guī)模房地產(chǎn)市場的上漲正在進(jìn)入尾聲，對(duì)于通過買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值不要抱太大的希望，未來中國房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出大趨勢橫盤，小規(guī)模波動(dòng)的可能性將會(huì)增加。大家在進(jìn)行資產(chǎn)配置的時(shí)候建議盡量降低房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的占比，多配置高流動(dòng)性的資產(chǎn)，比如說在貨幣基金、低風(fēng)險(xiǎn)債券、養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面的財(cái)富配置，通過多元化的財(cái)富配置降低風(fēng)險(xiǎn)，畢竟從投資的角度來說，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，才是真正避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

不過，大家也要注意，降準(zhǔn)所帶來的流動(dòng)性寬松也有可能帶動(dòng)通脹的上漲，在這個(gè)時(shí)候關(guān)注通貨膨脹的變化，及時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)配置調(diào)整才是我們對(duì)于財(cái)富保值增值的一個(gè)合理的處置方式。