試論城市規(guī)劃中合理容積率的確定

摘要：在城市化水平日益提高的背景下，要想進(jìn)一步優(yōu)化城市規(guī)劃，就需要采用更加先進(jìn)、合理的規(guī)劃方式，其中容積率是目前常用的手段之一?；诖耍疚膶⒎治霎?dāng)前城市規(guī)劃中合理容積率存在的問(wèn)題，并以明確容積率與各方面的關(guān)系、掌握影響容積率的因素為切入點(diǎn)，深入探究確定城市規(guī)劃中合理容積率的基本方法，旨在能夠通過(guò)定量經(jīng)濟(jì)分析明確城市規(guī)劃所需的各項(xiàng)參數(shù)，提高容積率精準(zhǔn)程度，為推動(dòng)城市化進(jìn)奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；容積率；城市環(huán)境

前言：容積率起源于西方國(guó)家，這是土地規(guī)劃管理的重要指標(biāo)，隨后在我國(guó)的城市規(guī)劃中引用，基于這一前提使政府與開發(fā)商之間形成了“博弈”的關(guān)系，而城市規(guī)劃師則是該關(guān)系中的協(xié)調(diào)者、平衡者。但實(shí)際上，規(guī)劃師在工作中受自身工作能力、各方壓力等因素的影響，會(huì)隨意設(shè)定規(guī)劃中的容積率，嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃的合理性，破壞城市環(huán)境。由此說(shuō)明，以合理的方式確定容積率對(duì)于城市規(guī)劃的重要性。

1、城市規(guī)劃中合理容積率存在的問(wèn)題

在城市化逐漸加深的背景下，城市規(guī)劃顯得尤為重要，并且受容積率的直接影響。目前，容積率的確定主要存在以下幾方面問(wèn)題：

（1）缺乏合理方法。如今城市規(guī)劃就是將土地的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)提高，但是很多規(guī)劃師并沒(méi)有打破傳統(tǒng)的思維模式，并且忽視量化分析，限制了土地效用的發(fā)揮；

（2）未認(rèn)識(shí)到容積率與城市規(guī)劃各方面的關(guān)系，主要包括城市環(huán)境、城市地價(jià)與開發(fā)利潤(rùn)，如果未認(rèn)識(shí)到其中的關(guān)系，就會(huì)影響結(jié)果的精確性。

2、城市規(guī)劃中合理容積率的確定

2.1明確容積率與各方面的關(guān)系

首先，容積率與城市環(huán)境。城市環(huán)境所涉及的范圍較廣，其中主要受容積率的影響。具體而言，容積率與城市環(huán)境的關(guān)系如下：

（1）開發(fā)強(qiáng)度。土地的開發(fā)強(qiáng)度與容積率的大小有著直接的關(guān)系，但是土地開發(fā)強(qiáng)度的上限是有限制的，主要是因?yàn)槌鞘协h(huán)境的實(shí)際承載力有限，如果容積率的數(shù)值增加，那么土地開發(fā)商就會(huì)加大開發(fā)力度。在這一背景下，城市就會(huì)產(chǎn)生人口密集等問(wèn)題，進(jìn)而增加公共設(shè)施的壓力，不利于城市穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）建筑密度合層數(shù)。容積率等于建筑與建筑層數(shù)的乘積，也就是說(shuō)在任意一個(gè)待開發(fā)的地段中，增加容積率的方式就是增加建筑的層數(shù)，或者提升建筑之間的密度。然而，城市中建筑層數(shù)、建筑密度直接影響著城市環(huán)境，前者是城市規(guī)劃的重要指標(biāo)，與交通、景觀等有著緊密的聯(lián)系；后者則影響著建筑的采光、綠化、消防等環(huán)境指標(biāo)[1]。

其次，容積率與地價(jià)。在城市規(guī)劃中，地價(jià)所包含的內(nèi)容較多，通常以交易價(jià)格、政府管理兩方面為切入點(diǎn)進(jìn)行具體分析。其中，交易價(jià)格可以從不同的角度分析，如協(xié)議地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、生地價(jià)、熟地價(jià)、毛地價(jià)、樓面價(jià)、地面價(jià)、單價(jià)與總價(jià)等；政府管理主要包括出讓地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)等。接下來(lái)具體分析地價(jià)與容積率之間的關(guān)系：

（1）樓面地價(jià)等于土地出讓單價(jià)與容積率的比值，所以當(dāng)單價(jià)被確定時(shí)，容積率就越大，同時(shí)樓面地價(jià)就會(huì)減小，此時(shí)開發(fā)商為有利一方；如果樓面地價(jià)確定，則單價(jià)會(huì)隨著容積率的增加而增加，此時(shí)出讓方為有利的一方?？偟膩?lái)說(shuō)，無(wú)論是土地的開發(fā)商，還是出讓者，都希望城市的容積率呈現(xiàn)最大化的趨勢(shì)。

（2）容積率對(duì)于地價(jià)的作用，實(shí)際上與中心區(qū)位、城市規(guī)模的關(guān)系為正相關(guān)。

（3）容積率對(duì)地價(jià)的作用，還和土地未來(lái)的使用性質(zhì)相關(guān)，如果在同一塊土地中，其地價(jià)的大小為：工業(yè)地價(jià)<居住地價(jià)<商業(yè)地價(jià)。

最后，容積率與開發(fā)利潤(rùn)。基于本文的研究發(fā)現(xiàn)，容積率和開發(fā)利潤(rùn)之間的關(guān)系為“凸曲線”形式。具體而言，當(dāng)容積率的數(shù)值較小時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)也偏低，同時(shí)隨其上升而增加，但此時(shí)開發(fā)的邊際利潤(rùn)就會(huì)隨之降低；假設(shè)容積率達(dá)到了一定的程度，那么土地開發(fā)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，即邊際利潤(rùn)等于零；如果容積率繼續(xù)增加，就會(huì)導(dǎo)致土地開發(fā)商的建設(shè)成本增加，此時(shí)就會(huì)破壞城市的環(huán)境，在這一背景下就會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)的樓價(jià)逐漸下降，因此容積率為開發(fā)商所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就會(huì)隨著成本上升、樓價(jià)下降而相互抵消。所以，為了能夠保證土地開發(fā)商可以得到合理的效益，保護(hù)好城市的環(huán)境，就需要合理確定城市規(guī)劃的容積率，盡可能使容積率處于理想值的狀態(tài)，進(jìn)而為城市發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2掌握影響容積率的因素

基于上述對(duì)容積率與城市環(huán)境、城市地價(jià)、開發(fā)商利潤(rùn)之間關(guān)系的分析，可以發(fā)現(xiàn)：合理確定容積率合理從掌握影響容積率的因素入手，（1）當(dāng)前地塊的所在區(qū)位；（2）地塊在開發(fā)以后的使用性質(zhì)；（3）該地塊周圍的公共設(shè)施，其中最為主要的就是交通；（4）該地塊當(dāng)前的空間環(huán)境，主要指城市設(shè)計(jì)的具體要求；（5）當(dāng)前地塊的具體出讓價(jià)格[2]。

目前，在城市規(guī)劃的行業(yè)中，有很多可以計(jì)算、確定容積率的方式，如量化分析法、形體模擬法等，而本文主要就量化分析法進(jìn)行具體分析，并從經(jīng)濟(jì)層面入手構(gòu)建一個(gè)相關(guān)的數(shù)據(jù)模型，從而論證并確定容積率。在城市發(fā)展的過(guò)程中，城市規(guī)劃會(huì)面對(duì)、解決很多挑戰(zhàn)、問(wèn)題，這能夠?qū)⒊鞘幸?guī)劃這一科學(xué)所具有的科學(xué)性、復(fù)雜性更好的揭示出來(lái)。但是，其中的復(fù)雜性是能夠被量化分析的，并且這一方法逐漸被廣泛應(yīng)用在城市的發(fā)展中，同時(shí)隨著實(shí)踐的考驗(yàn)而不斷成熟，可以將更多的復(fù)雜問(wèn)題、現(xiàn)象通過(guò)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、衡量，加之工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，能夠?qū)⑼茰y(cè)出問(wèn)題的復(fù)雜程度，從而進(jìn)一步明確城市規(guī)劃的科學(xué)性、理性化。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，容積率對(duì)于城市規(guī)劃的合理性、科學(xué)性有著直接影響，因此需要規(guī)劃師進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算，為城市規(guī)劃提供具有意義的參數(shù)。以此為基礎(chǔ)，在確定容積率之前，規(guī)劃師明確了容積率與城市環(huán)境、地價(jià)、開發(fā)利潤(rùn)之間的關(guān)系，并且掌握了各項(xiàng)影響容積率的因素，對(duì)于提高容積率的有效性具有重要意義。所以，為了能夠促進(jìn)城市化的發(fā)展，可以結(jié)合城市規(guī)劃的實(shí)際需求，將文中的方式應(yīng)用在具體工作中。

參考文獻(xiàn)：

[1]張獻(xiàn)之. 建筑容積可移轉(zhuǎn)性研究[D].華東政法大學(xué)，2016.

[2]曾誠(chéng). 容積率空間分布的管控與實(shí)踐初探[D].重慶大學(xué)，2015.

作者簡(jiǎn)介：何文婷（1993—）女，四川南充人，在讀碩士研究生，城市規(guī)劃專業(yè)。