房地產行業(yè)財務報表分析方法及具體應用

董慶麗

（威海市五星房地產開發(fā)有限公司，山東 威海 264200）

財務報表分析涉及的方法很多，財務報表分析涉及的指標也很多，財務報表分析的需求者和使用者更多，在三多的情況下，企業(yè)運用何種財務分析方法，分析哪些指標數(shù)據(jù)，為不同利益需求者提所需的數(shù)據(jù)，是企業(yè)財務報表分析的關鍵。尤其是房地產行業(yè)，涉及的開發(fā)周期長、投資主體多、債權人多、監(jiān)管部門多等諸多因素，對房產行業(yè)的財務報表分析提出更高的要求，財務報表分析人員必須將大量的財務報表數(shù)據(jù)結合房地產項目開發(fā)的實際情況，分析出對企業(yè)決策有用的信息，減少企業(yè)決策的不確定性?，F(xiàn)從房產行業(yè)財務報表分析的方法、重要性及具體應用做以闡述。

一、房地產行業(yè)財務報表分析方法概述

財務報表分析是依據(jù)企業(yè)日常編織的財務報表和內外審計報告中的數(shù)據(jù)，參考其它相關資料信息，通過靈活、系列、不同的各種分析方法，系統(tǒng)科學的對企業(yè)過去和現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)績、財務狀況、以及企業(yè)將來發(fā)展的趨勢進行分析和評價的全過程。企業(yè)通過財務報表分析，使報表使用者獲得有價值的信息，全面了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，客觀的評價企業(yè)的管理水平和經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動中存在的問題和不足，進而有的放矢的做出各種決策，提高企業(yè)市場競爭的綜合能力；可以對員工進行業(yè)績考評，激發(fā)員工的工作積極和潛能，從而促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。房地產企業(yè)財務報表分析因為房產行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點導致房地產企業(yè)財務報表分析不同于其它企業(yè)，所以房地產行業(yè)財務報表分析時必須考慮其行業(yè)及自身的特珠性。

二、房地產行業(yè)財務報表分析方法及其具體應用

房地產行業(yè)財務報表分析人員能否能提供真實、可靠、有價值的財務分析信息離不開合理運用財務分析方法，一般來說，房產企業(yè)財務分析方法主要有以下幾種：

（一）比較分析法

比較分析法是將客觀事物按照特定的指標體系進行比較，進而認識該事物的發(fā)展規(guī)律與本質，并作出正確的評價。財務報表的比較分析法，是將兩個或兩個以上的可比數(shù)據(jù)通過比較的方法進行對比分析，找出企業(yè)在財務狀況與經(jīng)營成果中存在的差異和問題。趨勢分析法在財務分析中，是最常用的比較分析方法。它比較的對象是本企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)，是通過對比分析不同時期，一般為兩期或連續(xù)多期財務報告中相同的數(shù)據(jù)指標，計算出該指標增加或減少的數(shù)額、幅度，通過指標變動的情況，分析出企業(yè)財務狀況或經(jīng)營成果變動的趨勢。比較分析法主要運用于財務重要指標的比較、財務報表的比較和財務報表相關項目構成的比較。我們在使用比較分析法時，一定要注意以下問題：一是要保持計算口徑的一致性，參與計算的各個對比時期的指標必須是統(tǒng)一的計算口徑；二是要剔除掉偶然發(fā)生的業(yè)務所影響的相關數(shù)據(jù)，使我們分析出來的指標更能夠反映企業(yè)正常的經(jīng)營管理情況；三是要運用重要性原則，對那些變動比較明顯的指標進行重點分析，分析研究影響該指標明顯變動的原因，以便企業(yè)能夠及時采取應對措施防范風險，確保利益最大化。

（二）比率分析法

比率分析法是通過對財務報表有關數(shù)據(jù)的各種比率進行計算，通過計算出的各種比率指標來了解企業(yè)經(jīng)營成果和財務狀況變動的分析法。比率指標的類型主要有構成比率、效率比率和相關比率。構成比率又可稱作結構比率，是指某項財務指標的組成情況以及該項指標的數(shù)值占總數(shù)值的百分比，體現(xiàn)了指標部分與總體之間的關系；效率比率是指某項財務活動中所費與所得的比率，體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理資產的能力，主要是分析投入與產出之間的關系；相關比率是將兩個有一定的關聯(lián)關系但又不相同的項目進行比較計算出來的比率，體現(xiàn)企業(yè)相關經(jīng)濟活動之間的關聯(lián)性，例如將財務報表中的流動資產與流動負債進行對比，計算出企業(yè)某一時點的流動比率，來分析企業(yè)短期內的償債能力。采用比率分析法時一定要注意所參與比較的項目之間要具有相關性，計算的口徑要具有一致性，以及衡量的標準要具有科學性。

（三）因素分析法

因素分析法是一種定性分析法，是根據(jù)所要分析的指標來選擇考慮影響該指標各相關因素，并從數(shù)值變動上來判斷該因素對所分析指標的影響方向和影響輻度的一種方法。因素分析法主要包括兩種：一種是連環(huán)替代法，一種是差額分析法。連環(huán)替代法是按影響該指分析指標的各個因素進行分解成多個可以計量的因素，并根據(jù)各個因素之間的相互關系，假定一個因素發(fā)生變動，其它因素不變的情況下，順次用各個因素實際值替換標準值或計劃值的方法，測算出各個因素變動對分析指標影響的程度，有利于明確相關的經(jīng)濟責任，提高企業(yè)的管理效率。差額分析法是連環(huán)替代法的一種簡化，它是直接運用各個因素的實際值與標準值之間的差額，來計算確定各個因素對分析指標的影響幅度。采用因素分析法時，我們要注意的問題首先是因素分解必須具有相關性，其次是因素替代必須依據(jù)一定的順序，最后是順序替代時必須要有連環(huán)性。因此，運用因素分析法分析出的結果具有一定的假定性。

三、房地產行業(yè)財務報表分析方法的案例分析

財務報表分析為所有報告的使用者能夠及時、全面的了解企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績，合理客觀地評價企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力以及未來的發(fā)展趨勢，制定出行之有效的決策，發(fā)揮著非常重要的作用。現(xiàn)根據(jù)房地產行業(yè)的特點，對區(qū)別于一般企業(yè)財務分析的指標做以下幾點具體分析：

（一）償債能力的分析

償債能力是指企業(yè)某個時點用所擁有的資產償還所欠債務的能力。企業(yè)債務按到期時間長短可以分為短期債務和長期債務，企業(yè)償債能力分析也對應的分為短期償債能力分析和長期償債能力分析。房地產行業(yè)投入的資金大，開發(fā)周期長，負債率比較高，因此，房地產行業(yè)償債能力分析尤為重要。無論短期償債指標還是長期償債指標的計算都受預收賬款的影響，房地產行業(yè)在項目沒有綜合驗收達到辦理房證條件前的銷售款，無論是誠意金、定金還是分期交納的房款一般房地產企業(yè)都是通過預收賬款科目核算。預收賬款貸方發(fā)生額均為預收房款，借方發(fā)生額為達到條件轉到主營業(yè)務收入的房款。例如，資產負債率是指企業(yè)的負債總額占資產總額的比率。一般來說，當企業(yè)的資產負債率低于50%時，說明企業(yè)的資產來是源所有者權益，財務比較穩(wěn)??；當企業(yè)資產負債率高于50%時，說明企業(yè)資產來源主要依靠企業(yè)負債，財務風險比較大。房地產行業(yè)開發(fā)產品快則2-3年，長則4-5年，導致大量的房款長期講稿預收賬款無法結轉收入，大大增加了房產企業(yè)的資產負債率。有的大規(guī)模的開發(fā)項目，往往會分批，分次，滾動開發(fā)，有的企業(yè)因立項時作為一個整體項目，在會計核算時，就沒有嚴格的按照批次分別核算，導致預收賬款的借、貸方數(shù)據(jù)比較混亂，給企業(yè)償債能力的分析帶來巨大的影響，因此，房產企業(yè)在日常核算時，一定要根據(jù)企業(yè)管理的要求，詳細的分類核算，同時在做房地產行業(yè)資產負債率時一定把預收賬款與項目的實際情況結合起來，進行相應的調整，才能使分析出的財務指標更加準確。

（二）營運能力分析

企業(yè)營運能力主要是指企業(yè)各種資產運營、循環(huán)的效率與效益情況。一般來說，企業(yè)資金周轉的速度越快，說明企業(yè)資金利用率越高，資金管理的越到位，即企業(yè)可以用相對少資金投入獲得相對多的收益。企業(yè)營運能力分析主要包括：流動資產營運能力分析、固定資產營運能力分析和總資產營運能力分析，除了存貨周轉率指標，其它營運能力分析指標都受到銷售收入影響，而房地產行業(yè)在項目沒有綜合驗收達到辦理房證前，所有的收款都列入預收賬款，而不是直接記入主營業(yè)務收入，因此，房地產行業(yè)在做營運能力分析時，不能單純的從報表中取數(shù)，而要結合項目情況，合理的調增調減營業(yè)收入額。同時，各指標分母對應的數(shù)據(jù)，也要進行相應的考慮，不能單純的只調整分子，只有全面綜合的考慮相關的情況，才能使計算出的指標更符合房地產企業(yè)實際營運情況，才能夠使企業(yè)的管理都，更好的掌握企業(yè)資產的情況，合理調整資產的結構，有效的使用資產。

（三）盈利能力分析

不論是企業(yè)的投資人、債權人還是經(jīng)營者，都十分地關心和注重企業(yè)盈利能力。盈利能力是指企業(yè)通過投入、開發(fā)、生產、銷售等一系列經(jīng)營管理活動取得的利潤的能力，企業(yè)只有不斷獲取有的利潤，才能確保企業(yè)可持續(xù)的經(jīng)營。企業(yè)盈利能力分析主要是通過計算分析利潤分別與收入、資產、所有都權益等之的關系來反映。反映企業(yè)盈利能力主要有四項指標，分別為銷售毛利率、銷售凈利率、總資產凈利率和凈資產收益率。無論那個指標都受企業(yè)利潤的影響，房地產行業(yè)由于開發(fā)周期長，產品開發(fā)成本當年無法實現(xiàn)當年結轉，計算時無法從利潤表獲得，只能根據(jù)項目的進展情況，人為的結轉收入、成本，同時有的開發(fā)項目品類較多、有的大型項目還要分期滾動開發(fā)，這樣導致一些公共成本費用需要進行分攤，分攤的方法，分攤人員的業(yè)務水平都會直接影響利潤的計算，因此，房地產行業(yè)在計算該類指標時，要充分的了解項目的進展情況，做好相關成本費用的分類，保持前后一致性，合理計算房地產企業(yè)利潤，確保各個分析指標的準確度和前后連貫性。

四、總結

綜上所述，房地產行業(yè)由于開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點，其財務報表所反映的信息與企業(yè)實際經(jīng)營情況往往產生較大的偏差，因此對房地產企業(yè)財務報表的分析不能完全局限于企業(yè)財務報表上的數(shù)據(jù)。提高房地企業(yè)財務分析人員的業(yè)務水平，充分了解項目開發(fā)情況，合理的核算成本費用，才能夠為企業(yè)投資人、管理者和其他信息使用提供準確、可靠的分析數(shù)據(jù)，為企業(yè)的決策和發(fā)展提供有利的保障。