房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法分析
——基于9家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

王 超

（邳州市統(tǒng)計(jì)局，江蘇 徐州 221000）

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它帶動(dòng)了鋼材、水泥、裝飾、施工以及設(shè)計(jì)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展[1]。同時(shí)，也是社會(huì)關(guān)注度高、爭(zhēng)議多的行業(yè)。尤其是在實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的問(wèn)題上，不僅社會(huì)公眾不了解利潤(rùn)真實(shí)情況，即使是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理者、投資者以及銀行等利益相關(guān)者，也都存在模糊不清[2-3]。對(duì)相當(dāng)部分房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表面較為理想，然而財(cái)務(wù)報(bào)表卻頻頻顯示出資金鏈緊張、利潤(rùn)率極低甚至虧損狀況。從專(zhuān)業(yè)角度看，要解釋這個(gè)現(xiàn)象，就需要對(duì)其企業(yè)收入確認(rèn)方法作討論。

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法類(lèi)型概述

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法包括兩個(gè)類(lèi)型[4]：

其一，完工確認(rèn)法。即，在房地產(chǎn)竣工交付階段，對(duì)房地產(chǎn)公司的收入進(jìn)行確認(rèn)。在這個(gè)階段，房屋質(zhì)量已由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，購(gòu)房者關(guān)于質(zhì)量和價(jià)款等事項(xiàng)無(wú)異議。購(gòu)房者與房地產(chǎn)公司已經(jīng)完成手續(xù)交接，這就意味著所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)等要素也一并轉(zhuǎn)移。此時(shí)，房地產(chǎn)公司可確認(rèn)收入。

其二，完工百分比法。指在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同至發(fā)展完成的期間內(nèi)，按迄今的發(fā)展成本占估計(jì)發(fā)展成本總額的比例確認(rèn)收入，即從“預(yù)售”（簽訂銷(xiāo)售合同）至“完工”階段按完工比例每期進(jìn)行確認(rèn)。按照百分比進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，基于相同的比例，對(duì)成本事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)。

從我國(guó)當(dāng)成房地產(chǎn)行業(yè)的操作實(shí)踐來(lái)看，完工確認(rèn)法被作為行業(yè)慣例加以使用。然而如果在驗(yàn)收或者交付階段出現(xiàn)爭(zhēng)議，該方法的適用性需進(jìn)一步討論。

接下來(lái)，將以9家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)為例，討論收入確認(rèn)方法使用中的缺陷或者不足。

二、收入確認(rèn)法使用不當(dāng)，導(dǎo)致利潤(rùn)率變化異常

在會(huì)計(jì)處理過(guò)程中，基于配比原則，確認(rèn)成本事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相同會(huì)計(jì)期間對(duì)收入事項(xiàng)加以確認(rèn)。如果嚴(yán)格遵循這一原則，在不同會(huì)計(jì)期間的成本和費(fèi)用是具有連貫性、可對(duì)比性的。即使出現(xiàn)利潤(rùn)率變化，也應(yīng)體現(xiàn)出一定曲線(xiàn)特征。但是如果采用完工確認(rèn)法，正式將產(chǎn)品交付購(gòu)房者之前，房地產(chǎn)公司不得確認(rèn)收入。在該期間所發(fā)生的成本，已經(jīng)被確認(rèn)為期間費(fèi)用[5]?；谠撎幚矸绞剑诮桓妒褂们?，房地產(chǎn)項(xiàng)目是虧損的。在交付手續(xù)完成后，所有流入款項(xiàng)被確認(rèn)為收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。會(huì)導(dǎo)致賬面利潤(rùn)跳躍式增加，出現(xiàn)極為顯著的波動(dòng)特征。

在利潤(rùn)率指標(biāo)上，上海X房地產(chǎn)公司2012年為20.14%，2013年迅速降低為1.37%，2014年為16.26%，2015年為9.86%，2017年為20.79%?？梢?jiàn)，從不同年份的對(duì)比情況來(lái)看，利潤(rùn)率波動(dòng)特征十分顯著。這不僅體現(xiàn)在該房地產(chǎn)公司，在其他中小房地產(chǎn)公司中也存在。這種波動(dòng)特征的引發(fā)因素較復(fù)雜，除了企業(yè)正常起落和行業(yè)起伏外，完工收入法的作用不可忽視，它會(huì)將正常的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)擴(kuò)大。

三、收入確認(rèn)法使用不當(dāng)，削弱會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

如果采用完工確認(rèn)法，對(duì)于預(yù)售階段所形成的收入，并不能夠當(dāng)期確認(rèn)，通常要等待數(shù)月，甚至一年。

根據(jù)JD集團(tuán)2017的數(shù)據(jù)，在同一合并范圍，營(yíng)業(yè)收入降低幅度達(dá)41.5%。與此同時(shí)，現(xiàn)金規(guī)模卻超過(guò)48.2億元，增長(zhǎng)幅度為70.8%。不僅該集團(tuán)出現(xiàn)這一現(xiàn)象，SM集團(tuán)的會(huì)計(jì)信息表現(xiàn)得更加異常。從SM公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，營(yíng)業(yè)收入（減少12%）與銷(xiāo)售收到現(xiàn)金（增加985%）出現(xiàn)反向變動(dòng)。

之所以會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象，與實(shí)際處理的會(huì)計(jì)項(xiàng)目不統(tǒng)一緊密相關(guān)?；诂F(xiàn)金流指標(biāo)，是反映預(yù)售項(xiàng)目階段的流入。而基于營(yíng)業(yè)收入指標(biāo)，反應(yīng)的是交付階段所形成的業(yè)務(wù)流入。即，在企業(yè)利潤(rùn)表中，現(xiàn)金流等事項(xiàng)是過(guò)去的經(jīng)營(yíng)行為，并不能夠直接用來(lái)對(duì)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)估。這就使得會(huì)計(jì)信息質(zhì)量被削弱，具備的使用價(jià)值降低。

四、收入確認(rèn)法使用不當(dāng)，降低財(cái)務(wù)指標(biāo)精確度

通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率，可以對(duì)企業(yè)償債能力進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)也反映了房地產(chǎn)公司的資本健康程度。在一般情況下，如果房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率增加，就意味著償債能力降低，投資者就會(huì)做出更加謹(jǐn)慎的決策[6]。

通過(guò)對(duì)比內(nèi)地房企和香港房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，其中，資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)得尤為突出。在內(nèi)地房地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)中，資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右。然而，如果就此判斷內(nèi)地房企不具備投資性，就會(huì)出現(xiàn)投資決策失誤。事實(shí)上，內(nèi)地房地產(chǎn)公司的自有資金不足，因此需要銀行貸款來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，這是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。盡管存在著一個(gè)因素，資產(chǎn)負(fù)債率虛高的現(xiàn)象仍然十分常見(jiàn)。

2017年，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率為16.47%，保利和招商地產(chǎn)分別為16.56%和11.05%。同期，香港房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在9%-20%之間。對(duì)比可知，從盈利能力指標(biāo)來(lái)看，內(nèi)地房企相比較于香港同行要弱得多。然而，在資產(chǎn)負(fù)債率上，內(nèi)地房地產(chǎn)公司是香港同行的三倍。之所以出現(xiàn)這一與違背經(jīng)濟(jì)常理的現(xiàn)象，原因就在于對(duì)預(yù)售款的確認(rèn)方法不同。

內(nèi)地房企采用完工確認(rèn)法，預(yù)售款并不被視為房地產(chǎn)項(xiàng)目收入，要等待交付使用時(shí)才可確認(rèn)。對(duì)預(yù)收款，在會(huì)計(jì)處理過(guò)程中，被計(jì)入預(yù)收賬款，是企業(yè)負(fù)債的一部分。在企業(yè)收入預(yù)售款時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完工相當(dāng)一部分。如果仍然將此視為房地產(chǎn)公司負(fù)債，就與權(quán)責(zé)發(fā)生制不符。另外，在香港房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)售款金額很小，而且被作為定金進(jìn)行處理。相比較而言，在內(nèi)地房產(chǎn)業(yè)內(nèi)，預(yù)售款金額較大，會(huì)在較大程度上提升資產(chǎn)負(fù)債率。

在房地產(chǎn)業(yè)，所采取的收入確認(rèn)方法不能夠及時(shí)反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際收入和成本，會(huì)引發(fā)會(huì)計(jì)信息失真等現(xiàn)象。對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)信息使用者而言，就很難根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)做出準(zhǔn)確判斷?；谡呦拗坪托袠I(yè)特殊性，變更收入確認(rèn)法的可能性不大。然而，如果可以根據(jù)完工比例，及時(shí)地將有關(guān)收入加以確認(rèn)，可增加財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的參考價(jià)值。