中國(guó)樓市空置率已危險(xiǎn) 香港率先開征物業(yè)空置稅

6月28日，中國(guó)香港樓市迎來重大消息利空。當(dāng)天，香港行政會(huì)議通過了居屋與市價(jià)脫鉤，開征物業(yè)空置稅等3項(xiàng)政策。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對(duì)房?jī)r(jià)不可遏制的走高的擔(dān)憂。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港地區(qū)私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。香港房?jī)r(jià)到底貴到了什么程度？第一太平戴維斯（Savills）的數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，香港的房?jī)r(jià)上漲了160%。現(xiàn)在香港房子的平均售價(jià)是24900港元（3182美元）/平方英尺，基本上是倫敦中心區(qū)房?jī)r(jià)2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房?jī)r(jià)1757美元/平方英尺的2倍。從房?jī)r(jià)中位數(shù)來看，香港的房?jī)r(jià)中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19.4倍了，而倫敦的房?jī)r(jià)中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8.5倍。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。內(nèi)地會(huì)跟進(jìn)嗎？如是金融研究院院長(zhǎng)管清友表示，不會(huì)，至少短時(shí)間內(nèi)沒有跟進(jìn)的條件?！皟?nèi)地樓市一個(gè)最大的問題，就是我們對(duì)房地產(chǎn)的總體底數(shù)都不是特別清楚，所以我們政策的出臺(tái)，有點(diǎn)盲人摸象的感覺?！睋?jù)原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文披露的一項(xiàng)由國(guó)家電網(wǎng)主導(dǎo)的空置率調(diào)查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。但不少學(xué)者對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，人口遷移和投機(jī)性買房導(dǎo)致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測(cè)算得出，截至2015年年底，中國(guó)城鎮(zhèn)已經(jīng)被購(gòu)買的竣工住宅的空置率約在20%-25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500萬-8800萬套之間。結(jié)合中國(guó)城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移和炒房現(xiàn)狀，這個(gè)數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。按照國(guó)際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。盡管官方的估算與學(xué)者的測(cè)算相差甚遠(yuǎn)，但一致的結(jié)論是，中國(guó)樓市的空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的地步。管清友認(rèn)為，中國(guó)需要8個(gè)一線城市，但中國(guó)現(xiàn)在只有三個(gè)半，廣州只能算半個(gè)。目前一線城市人口占全國(guó)總?cè)丝谥挥屑s5%。中國(guó)需要6個(gè)層級(jí)來承載人口城市化轉(zhuǎn)移帶來的壓力，每個(gè)層級(jí)承載1.6億人口。首先是8個(gè)一線城市，每個(gè)2000萬的話，一共可以承載1.6億人口，第二個(gè)層級(jí)是16個(gè)人口超過1000萬的新一線城市，這24個(gè)城市將承載3.2億人口，是未來的區(qū)域中心，主力城市，基本能實(shí)現(xiàn)中國(guó)城市化人口的轉(zhuǎn)移。