房地產(chǎn)項目造價控制的對策研究

易桂逸群

摘 要：當前，房地產(chǎn)價格備受社會關(guān)注，而房地產(chǎn)項目的造價就是對房地產(chǎn)價格造成直接影響的重要因素。所以，做好房地產(chǎn)造價的管理工作，就有利于開發(fā)商獲取更多的利潤，也有助于解決居民住房的問題。在房地產(chǎn)造價的管理工作中，主要是通過科學(xué)地組織施工，強化施工管理，提升施工人員的綜合素質(zhì)等策略，以合理控制房地產(chǎn)項目的造價。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；造價；控制

1 前言

近些年，房價在持續(xù)上漲，尤其是在大城市，房價早已上漲為天價了。但房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之更加激烈了，政府也出臺過一系列的相關(guān)規(guī)范，以控制房地產(chǎn)價格，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。據(jù)調(diào)查顯示，人們最關(guān)心的就是住房問題和物業(yè)問題了，而房價過高的問題也就成為人們最關(guān)注的問題。沒有合理控制房地產(chǎn)的造價，是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的主要因素，控制好房地產(chǎn)項目的造價不僅可以有利于開發(fā)商提升利潤，也有利于解決人們的住房問題。

2 房地產(chǎn)造價控制的影響因素

2.1 政策法規(guī)性

我國建筑工程的造價管理并沒有健全的法律法規(guī)，相關(guān)機構(gòu)也不夠規(guī)范，這就會對房地產(chǎn)的造價控制造成很大的影響。即使我國已經(jīng)為房地產(chǎn)的造價控制制定了一系列的法律法規(guī)，但是其法律法規(guī)仍不能夠適應(yīng)當前市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，其法律法規(guī)依然需要完善，而且在落實造價控制的法規(guī)時，存在執(zhí)法不嚴等嚴重現(xiàn)象。

2.2 地區(qū)市場性

房地產(chǎn)項目會具備自身的特性，房地產(chǎn)項目因為隨處時間和所在地區(qū)的不同，其造價就會受到時間、空間、自然條件等因素的影響。人材機、技術(shù)、經(jīng)濟這些方面的投入共同構(gòu)成房地產(chǎn)項目的價值。這些方面在不同地區(qū)也有較大的差距，以導(dǎo)致房地產(chǎn)造價的水平不同。因此，地區(qū)和市場性因素會對房地產(chǎn)造價帶來很大影響。

2.3 設(shè)計階段

據(jù)調(diào)查顯示，設(shè)計費用只占整體項目費用的百分之一左右，但會對項目的造價帶來直接的影響。在實際工作中，設(shè)計階段依然存在較多的問題：（1）設(shè)計單位在進行方案設(shè)計時沒有注重經(jīng)濟控制；（2）業(yè)主與設(shè)計單位所簽訂的委托合同中缺乏最優(yōu)項目的獎勵政策。

2.4 施工階段

企業(yè)在施工階段對造價進行控制也能取得較好的成效，但因為項目的特性，要想在施工階段將造價控制工作做的最好，還是存在較大的難度。在施工階段控制造價主要是存在這些問題：（1）施工過程中缺乏具備技術(shù)能力和經(jīng)濟知識的管理人才；（2）沒有實現(xiàn)施工組織設(shè)計的最優(yōu)化；（3）現(xiàn)場存在較多的簽證，施工方的設(shè)計沒有較強的透明性，也就不利于業(yè)主核實。

2.5 從業(yè)人員

就工程造價的管理工作而言，這是一項比較復(fù)雜，沒有條理，但又非常細致的工作，而這就需要利益主體具備較強的責(zé)任感。需要每個相關(guān)方高度重視經(jīng)濟控制，以利于經(jīng)濟效益的提升。但是在實際工作中，還是存在較多的問題：（1）在研究可行性時，業(yè)主會壓低價格；（2）施工單位為了能夠中標，會壓低標價，導(dǎo)致高水平的價位相對于較高水平的施工單位不能中標；（3）高水平的施工單位會通過低價轉(zhuǎn)包的方式轉(zhuǎn)讓給低水平的施工隊伍。

3 房地產(chǎn)項目的造價控制策略

3.1 價值工程與限額設(shè)計的應(yīng)用

（1）價值工程。在許多行業(yè)領(lǐng)域中，已經(jīng)具備較成熟的價值工程應(yīng)用模式，而價值工程也發(fā)展為對工程項目造價進行管理的主要方法。不應(yīng)過于追求降低價格，而忽視質(zhì)量，所以就需要將價值工程應(yīng)用在設(shè)計階段，以實現(xiàn)設(shè)計最優(yōu)化，將有限的投入發(fā)揮出最大效用。而價值工程可以有效提升功能也可以有效降低成本，需要以不降低功能為前提進行成本降低。價值工程是當前比較成熟而且有效的管理途徑，在工程的設(shè)計階段，合理控制項目的投資，提升工程的價值是具有重要意義的。（2）限額設(shè)計。在設(shè)計階段進行限額設(shè)計，可以增強設(shè)計合同可行性。在設(shè)計階段進行限額設(shè)計是切實可行造價控制手段，但限額設(shè)計并不是不尊重科學(xué)，不重視質(zhì)量，過于價格的設(shè)計，其設(shè)計是根據(jù)科學(xué)，重視實際，而精心設(shè)計的一種方式。當前限額設(shè)計中依然存在較多的問題，在確定限額設(shè)計的目標總值方面需要提高，怎樣平衡設(shè)計創(chuàng)新和限額設(shè)計間的關(guān)系有待解決，而且在實施限額設(shè)計的過程缺乏監(jiān)控措施。

3.2 加施工階段的管理以及科學(xué)地組織施工

從分析中看。施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)過程中的重要部分，同時也是對房地產(chǎn)項目造價控制造成影響的關(guān)鍵因素，所以施工階段會涉及到較多的方面，費用花銷也是巨大的，而且造價是屬于動態(tài)造價。（1）根據(jù)施工階段的具體情況，制定出合理的目標，而且需要和實際工程中的目標相比較，以利于查明原因，采取正確的措施。（2）地區(qū)性以及市場性會對施工材料的價格造成較大的變化，以至于影響到工程造價，施工材料的價格也是屬于工程造價的一部分，是工程建設(shè)的必備因素，因此需要嚴格查驗施工材料，在確保材料質(zhì)量的同時控制好價格，合理地降低造價。（3）建筑設(shè)計方案是否合理會直接影響到工程造價的準確性，因此，施工單位需要制定科學(xué)的施工方案，使用最優(yōu)的方案，進行組織施工，以利于控制工程造價。

3.3 提升工作人員的綜合素質(zhì)

就房地產(chǎn)項目的造價管理而言，這是一項具有較強的復(fù)雜性和綜合性的工作，所以就要求相關(guān)主體都具備良好的綜合素質(zhì)。因此，需要加強工作人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提升工作人員的素質(zhì)水平，以利于有效控制造價。另外，還需要提升從業(yè)要求，加強對工作人員資質(zhì)的管理。

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