關(guān)于精裝修住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理

汪琳

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，住宅精裝修成為滿足人們對(duì)住宅區(qū)個(gè)性化、現(xiàn)代化需求的一個(gè)重要體現(xiàn)，而且也在很大程度上推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。從客觀上來(lái)講，精裝修作為未來(lái)商品住宅的發(fā)展方向和目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與成本管理控制方面進(jìn)行相應(yīng)的改革和創(chuàng)新，成為企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵內(nèi)容。以房地產(chǎn)裝飾設(shè)計(jì)公司為例，住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性，成本管理控制的有效性，不僅進(jìn)一步保障精裝修工程質(zhì)量，滿足住宅精裝修對(duì)個(gè)性化、舒適度、審美性、環(huán)保性、功能性等方面的需求，而且對(duì)于優(yōu)化成本資源利用，滿足精裝修項(xiàng)目對(duì)高性價(jià)比的追求方面都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：精裝修；住宅；設(shè)計(jì)管理

1 引言

室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)在項(xiàng)目整體運(yùn)作當(dāng)中起到了至關(guān)重要的作用，裝修的質(zhì)量與效果直接影響到品牌展示形象，是門(mén)面工程。室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)由于在工序上較建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)靠后，因此存在較多與其他專業(yè)沖突或者不盡完善之處，因此，在建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)各個(gè)階段中，裝修就要提前介入。

2 精裝修住宅各專業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（1）建筑專業(yè)。在進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，室內(nèi)設(shè)計(jì)單位必須介入，對(duì)建筑戶型進(jìn)行優(yōu)化，以室內(nèi)設(shè)計(jì)的角度對(duì)建筑的各個(gè)功能空間進(jìn)行分析，審查后砌墻體、建筑門(mén)窗開(kāi)洞、衛(wèi)生間及廚房的功能布局等缺陷及時(shí)反饋給建筑。

（2）暖通專業(yè)。確認(rèn)空調(diào)形式（分流或VRV），根據(jù)設(shè)備平臺(tái)位置確定設(shè)備和風(fēng)管的位置和方向，對(duì)外壁腔進(jìn)行預(yù)排和埋設(shè)。

（3）水電專業(yè)。為方便施工圖設(shè)計(jì)，減少后期變更，在土建施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的裝修水電定位圖，將與精裝修圖紙一致的建筑施工圖提供給設(shè)備設(shè)計(jì)師并要求土建施工嚴(yán)格按照精裝修電位進(jìn)行管線的預(yù)留。水電定位圖除了平面布置外，還要有立面、頂棚平面及相應(yīng)的尺寸標(biāo)注，便于施工時(shí)做到準(zhǔn)確預(yù)埋，避免后期調(diào)整，減少設(shè)計(jì)變更?？照{(diào)定位等與土建施工圖有關(guān)系的設(shè)備擺放位置，亦應(yīng)在水電定位圖中詳細(xì)標(biāo)明。

（4）給排水專業(yè)。垂直管道相對(duì)集中，水平管道減少。住房套間應(yīng)采用同層排水，同層排水房間應(yīng)采取可靠的防水施工措施。預(yù)制管應(yīng)預(yù)留或埋設(shè)，預(yù)制混凝土地板應(yīng)預(yù)留。

（5）結(jié)構(gòu)專業(yè)。建筑結(jié)構(gòu)和平面結(jié)構(gòu)的選擇應(yīng)遵循抗震設(shè)計(jì)的原則。預(yù)制構(gòu)件應(yīng)盡可能少的規(guī)格和組合。同時(shí)要考慮預(yù)制件的尺寸和重量，便于加工和運(yùn)輸，控制施工成本。結(jié)構(gòu)梁的高低直接影響到室內(nèi)的整體裝修效果，在結(jié)構(gòu)圖施工圖完成時(shí)參與結(jié)構(gòu)和建筑的審圖，明確所有結(jié)構(gòu)梁的位置、高度及對(duì)空間的影響，有預(yù)見(jiàn)性的判斷裝修的空間形式，把過(guò)低的梁和不合理的結(jié)構(gòu)及時(shí)的反饋給結(jié)構(gòu)工程師，避免不可挽回的效果問(wèn)題或裝修后期返工。

3 精裝修住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理措施

3.1 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

（1）從建筑裝飾公司角度來(lái)看，建筑裝飾工程設(shè)計(jì)與施工招標(biāo)應(yīng)當(dāng)分開(kāi)進(jìn)行，結(jié)合基本完善的設(shè)計(jì)圖及其說(shuō)明開(kāi)展施工招標(biāo)，便于建筑裝飾工程及時(shí)根據(jù)相關(guān)要求以及市場(chǎng)行情來(lái)確定合理的中標(biāo)價(jià)格。

（2）投資方應(yīng)基于招標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性的考慮，對(duì)投標(biāo)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行全面、科學(xué)的評(píng)估和對(duì)比，在確定方案可行性的前提下，從經(jīng)濟(jì)性方面進(jìn)行考量。

（3）通過(guò)招標(biāo)工作加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)者從項(xiàng)目的投資規(guī)模、材料、功能、設(shè)計(jì)風(fēng)格等方面進(jìn)行全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯赃M(jìn)一步地保障設(shè)計(jì)方案最終可行性和經(jīng)濟(jì)合理性。

（4）選擇科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)方案以保障投資方的經(jīng)濟(jì)效益，需要強(qiáng)調(diào)對(duì)多種方案的比較，從經(jīng)濟(jì)性能、技術(shù)層面、功能、工藝等方面綜合評(píng)估，以優(yōu)化選擇方案，選擇最為恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)方案。

3.2 加強(qiáng)精裝修交付的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

現(xiàn)階段，在整個(gè)裝飾工程中，以下幾點(diǎn)對(duì)于促進(jìn)室內(nèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和提高產(chǎn)業(yè)化水平尤為重要。

（1）設(shè)計(jì)深度應(yīng)滿足施工需要。除了確定和定位尺寸外，施工圖還應(yīng)明確所用材料及其規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)和顏色。為了便于工程量清單的計(jì)算，有必要用特殊的技術(shù)來(lái)演示該過(guò)程的詳細(xì)過(guò)程。任何施工單位都能順利地按照計(jì)劃進(jìn)行。

（2）實(shí)現(xiàn)模塊化設(shè)計(jì)和工業(yè)裝配。設(shè)計(jì)人員應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)住宅建筑模量的標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)和廚房、衛(wèi)生間設(shè)備和管道的布置應(yīng)盡可能符合凈模量的要求。特別是各種接口的標(biāo)準(zhǔn)化和原型設(shè)計(jì)，能夠滿足住宅裝飾產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的系統(tǒng)要求，提高裝配的程度。為了提高裝飾的質(zhì)量和減少污染，我們應(yīng)該減少濕工作，鼓勵(lì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行干工作。

（3）材料和設(shè)備的選擇包括在設(shè)計(jì)過(guò)程中。完成的裝修工程是一個(gè)完整而連續(xù)的過(guò)程。裝飾的質(zhì)量直接關(guān)系到所用的材料和設(shè)備。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，隨著設(shè)計(jì)意圖的不斷明晰，甲方應(yīng)及時(shí)介入，與設(shè)計(jì)人共同設(shè)計(jì)相關(guān)材料和設(shè)備，特別是櫥柜、定制家具、衛(wèi)浴潔具、地暖、空調(diào)等，必須進(jìn)行專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)，并對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化，并能有效控制成本。

3.3 加大設(shè)計(jì)深度和進(jìn)度

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，部分公司為了追求自身經(jīng)濟(jì)效益或設(shè)計(jì)效率而盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而出現(xiàn)設(shè)計(jì)不精、設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題，不僅導(dǎo)致成本超標(biāo)，甚至給后期工作帶來(lái)巨大的隱患。對(duì)此在實(shí)際設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)在滿足設(shè)計(jì)對(duì)功能性和經(jīng)濟(jì)性的基本要求的基礎(chǔ)上，盡可能地對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致化劃分，遵循項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本規(guī)律，參照標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行詳細(xì)做大，對(duì)于比較抽象的環(huán)節(jié)或是比較隱蔽的工程，要把握好對(duì)細(xì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，提供更為詳細(xì)的細(xì)部和節(jié)點(diǎn)樣圖。同時(shí)還要重視對(duì)設(shè)計(jì)的審核，一方面，是為了確保設(shè)計(jì)圖紙的完整性和專業(yè)性。另一方面也是為了進(jìn)一步將設(shè)計(jì)實(shí)際與外在條件相調(diào)配，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，保障設(shè)計(jì)的可行性，降低后期變更和索賠幾率。當(dāng)然，對(duì)于設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的超出投資的現(xiàn)象，也要及時(shí)采取有效的措施，加強(qiáng)與投資方之間的溝通，協(xié)調(diào)二者之間的關(guān)系，以增加投資或在保障材料質(zhì)量、品質(zhì)等基本要求的前提下，替換材料或請(qǐng)求降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而保障工程投資在預(yù)期的范圍。

3.4 設(shè)計(jì)方案評(píng)審

對(duì)于設(shè)計(jì)方案的評(píng)估，可以邀請(qǐng)公司相關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，并進(jìn)行對(duì)比。在滿足室內(nèi)使用、環(huán)保、美觀等要求的基礎(chǔ)上，充分考慮裝飾產(chǎn)業(yè)化程度的提高和相應(yīng)結(jié)構(gòu)設(shè)備的合理性，在選擇最佳設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單元后，在指定的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)上明確定義設(shè)計(jì)要求，并在設(shè)計(jì)目標(biāo)明確程度的基礎(chǔ)上形成書(shū)面文字。例如，對(duì)于設(shè)計(jì)階段審批流程的選擇有專門(mén)的方案。

3.5 正確地處理設(shè)計(jì)變更問(wèn)題

住宅精裝修項(xiàng)目的設(shè)計(jì)本身就是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程，而裝飾工程設(shè)計(jì)變更作為一個(gè)比較普遍的問(wèn)題，是影響工程造價(jià)的重要因素。對(duì)此，對(duì)于設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)行合理有效的控制，以此突出對(duì)工程造價(jià)的管理。對(duì)于全部變更問(wèn)題，應(yīng)征求設(shè)計(jì)單位簽證和監(jiān)理工程師的簽認(rèn)，并對(duì)隱蔽工程及時(shí)計(jì)量與簽認(rèn)，合理維護(hù)承包商的正當(dāng)權(quán)益。對(duì)提出的變更請(qǐng)求，監(jiān)理方應(yīng)認(rèn)真審核、分析，并成分研究其對(duì)投資可能帶來(lái)的影響，以便于協(xié)助投資方的最后審定，并對(duì)所有設(shè)計(jì)變更應(yīng)注明其產(chǎn)生變更的原因，以利于對(duì)其進(jìn)行有效控制；對(duì)過(guò)程中產(chǎn)生的變更及時(shí)匯總，便于隨時(shí)掌握投資控制目標(biāo)的實(shí)施動(dòng)態(tài)。

4 結(jié)語(yǔ)

良好的裝修和房屋工程的交付，可以為未來(lái)的家庭提供先進(jìn)的家庭生活方式。整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程的精細(xì)設(shè)計(jì)管理是設(shè)計(jì)和整個(gè)項(xiàng)目成功的保證，從布局到細(xì)節(jié)，從施工成本控制到運(yùn)維成本，從材料采購(gòu)到設(shè)備選型。甲方的設(shè)計(jì)管理人員需要與傳統(tǒng)的大眾裝飾不同的控制意識(shí)。以上是作者的一些想法，希望在以后的工作中更好的實(shí)踐。

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