房地產(chǎn)開發(fā)流程及財務(wù)管理核算探究

湯杰

摘要：自從黨的十九大以來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也正乘著這一東風(fēng)加速自身發(fā)展的腳步。本文從房地產(chǎn)開發(fā)流程的角度出發(fā)，結(jié)合筆者的實際經(jīng)驗對房地產(chǎn)開發(fā)流程中的財務(wù)管理核算進(jìn)行了一些探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)流程；財務(wù)管理；經(jīng)濟(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)資源，其融于社會的各行各業(yè)，但是其根本的原動力是房地產(chǎn)自身的開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到我國社會國民經(jīng)濟(jì)全局的健康發(fā)展，還對于改善我國居民生活條件，生活質(zhì)量等方面具有著積極的促進(jìn)作用，并且由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及到各行各業(yè)，其建筑、建材、化工、電子電器等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)也是需要積極帶動的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)流程階段劃分

（一）前期策劃和決策階段

在進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，前期準(zhǔn)備階段是最為重要的，這個階段主要包括兩個部分。第一是投資機(jī)會的研究：在這一部分開發(fā)商往往需要對擬建項目的信息進(jìn)行廣泛的市場研究，包括當(dāng)?shù)卣鹊恼?，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，周邊的自然環(huán)境，當(dāng)?shù)氐氖袌鼋鹑诃h(huán)境等等進(jìn)行良好的深入研究，這也能才能確保項目開發(fā)的順利和完整性，從而正確擬建項目目標(biāo)。第二是項目立項：通過對項目機(jī)會的敏銳把握，進(jìn)一步的進(jìn)行項目立項，在市場調(diào)研報告的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資預(yù)估以及相關(guān)行業(yè)的價格預(yù)測，從而分析項目投資的可行性，一旦可行性在接受范圍內(nèi)，就可以進(jìn)行項目立項。

（二）項目計劃與設(shè)計階段

在整個項目確定之后，需要有一個完整的計劃，這個階段主要針對于整個項目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、造價計算以及計劃安排。項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)一般是由設(shè)計單位來進(jìn)行完成的，并且協(xié)同建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。而開發(fā)商則需要向設(shè)計單位提供規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，從中提取出要點進(jìn)行分析，并且與設(shè)計單位協(xié)調(diào)溝通，確定規(guī)劃設(shè)計的重點，這樣就能將整個項目設(shè)計變得協(xié)調(diào)合理。

（三）施工階段

在這一階段，是整個項目用時最長，工程量最大，涉及面最廣的一個階段，因此這個階段的影響因素往往是比較多的，在進(jìn)行該階段的評價過程中，主要是根據(jù)質(zhì)量、成本、工期三方面進(jìn)行評價，同時還要應(yīng)用合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）銷售和物業(yè)階段

可以說，到這一階段房地產(chǎn)項目的開發(fā)基本已經(jīng)進(jìn)入尾聲，但是銷售和物業(yè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身最近回流和收益回報的重要階段，因此也需要給予足夠的重視。通過前期良好的市場調(diào)研就能夠保證一定的利潤空間，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得相應(yīng)的利益回報。

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程中的財務(wù)管理核算

（一）健全財務(wù)管理體系，保證資金鏈完整

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該足夠重視資金的使用管理制度，財務(wù)部分對于資金的調(diào)配權(quán)限以及現(xiàn)金的支出應(yīng)該具有比較高的批準(zhǔn)權(quán)，因此這樣才能夠進(jìn)行統(tǒng)一的資金管理。對于下屬單位的財務(wù)管理則是需要根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模進(jìn)行兩級的資金使用權(quán)限的設(shè)置，這樣嚴(yán)格的依照收支兩條線進(jìn)行財務(wù)管理，就能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金管理的完整性。其次，在資金使用經(jīng)由三級權(quán)限管理的時候，可以適當(dāng)?shù)募皶r收回自己，全面的掌握企業(yè)資金的使用情況，從而實現(xiàn)整個資金支援的統(tǒng)一調(diào)配，這樣不僅僅能夠避免資金出現(xiàn)沉淀，從而發(fā)生壞賬的現(xiàn)象，還能夠保住房地產(chǎn)企業(yè)自身逐漸規(guī)范工作流程，增強(qiáng)其制度性、規(guī)范性。

（二）強(qiáng)化財務(wù)管理風(fēng)險意識，改善運(yùn)作模式

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此在進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，是面臨著各種意想不到的風(fēng)險的。因此財務(wù)管理也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的重要保證，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，就必須良好的把握企業(yè)的運(yùn)營方向，讓財務(wù)管理更加的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金運(yùn)行以及現(xiàn)金流動都是需要依靠財務(wù)管理進(jìn)行實現(xiàn)的，因此重視財務(wù)管理，更能夠有效的規(guī)避風(fēng)險。其次，完善資金運(yùn)作模式，也是財務(wù)管理在企業(yè)中所需要發(fā)揮的重要作用。在當(dāng)前銀行貸款機(jī)制愈加嚴(yán)格背景下，拓寬企業(yè)自身的資金運(yùn)作，獲得最優(yōu)的貸款利率就能夠極大的保證項目的完成度。

（三）強(qiáng)化財務(wù)管理，完善財務(wù)機(jī)制

在市場經(jīng)濟(jì)的背景下，市場上的競爭也變得更加的激烈了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著自身的競爭對手，但是由于經(jīng)歷房地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金十年之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)自身的風(fēng)險意識較低，又由于財務(wù)管理機(jī)制的不健全，就會讓整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險抵抗能力較差，從而讓自身處于競爭的劣勢地位。其次，完善財務(wù)機(jī)制更是讓財務(wù)管理調(diào)控企業(yè)的發(fā)展方向，一個房地產(chǎn)項目能否達(dá)到自身的預(yù)期目標(biāo)，很大程度上依靠于財務(wù)管理部門實現(xiàn)，因此科學(xué)的財務(wù)管理部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置，就能夠促使整個企業(yè)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)其與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的特點，是我國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中改善人民生活，拉動經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，改善投資環(huán)境的重要的組成部分，其作為一個非常綜合性的行業(yè)，也是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)流程，進(jìn)行科學(xué)財務(wù)管理核算，就能夠促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣明輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策[J].財會月刊（上旬），2016.

[2]王睿鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[J].基建優(yōu)化，2017.

（作者單位：威海云華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）