論我國當(dāng)前商品房價格過高的原因分析

【摘 要】 本文重點從商品房價格上漲這一問題出發(fā)，研究其社會因素，對房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場運(yùn)作模式進(jìn)行詳細(xì)研究，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特點、商品房價格居高不下的主要原因，并且針對性的提出房價調(diào)控以及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的建議。

【關(guān)鍵詞】 商品房 價格 過高

引 言

現(xiàn)今的國際背景正處于全球通脹預(yù)期逐步增強(qiáng)、世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)不穩(wěn)定不確定，以及人民幣外匯率連創(chuàng)新高；我國的宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、通脹預(yù)期逐步增強(qiáng)，以及怎樣處理“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)發(fā)展、通脹預(yù)期的管理”三者之間的關(guān)系，依舊是我國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的關(guān)鍵命題，與中國房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)的制度政策和其影響，能夠更好地讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有規(guī)律可循，能夠更加準(zhǔn)確地對我國住宅市場調(diào)控政策的“得”與“失”得出結(jié)論。

1 商品房價格概述

1.1 商品房界定

就表面而言，房地產(chǎn)也可以理解為房產(chǎn)以及地產(chǎn)。然而，從嚴(yán)格意義上來講，對于房地產(chǎn)有準(zhǔn)確的定義，即土地與定著在土地上所有建筑物、構(gòu)筑物以及一些其它附屬物的總稱。本文下面的內(nèi)容重點討論的商品房，具體來說指的是政府相關(guān)部門已經(jīng)進(jìn)行批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司有權(quán)利進(jìn)行開發(fā)的，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證以及國土證辦理，進(jìn)行建筑主要是為了出售或者是出租，其中具體包括住宅、商業(yè)用房還有一些其他建筑物在內(nèi)的商品房。

1.2 商品房價格構(gòu)成及成本分析

1.2.1 直接費(fèi)用

（1）土地費(fèi)用。這里的土地費(fèi)用具體來說就是開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地使用費(fèi)用。因為從跟上來說，有很多種方式可以獲得土地權(quán)，因此，在土地費(fèi)用里面也包括土地出讓金、土地征用費(fèi)以及相關(guān)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。

（2）房屋開發(fā)費(fèi)。這一費(fèi)用里面具體包含室外施工費(fèi)、建安工程費(fèi)還有一些附屬工程費(fèi)。

（3）前期工程費(fèi)。具體來說，就是指進(jìn)行規(guī)劃以及設(shè)計的費(fèi)用、勘察費(fèi)用、調(diào)研費(fèi)用、施工過程中產(chǎn)生的拆遷以及安置費(fèi)用以及“七通一平”費(fèi)用。

1.2.2 間接費(fèi)用

（1）銷售費(fèi)用。是指在銷售房地產(chǎn)中發(fā)生的包括銷售工作人員的薪資福利待遇、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)以及銷售機(jī)構(gòu)辦公用房的折舊費(fèi)等在內(nèi)的一切費(fèi)用以及銷售特設(shè)機(jī)構(gòu)或相關(guān)的委托費(fèi)用。

（2）財務(wù)費(fèi)用。是指為了進(jìn)行融資產(chǎn)生的具體費(fèi)用。其中包括支出的利息以及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)用。

2 商品房價格上漲引發(fā)的問題

2.1 威脅農(nóng)業(yè)及糧食安全

在高房價的驅(qū)使下，城市大規(guī)模擴(kuò)張，因此耕地資源大幅下降。眾多人口涌入城市，反而引起了農(nóng)村農(nóng)田嚴(yán)重荒廢及房屋閑置的問題，造成了農(nóng)村土地資源的大量流失。無論是城市還是農(nóng)村，國家的基本農(nóng)田和土地都不斷地再被腐蝕。近年來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本不斷增加，造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益持續(xù)降低，農(nóng)業(yè)發(fā)展所需勞動力嚴(yán)重流失。

3.2 扭曲消費(fèi)結(jié)構(gòu)，制約內(nèi)需

相對消費(fèi)者而言，對我國經(jīng)濟(jì)整體水平增長更有效的是投資，其中，大概有四分之一都來源于房地產(chǎn)投資。并且由于房價不斷增長，房價收入比重必然增加，城市中低階層的購房能力離實際房價相差越來越遠(yuǎn)，因此造成了實際的自住消費(fèi)需求降低，相對而言投資和投機(jī)性消費(fèi)的比重增加。

3.3 拉大社會貧富差距

首先，老市民是城市房價上漲的最大受益者，其一，在房價上漲前老居民購置的房子會因房價上漲而飛速升值。其二，老居民有好幾套的房屋，大部分家庭有多處房產(chǎn)，用于出租的收房租費(fèi)，而房價上漲推動了房租的上漲，這就使得老市民更富裕。房價上漲速度加快，使得窮人更加買不起房子。造成城市的貧富差距更加嚴(yán)重。

4 穩(wěn)定商品住房價格的政策建議

4.1 加強(qiáng)對土地利用的監(jiān)管，抑制土地投機(jī)行為

加大征收劃撥以及交易土地的管制強(qiáng)化力度，堅決制止以低價征地高價出讓來增加收入的行為、搞名堂并勞民傷財?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙汀罢児こ獭币约袄速M(fèi)資源的低效益、重復(fù)建設(shè)、“圈地”等行為。應(yīng)完善招投標(biāo)與拍賣程序來進(jìn)行土地出讓，制定標(biāo)底，從標(biāo)底符合程度和制定優(yōu)秀的開發(fā)方案者中標(biāo)，成交價可在一定范圍內(nèi)與標(biāo)底有浮動幅度，而不是“價高者得之”，防止哄抬地價。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)信貸審核和監(jiān)督

必須要嚴(yán)格對待對住房開發(fā)貸款的發(fā)放，制定合理的條件，做好相關(guān)的管理工作，根據(jù)具體的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)貸款的發(fā)放，不僅要考慮相關(guān)規(guī)定，還要保證其信譽(yù)程度，貸款應(yīng)主要用于住宅開發(fā)項目的正確銷路方面，相比較于開發(fā)項目中總投資的規(guī)定值，企業(yè)自有資金應(yīng)只高不低，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這幾個都是必不可少的，要想獲得開發(fā)項目，必須保證齊全。

4.3 完善二手房交易稅收管理制度

對個人轉(zhuǎn)讓住房需要進(jìn)行繳納的個人所得稅也進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行具體辦理的時候，必須和轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的營業(yè)稅以及契稅等同時進(jìn)行辦理，進(jìn)行稅務(wù)管理的相關(guān)部門，在隨后的房產(chǎn)交易場所一定要保證有稅收征收窗口的開放。主要是因為房地產(chǎn)從根本上屬于固定投資，在很大程度上會影響全社會的資金流動以及引起原材料價格的浮動，因此需要加大房地產(chǎn)的治理力度，特別是要適時適量地刨除其中的泡沫成分。

結(jié) 語

我國社會的穩(wěn)定以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場的運(yùn)作狀況息息相關(guān)，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐。但是由于我國還沒有形成一個成熟健全的房地產(chǎn)市場，以及各種外在的社會因素的綜合影響，使得房地產(chǎn)市場的問題較多，尤為突出的是商品房價格過高、上漲速度持續(xù)加快，加大了剛需群體的購房壓力，與此同時也造成過多的房地產(chǎn)投資、空置率較高。總而言之，結(jié)合我國的房地產(chǎn)市場行情來看，今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流是加快調(diào)整市場，穩(wěn)定房價，刨除房地長市場泡沫。

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作者簡介：王富和，性別 ：男，民族：布依，籍貫：貴州省安龍縣坡腳鄉(xiāng)樂歡村一組，學(xué)歷：大學(xué)本科，畢業(yè)院校 ：貴州大學(xué)明德學(xué)院，研究方向：財務(wù)管理。