“租售同權(quán)”背景下我國居民住房狀況的研究分析

楊玲

【摘 要】 2017年以來，樓市泡沫一直是大家關(guān)注的話題，也有一系列政策出臺，例如限購、限貸、限價等，而2017年7月廣州率先提出的“租售同權(quán)”又一次引發(fā)了大量的關(guān)注。租售同權(quán)的提出和落實可以抑制房價的上漲，給承租人的權(quán)利帶來保障和擴展，可以改變?nèi)藗儾辉缸夥康纳罘绞?。但光有租售同?quán)的政策是不夠的，應當配合其他政策一起使得公共服務(wù)的分配更加均衡。

【關(guān)鍵詞】 租售同權(quán) 承租人 公共服務(wù)

一、引言

租售同權(quán)，從字面意思上是說租房人和買房人可以享受同樣的權(quán)利。在2017年7月的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到：“承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)?！备唧w地說，相關(guān)公共服務(wù)是指在國務(wù)院發(fā)布的《十三五推進基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中描述的：“公共教育、勞動就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、社會服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等八個領(lǐng)域的81個項目?！?017年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門宣布，包括廈門、深圳、南京、杭州等12個城市均作為首批開展住房租賃試點的單位，實踐租售同權(quán)。

除了在立法上保障了承租人的權(quán)利之外，政府還積極地增加租賃住房的供應，例如通過增加租賃住房用地的供應和允許商用房改租賃住房等，同時廣州等地還積極地壯大、規(guī)范租賃產(chǎn)業(yè)。這一系列的政策與舉動都體現(xiàn)著我國在不斷地貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”理念。

二、租售同權(quán)現(xiàn)狀分析

從前，在中國，房子是一個人身份和權(quán)利的憑證，有大城市的房子，就可以享受大城市好的教育資源、社會福利等等。有自己的房和沒有自己的房似乎是天差地別。

在我國，房子的租售比一直是非常懸殊的，人們都希望在一個城市有穩(wěn)定的生活，大多數(shù)人都希望有一套屬于自己的房子。有的人為了孩子能受到更好的教育，父母能得到好的醫(yī)療保障，窮盡積蓄地買大城市的房、買學區(qū)房，把半輩子都捆綁在房貸上；有的人則直接被房價這樣的限制擋在了大城市的外面。當然，與這些人不同的是也有經(jīng)濟條件很好的人通過炒房來賺錢，在這樣的機制下，房價越來越高，讓那些原本買不起房的人更加機會渺茫。

大部分初入社會的年輕人和在大城市打拼的年輕人都沒有買房的實力，租房成為了大多數(shù)人的選擇，但是在“租售同權(quán)”之前，承租人的權(quán)利完全得不到保障。租房者經(jīng)常遇到各種麻煩的情況，遇到黑中介、二房東，即使租到了房也不是一勞永逸，房租不斷漲價，房東突然賣房等等一系列的突發(fā)情況使得租房人無法穩(wěn)定地生活。這說明從前我國租房租賃市場制度十分不完善，缺乏監(jiān)管，這也是我國房屋租售比例懸殊的一大原因。

三、租售同權(quán)的影響

（一）對房價。

由于找不到好的投資渠道，有錢人開始買房炒房；為了讓孩子能夠進入好的學校，接受更好的教育，家長們爭相搶購學區(qū)房。由于這樣那樣的原因，我國房價一直處于上漲的趨勢，尤其是在北上廣這樣的大城市。政府也相應地采取了措施，早在2016年的中央經(jīng)濟會議中就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，在2017年，政府也出臺了一系列限購、限貸等政策，目的就是為了抑制房價的增長，但是效果并不十分顯著。

租售同權(quán)政策的推出，是從一個新的角度去抑制房價的增長。從前的限購、限貸等政策都是從需求方面著手，抑制居民購房的數(shù)量等，從而緩解房價。但是，租售同權(quán)政策是從供給的角度出發(fā)，增加租賃住房用地，允許商用房改為租賃住房等通過擴大租賃住房的供給量來鼓勵大家開啟租房的生活方式。租售同權(quán)政策是通過構(gòu)建完善的租賃住房供應體系分散人們買房的需求。因為，從需求的方面來看，人們就是為了追求穩(wěn)定的生活、子女更好的教育等原因想要買房，如果租售同權(quán)很好地落實了，那么租房和買房就沒有太大的差別，人們對于房子一定要買的觀念就會改變，從而緩解許多人們買房的剛性需求。因此，租售同權(quán)和限購等政策配合，從供需兩方面入手，可以有效的抑制房價的上漲。

（二）對于在外工作的“新市民”。

在北上廣等許多大城市，有許多懷揣夢想努力工作的北漂、滬漂等，盡管對于他們中的許多人，在原來的城市可以過著穩(wěn)定的生活，住在屬于自己的房子里但他們愿意在更大的城市奮斗，在這些大城市買房子他們奮斗的目標之一，而租房是他們許多人現(xiàn)在的生活方式。很多高素質(zhì)人才在高昂的房價，非本地的戶口的壓力下，紛紛離開北上廣等大城市。以剛剛畢業(yè)的應屆大學生為例，沒有父母的幫助，剛畢業(yè)的大學生要買房是非常難的，又因為戶籍等各種原因，有很多在異地上學的大學生最終都會回到老家工作和生活。

租售同權(quán)政策的出臺，增加了租賃住房的供給，規(guī)范了租賃市場制度，給了在外漂泊的租房者們最基本的權(quán)利保障，隨著租售同權(quán)政策的不斷推進，會有更多地加入新城市的“新市民”愿意也更有能力留在那里，同時也可以給他們提供穩(wěn)定的租房生活。即給他們一個穩(wěn)定的環(huán)境追逐自奮斗的目標，也為城市留住了人才。

（三）對社會階層的教育平等。

租售同權(quán)最讓人們注意的具體政策就是承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)，其中以受教育權(quán)最受人們關(guān)注。

大部分家長們都會為了自己的孩子付出所有，在競爭逐漸激烈的時代下，所有的家長都希望自己的孩子可以應在起跑線上，享受優(yōu)質(zhì)的教育。在中國，孩子的教育問題和房子有很大的關(guān)系，尤其是小學和初中，因此，優(yōu)質(zhì)的學校周圍的學區(qū)房成了家長們爭相搶購的目標，學區(qū)房的房價也因此一直居高不下，因此受到良好的大城市教育的機會似乎變成了高收入人群的爭奪。另外，許多大城市都有很多外來務(wù)工人員，他們的孩子只有憑借著戶口本和本地房產(chǎn)證才可以入學，這使得很多優(yōu)秀的外來務(wù)工人員為了自己孩子的教育不得不離開大城市，有的則為了更好的生活與孩子分離，獨自在外奮斗。

租售同權(quán)政策的頒布，使租房者的孩子也可以享受附近學區(qū)學校的教育。比如，租房者只要憑借租房證明就可以讓孩子在距離家附近的學校上學。這樣的規(guī)定尤其是對于外來務(wù)工人員十分有利，他們只要憑借租房證明就可以使自己的孩子接受城市的教育，接受更好的教育資源。這使得教育資源的分配變得更加的平等。

（四）對住房租賃市場的影響。

據(jù)市場統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年我國租賃市場租金規(guī)模已經(jīng)達到了1.3萬億元。隨著租售同權(quán)等政策的出臺，住房租賃市場發(fā)展進入加速期，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2.3億元。

隨著租售并舉、租售同權(quán)等政策的出臺，開發(fā)商、中介機構(gòu)、酒店集團等機構(gòu)紛紛進軍長租公寓市場。包括萬科、保利等均在長租公寓市場涉獵。租售同權(quán)不僅帶來了住房租賃市場的加速發(fā)展，還吸引了許多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商的加入，在優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商和優(yōu)質(zhì)的長租公寓品牌的合作下，住房租賃市場將會有非常大的發(fā)展空間。

四、租售同權(quán)的局限性

租售同權(quán)似乎對各方都有有益的影響，但現(xiàn)在，它只是在部分城市試點推行，在全面落實的過程中必然會遇到一些問題和風險：

（一）租金問題。

在租售同權(quán)的落實過程中，租房的居民會越來越多，緩解買房市場的壓力，但人們租房和買房的很多目的仍然是一樣的。那么在政策落實的過程中，租金無法避免的會和房價一樣上漲。仍然以最受關(guān)注的教育問題為例，租售同權(quán)的提出給了租房人一項權(quán)利，那么可能會引發(fā)租房領(lǐng)域的學區(qū)房之爭，如果出租人不提高租金，那么所有人都會為了孩子的教育去租一套學區(qū)房，因此，學區(qū)房的租金上漲是必然。但是久而久之，租金是否會和房價一樣無法抑制的持續(xù)上漲呢？對于原本就是租房生活的人們來說如果不能很好的控制租金的上漲，那么他們連穩(wěn)定的租房生活可能都無法享受。

因此，在租售同權(quán)的落實過程中，要嚴格得管控租金的范圍，一開始的上漲是無法避免的，因為需求會增加并且在住房租賃市場的逐漸規(guī)范中，租房人的權(quán)利在逐漸受到保障。但是接下來的租金控制問題成為了需要注意的問題。

（二）教育資源總量稀缺問題。

教育問題一直是中國人最為關(guān)注的話題之一，因為學區(qū)房的存在，很多家長們都希望孩子可以到更好的學校學習。租售同權(quán)政策的落實給了租房者同樣的就近學區(qū)房入學的權(quán)利，但是這并沒有從本質(zhì)上緩解對于學區(qū)房的競爭以及學區(qū)房的價格，不同的只從前房價的上漲還是租金的上漲。并且，隨著租售同權(quán)的落實，很有可能出現(xiàn)一人租房入學附近學校一年后，轉(zhuǎn)租給另一人用做入學憑證，長此以往，學區(qū)房的競爭不僅會愈演愈烈還會出現(xiàn)更多方式。

要緩解學區(qū)房房價問題，真正給租房人同等的子女受教育權(quán)利，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源供給是必要的。另外，隨著二胎政策的放開，教育資源的總量和對于教育資源的需求量是不匹配的。

因此，在租售同權(quán)政策在給了更多人學區(qū)房入學的權(quán)利的同時，也要增加優(yōu)質(zhì)教育資源的供給，提高現(xiàn)有教育資源的質(zhì)量，同時要減少教育資源之間的差距，從根本上緩解學區(qū)房的競爭，從根本上平均社會教育資源的分配。

五、總結(jié)

租售同權(quán)政策的推出，是一個改變的新思路，也是一個新的機會，來抑制房價的上升、保障和完善租房人的合法權(quán)益并且改變?nèi)藗兊纳罘绞健５窃谌媛鋵嵉牡缆飞?，一定會遇到很多的問題和風險。租售同權(quán)的落實應該通過繼續(xù)不斷地擴大租賃住房的供給，規(guī)范住房租賃制度并且分別具體到出租人和承租人，同時教育、醫(yī)療等各種資源也要持續(xù)發(fā)展優(yōu)化，更好地做到資源的公平合理分配。

【參考文獻】

[1] 王珍：《租售同權(quán)的引思》，《金融時報》2017年第008版.

[2] 吳學安：《“租售同權(quán)”保障“住有所居”值得期待》，《團結(jié)報》2017年7月第002版.

[3] 張國棟：《保障“租售同權(quán)”立法只是第一步》，《中國商報》2017年8月第P02版.