多元城鎮(zhèn)化、門(mén)檻效應(yīng)與房地產(chǎn)庫(kù)存：理論解釋與實(shí)證檢驗(yàn)

傅貽忙　周建軍　孫倩倩　李文君

摘 要：基于我國(guó)房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化省際面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板模型和門(mén)檻效應(yīng)模型，考量多元城鎮(zhèn)化、門(mén)檻效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響。結(jié)果表明：人口城鎮(zhèn)化、空間城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存具有顯著抑制作用，資本城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存具有顯著促進(jìn)作用，技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響存在門(mén)檻效應(yīng)。隨著技術(shù)城鎮(zhèn)化跨越人均可支配收入相應(yīng)門(mén)檻值，其對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響由顯著到不顯著再到非常顯著，由促進(jìn)作用轉(zhuǎn)變?yōu)橐种谱饔?，影響系?shù)的絕對(duì)值也轉(zhuǎn)變?yōu)檩^大。

關(guān)鍵詞： 多元城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)庫(kù)存；門(mén)檻效應(yīng)；區(qū)域差異

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：10037217（2018）03012707

一、引言

房地產(chǎn)高庫(kù)存是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)之一。目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入周期性調(diào)整階段，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)矛盾的重要因素。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年5月末，全國(guó)商品房待售面積72169萬(wàn)平方米。根據(jù)2015年的銷(xiāo)售率，全國(guó)住房庫(kù)存需要5年多的時(shí)間才能消耗完。與住宅相比，許多城市的商品房和寫(xiě)字樓都面臨著儲(chǔ)備過(guò)高的壓力。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存，除了短期的金融、財(cái)政政策支持，還要有人口政策、產(chǎn)業(yè)政策和城鎮(zhèn)化政策的支撐。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，為城鎮(zhèn)人口提供居住、消費(fèi)和生產(chǎn)的平臺(tái)，并且依靠房地產(chǎn)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，為城鎮(zhèn)人口提供穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)化的外在表現(xiàn)是人口在城鎮(zhèn)的集聚，勢(shì)必為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)大量住房需求。

在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，歐盟委員會(huì)認(rèn)為結(jié)構(gòu)性改革是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇三大支柱中不可缺少的一部分，這些結(jié)構(gòu)性改革大部分是供給側(cè)改革的政策。Varga和Veld（2014）認(rèn)為推行的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革措施對(duì)總產(chǎn)出和就業(yè)方面起了良好的促進(jìn)作用，特別是對(duì)長(zhǎng)期產(chǎn)出水平的提升作用更加突出[1]。當(dāng)前人口遷移使中國(guó)城鎮(zhèn)快速化仍會(huì)推動(dòng)城市商品住房需求的上升，城市住房供應(yīng)將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)[2]。

開(kāi)發(fā)企業(yè)、地方政府共同拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)和價(jià)格膨脹。部分學(xué)者基于面板數(shù)據(jù)模型，得出積壓性庫(kù)存對(duì)于東、中部地區(qū)金融穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯的危害作用，而短期庫(kù)存對(duì)于東部地區(qū)和中部地區(qū)金融穩(wěn)定性的影響卻得到相反的結(jié)果[3]。也有部分學(xué)者將金融加速器理論引入DSGE模型中分析房地產(chǎn)去庫(kù)存化對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響[4]。還有部分學(xué)者使用面板數(shù)據(jù)，從住房供給層面、需求層面和均衡房?jī)r(jià)等三個(gè)維度入手，實(shí)證研究我國(guó)東、中、西部住房?jī)r(jià)格特征[5]。運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)方法對(duì)香港建筑產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系進(jìn)行了研究。研究表明，建筑產(chǎn)業(yè)特別是基礎(chǔ)建筑部分對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯，建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的Granger原因[6]。目前化解房地產(chǎn)高庫(kù)存的政策應(yīng)對(duì)措施，一方面需要微觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)同，另一方面要給地方政府符合時(shí)宜的政策選擇權(quán)[7]。從長(zhǎng)期看，無(wú)論是中央政府還是地方政府在化解庫(kù)存的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意平衡長(zhǎng)、短期政策的關(guān)系[8]。吸引人口流入創(chuàng)造新增住房需求、增加現(xiàn)有居住人口購(gòu)房需求、讓庫(kù)存住房與新增住房需求兩者相對(duì)接，是實(shí)現(xiàn)目前三四線城市商品住房去庫(kù)存的關(guān)鍵因素[9]。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程和土地財(cái)政是引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的深層次原因[10]。部分學(xué)者研究表明城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)需求、供給兩個(gè)方面存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)增加、房地產(chǎn)價(jià)格上升[11]。也有部分學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與商品房銷(xiāo)售均價(jià)之間的關(guān)系顯著為負(fù)[12]。有學(xué)者認(rèn)為過(guò)去20年中國(guó)快速城市化進(jìn)程促使房地產(chǎn)投資增加，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市升級(jí)等帶來(lái)積極作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[13]。還有學(xué)者認(rèn)為住宅價(jià)格的變化會(huì)改變勞動(dòng)力的成本，從而對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市人口數(shù)量產(chǎn)生影響，最終促使城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展[14，15]。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外對(duì)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等進(jìn)行了較深入的研究，大量的理論研究和實(shí)證分析表明城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響。圍繞城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的研究也有相關(guān)成果，但基于多元城鎮(zhèn)化來(lái)研究房地產(chǎn)庫(kù)存的相對(duì)較少。因此，在現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上，分析多元城鎮(zhèn)化、門(mén)檻效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、理論分析與研究假設(shè)

（一）人口城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存

伴隨著城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的非城市人口將轉(zhuǎn)化為城市人口。城市人口的增加必將帶動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的增加。隨著城市化水平的提高，房地產(chǎn)需求與供給之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系[16，17]。人口城鎮(zhèn)化率的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)程度達(dá)到一定限度時(shí)，促進(jìn)效果將降低?？傮w而言，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城鎮(zhèn)人口的比重增長(zhǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，從而抑制房地產(chǎn)庫(kù)存的增加。

（二）空間城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存

在城市化進(jìn)程中，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，城市面積的擴(kuò)張延伸和城市地區(qū)的土地利用面積增大，這奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的空間基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)供給增加。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中呈現(xiàn)出大城市和小城鎮(zhèn)并存的“二元化”的空間發(fā)展形態(tài)。城市化水平的提升會(huì)加大非住房性消費(fèi)需求。當(dāng)非城鎮(zhèn)人口遷入城市，城市生活方式的不同會(huì)帶動(dòng)其消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，使其逐漸改變?cè)械纳罘绞胶拖M(fèi)結(jié)構(gòu)，從而加大休閑、旅游一系列活動(dòng)的消費(fèi)，促進(jìn)非住房性房地產(chǎn)消費(fèi)。另一方面，空間城鎮(zhèn)化可以增加城鎮(zhèn)土地面積，促進(jìn)房地產(chǎn)供給量的上升。結(jié)合上述兩個(gè)方面，空間城鎮(zhèn)化既能增加房地產(chǎn)業(yè)的供給，新增城鎮(zhèn)人口又能明顯消耗房地產(chǎn)庫(kù)存，因而總體的效果可能是對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存有一定程度的抑制作用。

（三）資本城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存

資本城鎮(zhèn)化是描述資本的形成對(duì)城鎮(zhèn)空間的塑造過(guò)程，這個(gè)塑造過(guò)程是廣泛性和一般性的有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)受到資本逐利的影響，長(zhǎng)期保持著高供給狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存處于高水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)旺盛的投資和地方政府的土地財(cái)政政策一起推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)入上升軌道。對(duì)此，可以得出，資本城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫(kù)存存在因果聯(lián)系，資本城鎮(zhèn)化可能助推了房地產(chǎn)庫(kù)存水平。

（四）產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存

城鎮(zhèn)是一個(gè)區(qū)域的中心，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高級(jí)化、合理化和高效化方向發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以消化樓市庫(kù)存的養(yǎng)老、醫(yī)療等短板產(chǎn)業(yè)，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有序釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，在積壓庫(kù)存嚴(yán)重的區(qū)域，通過(guò)建設(shè)配套的公共設(shè)施及社會(huì)共享資源，在一定程度上可能會(huì)降低房地產(chǎn)庫(kù)存水平。將第二產(chǎn)業(yè)外遷、第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)移，可能有利于化解城鎮(zhèn)周邊房地產(chǎn)庫(kù)存。由此可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存可能產(chǎn)生一定程度的消耗作用。

（五）技術(shù)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存

技術(shù)城鎮(zhèn)化表現(xiàn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中由技術(shù)發(fā)展帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)軟化。技術(shù)軟化效應(yīng)具有一定的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、集群結(jié)構(gòu)和擴(kuò)散結(jié)構(gòu)。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)更多的體現(xiàn)在技術(shù)發(fā)展的協(xié)同性，表現(xiàn)為幾何級(jí)增長(zhǎng)。集群結(jié)構(gòu)表現(xiàn)在技術(shù)發(fā)展的知識(shí)創(chuàng)新和知識(shí)共享的集群發(fā)展。擴(kuò)散結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一體化進(jìn)程。由于技術(shù)軟化效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、集群結(jié)構(gòu)和擴(kuò)散結(jié)構(gòu)使得技術(shù)城鎮(zhèn)化顯著的表現(xiàn)為階段性特征。當(dāng)技術(shù)軟化效應(yīng)較低時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響較小，當(dāng)技術(shù)軟化效應(yīng)增強(qiáng)時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有急劇影響，由此可見(jiàn)，技術(shù)城鎮(zhèn)化在房地產(chǎn)庫(kù)存水平上的影響形態(tài)體現(xiàn)出階段性。

基于以上理論分析，提出以下相關(guān)假設(shè)：

假設(shè)1：人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化在一定程度上可能抑制了房地產(chǎn)庫(kù)存水平的提升。

假設(shè)2：空間城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平具有輕微的抑制作用。

假設(shè)3：資本城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫(kù)存水平有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

假設(shè)4：技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平的影響可能表現(xiàn)出階段性效應(yīng)。

三、變量選取、數(shù)據(jù)描述及模型設(shè)定

（一）變量選取

多元城鎮(zhèn)化影響下房地產(chǎn)庫(kù)存水平的區(qū)域差異是重點(diǎn)考察對(duì)象，但考慮到人口城鎮(zhèn)化在解釋房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存時(shí)區(qū)域結(jié)構(gòu)上存在的局限性，結(jié)合空間城鎮(zhèn)化、資本城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和技術(shù)城鎮(zhèn)化四種核心概念，以實(shí)現(xiàn)在多元城鎮(zhèn)化影響下房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存的區(qū)域差異。變量的選取與定義見(jiàn)表1。

1.因變量分析。

房地產(chǎn)庫(kù)存（chsait）：廣義的房地產(chǎn)庫(kù)存是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上可以銷(xiāo)售，但尚未銷(xiāo)售的。狹義的房地產(chǎn)庫(kù)存是指現(xiàn)房庫(kù)存。本文主要是研究多元城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響效應(yīng)，選用狹義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念，具體是指在報(bào)告期末已竣工的待售現(xiàn)房，也指現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中的待售商品房面積。

2.自變量分析。

人口城鎮(zhèn)化（puit）：主要是指一定區(qū)域在某一時(shí)點(diǎn)上城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍？臻g城鎮(zhèn)化（suit）：空間城鎮(zhèn)化其表現(xiàn)為市區(qū)建成面積的不斷擴(kuò)張。資本城鎮(zhèn)化（cuit）：資本城鎮(zhèn)化是指城鎮(zhèn)空間形成資本的過(guò)程，整個(gè)過(guò)程是廣泛性和普遍性的組合。產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化（iuit）：城鎮(zhèn)化的基本動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的可持續(xù)離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化。第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平就越高。技術(shù)城鎮(zhèn)化（tuit）：技術(shù)城鎮(zhèn)化主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中由技術(shù)發(fā)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)軟化效應(yīng)。

控制變量主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的角度，選取可能影響房地產(chǎn)庫(kù)存水平變動(dòng)的變量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（rgdpit）：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的重要力量。地區(qū)收入水平（incit）：用以反映地區(qū)收入水平的重要因素。房?jī)r(jià)（priceit）：房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信號(hào)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給力量作用的結(jié)果，同時(shí)，房?jī)r(jià)也作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（sup it）是房地產(chǎn)供給不可缺少的一部分。

（二）數(shù)據(jù)描述

根據(jù)我國(guó)官方統(tǒng)計(jì)劃分標(biāo)準(zhǔn)，將全國(guó)（港澳臺(tái)除外）劃分為東、中、西三個(gè)地區(qū)。具體劃分如下，東部地區(qū)包括北京市、上海市、天津市、遼寧省、河北省、山東省、江蘇省、浙江省、廣東省、福建省、海南省以及廣東省等11個(gè)省級(jí)行政單位。中部地區(qū)包括黑龍江省、吉林省、山西省、安徽省、河南省、江西省、湖北省、湖南省等8個(gè)省級(jí)行政單位。西部地區(qū)包括新疆維吾爾自治區(qū)、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、四川省、重慶市、陜西省、貴州省、甘肅省、云南省、青海省、西藏自治區(qū)等12個(gè)省級(jí)行政單位。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于2005-2014年各?。ㄊ?、自治區(qū)）統(tǒng)計(jì)年鑒，2005-2014年《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。西藏自治區(qū)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重，故分析中并不包括西藏自治區(qū)。由于篇幅限制，各變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析予以省略。

（三）模型設(shè)定

1.基本模型設(shè)定。

面板數(shù)據(jù)相對(duì)截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)，同時(shí)具有空間與時(shí)間兩個(gè)統(tǒng)計(jì)維度，其覆蓋的信息量比截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)更大，可以更好地解決樣本量狹小和不足的狀況。對(duì)此，在對(duì)多元城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平的影響進(jìn)行分析時(shí)，面板數(shù)據(jù)分析模型的引入是很有必要的，建立面板模型進(jìn)行估計(jì)。模型設(shè)定如下：

ln chsait=ω+αln Uit+βXit+εit（1）

式（1）中，Uit為自變量，Xit表示控制變量。下標(biāo)i分別代表省份和年度，εit為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。為克服異方差的影響，對(duì)各變量分別進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理。

2.門(mén)檻模型設(shè)定。

模型（1）說(shuō)明了城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響效應(yīng)，但這無(wú)法顯示在城鎮(zhèn)化演化進(jìn)程中，房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)的非線性影響效應(yīng)。相比較線性回歸模型，門(mén)檻分界點(diǎn)的決定方式是門(mén)檻自回歸模型運(yùn)用門(mén)檻變量（Threshold variable）來(lái)決定的，進(jìn)一步運(yùn)用門(mén)檻變量的觀察值來(lái)估算出合適的門(mén)檻值，這能夠減少一般研究者使用主觀判定分界點(diǎn)產(chǎn)生誤差。對(duì)此，根據(jù)Hansen（1999）的門(mén)檻回歸思想，把式（1）改寫(xiě)成三門(mén)檻面模型的一般模式。

依據(jù)Hansen的門(mén)檻回歸思想，當(dāng)回歸殘差平方和最小時(shí)其對(duì)應(yīng)的值應(yīng)該就是θ的值。對(duì)此，估算完門(mén)檻值后，就該對(duì)門(mén)檻個(gè)數(shù)進(jìn)行進(jìn)一步的檢測(cè)，來(lái)考證門(mén)檻值劃分樣本群組和參數(shù)有沒(méi)有存在明顯差異。也就是說(shuō)門(mén)檻值不存在的零假設(shè)為H0：α1=α2=α3，并構(gòu)建LM統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行驗(yàn)證。

F=S0-S（θ1）σ2（4）

其中，S0表示零假設(shè)下的殘差平方和，S（θ1）表示單個(gè)門(mén)檻值下的回歸殘差平方和，σ2為其殘差的方差估值。因式（4）中的F分布為非標(biāo)準(zhǔn)分布，依據(jù)Hansen基本理念，可借助“自助法”（Bootstrap）獲取檢驗(yàn)臨界值。檢驗(yàn)通過(guò)后可構(gòu)造估量計(jì)算θ置信區(qū)間，此外，S（θ1）是對(duì)照不同門(mén)檻值所得到的殘差平方和。

LRn（θ）=S（θ）-S（θi）σ2（5）

四、模型估計(jì)及分析

（一）面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)

為避免“假回歸”現(xiàn)象造成模型估計(jì)偏差，應(yīng)對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以驗(yàn)證面板數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。本文綜合運(yùn)用LLC檢驗(yàn)、HT檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)和ADFPP檢驗(yàn)等方法對(duì)面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，所有變量均為非平穩(wěn)序列。通過(guò)對(duì)原數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理。經(jīng)過(guò)處理后對(duì)數(shù)化數(shù)據(jù)已成為平穩(wěn)序列。

（二）面板數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗(yàn)

假設(shè)一組不穩(wěn)定的數(shù)據(jù)存在平穩(wěn)的線性組合，那么這組數(shù)據(jù)就能被看做存在協(xié)整關(guān)系，如果數(shù)據(jù)之間沒(méi)有協(xié)整關(guān)系，這樣的數(shù)據(jù)就失去了研究?jī)r(jià)值，對(duì)此，面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)的進(jìn)行就顯得尤為重要。對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，根據(jù)下表中Gt、Ga、Pt和Pa等檢測(cè)結(jié)果可知，此面板數(shù)據(jù)存在的協(xié)整關(guān)系組數(shù)必定大于一組，經(jīng)過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，可通過(guò)進(jìn)一步構(gòu)建模型來(lái)對(duì)其影響效應(yīng)進(jìn)行剖析。

（三）實(shí)證結(jié)果及分析

1.面板估計(jì)結(jié)果及分析。

對(duì)2005-2014年的全國(guó)、東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)進(jìn)行了面板數(shù)據(jù)的估計(jì)。在對(duì)模型的具體形式進(jìn)行篩選時(shí)，借助Hausman的驗(yàn)證法在固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型上進(jìn)行判定，運(yùn)用F檢驗(yàn)法對(duì)固定效應(yīng)模型和混合估計(jì)模型進(jìn)行判定。通過(guò)Hausman檢驗(yàn)方法和F檢驗(yàn)方法確定全國(guó)、東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)都采用固定效應(yīng)模型，模型（1）～（4）的F值都在0.01的水平上高度顯著，這說(shuō)明4個(gè)模型的整體系數(shù)高度顯著，模型的R2在0.771以上，說(shuō)明4個(gè)模型的整體擬合效果良好。模型的具體估計(jì)如表3所示。

人口城鎮(zhèn)化（puit）：全國(guó)、中部地區(qū)和西部地區(qū)的影響系數(shù)為負(fù)，東部地區(qū)為正，但是全國(guó)的影響系數(shù)和東部地區(qū)影響系數(shù)都不顯著，中部地區(qū)和西部地區(qū)的影響系數(shù)是顯著的，中部地區(qū)的影響系數(shù)為-1.1811，西部地區(qū)的影響系數(shù)為-2.0599。這表明人口城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平的影響存在差異，這種現(xiàn)象可能原因有：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，東部地區(qū)率先跟上了改革發(fā)展的步伐，使其達(dá)成了人口經(jīng)濟(jì)集聚度較高水準(zhǔn)的城市群，房地產(chǎn)商品屬性更加突出，房地產(chǎn)的投資屬性較大，中西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性更大，隨著人口城鎮(zhèn)化水平的提升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存水平的增加。

空間城鎮(zhèn)化（suit）：無(wú)論是全國(guó)的整體情況還是東、中和西部地區(qū)的情況，其影響系數(shù)都為負(fù)，但僅僅只有中部地區(qū)的影響系數(shù)顯著，其值為-0.3036。一方面說(shuō)明空間城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平具有一定的抑制作用，另一方面也表明這種抑制作用是不明顯的。

資本城鎮(zhèn)化（cuit）：四個(gè)模型的影響系數(shù)都為正，且全國(guó)、東部地區(qū)和西部地區(qū)的影響系數(shù)都顯著，全國(guó)的影響系數(shù)為0.5035，東部地區(qū)的影響系數(shù)為0.7645，西部地區(qū)的影響系數(shù)為0.3842，東部地區(qū)的影響系數(shù)最大。這可以看出中國(guó)的城鎮(zhèn)化演變過(guò)程在一定程度上是固定資產(chǎn)投資所帶來(lái)的空間選擇過(guò)程，資本城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫(kù)存具有顯著的正向關(guān)系。

另外從產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化（iuit）、技術(shù)城鎮(zhèn)化（tuit）相關(guān)系數(shù)來(lái)看，在全國(guó)和西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫(kù)存具有一定的反向關(guān)系，且這種關(guān)系顯著。技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存都不具有顯著性的關(guān)系。

從控制變量來(lái)看：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（rgdpit）在全國(guó)、中部地區(qū)和西部地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平具有顯著的正向關(guān)系，東部地區(qū)是一種反向關(guān)系，但不顯著，這表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)庫(kù)存也越高。收入水平（incit）在四個(gè)模型中都和房地產(chǎn)庫(kù)存負(fù)相關(guān)，在全國(guó)和中部地區(qū)顯著，一定程度上表明提升居民收入可以有效降低房地產(chǎn)庫(kù)存。房?jī)r(jià)（priceit）在四個(gè)模型中都不顯著，這表明房?jī)r(jià)的高低在一定程度上并不能顯著的影響房地產(chǎn)的庫(kù)存水平，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的事實(shí)相符：房?jī)r(jià)或高，亦或低的城市，其房地產(chǎn)庫(kù)存水平可能低也可能高，同時(shí)也表明房地產(chǎn)去庫(kù)存通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策所能取得的效果可能并不一定顯著。房地產(chǎn)供給（sup it）在四個(gè)模型中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存都是顯著的正向關(guān)系，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平居高的一個(gè)重要影響因素為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

2.門(mén)檻面板估計(jì)結(jié)果及分析。

通過(guò)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響并不明顯，可能的原因是技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響并不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響也許是以某種約束來(lái)實(shí)現(xiàn)的，導(dǎo)致門(mén)檻效應(yīng)的形成。因此，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型的門(mén)檻估計(jì)技術(shù)，以人均可支配收入作為門(mén)檻變量，進(jìn)一步檢驗(yàn)技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存影響的門(mén)檻效應(yīng)，以揭示在不同人均可支配收入門(mén)檻區(qū)制下技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存影響效應(yīng)的轉(zhuǎn)換特征。

借助1000次抽樣法（Bootstrap）進(jìn)行反復(fù)的計(jì)算得出“似然比統(tǒng)計(jì)量”LM值來(lái)確定人均可支配收入門(mén)檻區(qū)制下技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)影響效應(yīng)的門(mén)檻值。表4給出了人均可支配收入門(mén)檻值個(gè)數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果，不難發(fā)現(xiàn)，單一門(mén)檻、雙重門(mén)檻和三重門(mén)檻效果都顯著，其中雙重門(mén)檻結(jié)果顯著性最強(qiáng)，其自抽樣的P值為0.006，因此，選擇雙重門(mén)檻進(jìn)行分析。

門(mén)檻效應(yīng)模型回歸結(jié)果表明，將人均可支配收入作為門(mén)檻區(qū)制，技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)的影響效應(yīng)有顯著區(qū)別。概而論之，伴隨著技術(shù)城鎮(zhèn)化跨越人均可支配收入相應(yīng)門(mén)檻值，其對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)影響程度從顯著變?yōu)椴伙@著再到非常顯著，其影響系數(shù)絕對(duì)值也由正值緩慢轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)值，影響系數(shù)也轉(zhuǎn)變的更大。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)人均可支配收入處在lninc≤9.313區(qū)制時(shí)，技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)的影響系數(shù)為0.0450，在5%的顯著水平下顯著，處于這一區(qū)間內(nèi)的樣本占比為19.00%。當(dāng)人均可支配收入處在9.313

五、結(jié) 論

我國(guó)2005-2014年的省際面板數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗(yàn)表明：在引入空間城鎮(zhèn)化、資本城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化以及技術(shù)城鎮(zhèn)化能實(shí)現(xiàn)在多元城鎮(zhèn)化影響下考察房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存區(qū)域配置狀況。長(zhǎng)期來(lái)看，多元城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。人口城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響在中部地區(qū)和西部地區(qū)具有顯著抑制作用?？臻g城鎮(zhèn)化無(wú)論是全國(guó)的整體情況還是東、中和西部地區(qū)的情況，其影響系數(shù)都為負(fù)，但僅僅只有中部地區(qū)的影響系數(shù)顯著。資本城鎮(zhèn)化的影響系數(shù)都為正，且全國(guó)、東部地區(qū)和西部地區(qū)的影響系數(shù)都顯著。產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫(kù)存具有一定的反向關(guān)系，且這種關(guān)系顯著。同時(shí)，將人均可支配收入作為門(mén)檻變量，門(mén)檻效應(yīng)在技術(shù)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)的影響過(guò)程中有所體現(xiàn)，可以看出從顯著到不顯著再到十分顯著，是技術(shù)城鎮(zhèn)化在跨越人均可支配收入相應(yīng)門(mén)檻值這一背景下其對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)影響效應(yīng)的整個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程，其影響系數(shù)也逐漸從正值變成負(fù)值，對(duì)系數(shù)值的影響也變?yōu)檩^大。此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)供給等控制變量對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存變動(dòng)的影響效應(yīng)也各不相同。

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（責(zé)任編輯：鐘 瑤）