內(nèi)部控制在直管?chē)?guó)有非住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域管理中的應(yīng)用

□張文喜

直管?chē)?guó)有非住宅房產(chǎn)是我國(guó)社會(huì)主義歷史發(fā)展的產(chǎn)物，指的是由政府房管部門(mén)直接管理的非居民居住使用的房產(chǎn)，普遍分布在各個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，包括工商企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位以及居委會(huì)和個(gè)人承租的或占用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)性和辦公用的公產(chǎn)房屋。其來(lái)源基本為解放初期的公私合營(yíng)、敵偽房產(chǎn)罰沒(méi)、單位或個(gè)人上交以及政府自建的房產(chǎn)。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對(duì)非住宅直管公房實(shí)行的是單純的行政管理方式，房屋租金由政府定價(jià)，銀行直接從承租單位劃撥到賬，租金全部上繳，經(jīng)費(fèi)由財(cái)政預(yù)算撥款。因業(yè)務(wù)單一，涉及層面狹窄，一個(gè)房產(chǎn)管理科室既收租金又管房產(chǎn)，既管房產(chǎn)又管維修。隨著改革開(kāi)放政策的實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取代了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，財(cái)政不再對(duì)非住宅公房實(shí)行監(jiān)管，租金標(biāo)準(zhǔn)也由政府定價(jià)走向協(xié)議租金。由此，原來(lái)的管理模式非但跟不上管理的要求，而且還存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)并會(huì)埋下隱患。應(yīng)以?xún)?nèi)部控制的管理理念和管理方法打破原有的管理模式對(duì)非住宅公房管理的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制，從而促進(jìn)遵循國(guó)家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全和有效使用，提高信息報(bào)告質(zhì)量并有效防范舞弊和預(yù)防腐敗。

內(nèi)部控制應(yīng)用到直管?chē)?guó)有非住宅房產(chǎn)管理領(lǐng)域意義重大，一方面能經(jīng)營(yíng)好國(guó)有資產(chǎn)，通過(guò)有效的管理方式使非住宅房產(chǎn)產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，另一方面堵塞漏洞，反舞弊和防腐敗，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。遵循內(nèi)部控制適應(yīng)性原則，對(duì)重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域即房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和維修的具體操作體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、分析分解業(yè)務(wù)內(nèi)容，科學(xué)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)

租金由原來(lái)的政府定價(jià)改為協(xié)議租金后，房管科的職能由單純的按價(jià)收租升級(jí)為既協(xié)商議價(jià)又直接收取租金，同時(shí)還處理房產(chǎn)的維修和變更業(yè)務(wù)，管物收錢(qián)定價(jià)由一個(gè)主體完成，權(quán)力過(guò)于集中，職能近乎失控，根本不能達(dá)到各司其職，各負(fù)其責(zé)，相互制約，相互監(jiān)督的工作機(jī)制，機(jī)構(gòu)設(shè)置存在極大的不科學(xué)性。因此打破權(quán)力集中的舊局面是實(shí)現(xiàn)單位內(nèi)部控制的首要條件，其目的就是分權(quán)分責(zé)，相互制衡。將原來(lái)的一個(gè)部門(mén)統(tǒng)管所有業(yè)務(wù)具體分解為三個(gè)管理部門(mén)，即經(jīng)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)房屋招租議價(jià)和簽訂租賃合同；房管部門(mén)負(fù)責(zé)收取房租和房產(chǎn)的變更登記工作；工程部門(mén)負(fù)責(zé)房屋的維修養(yǎng)護(hù)及安全方面的工作，如此三權(quán)分立，從機(jī)構(gòu)設(shè)置層面避免了錯(cuò)誤和舞弊的發(fā)生，從而極大地降低了暗箱操作、內(nèi)外勾結(jié)、侵吞或侵占國(guó)家財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、各部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

（一）經(jīng)營(yíng)部門(mén)的控制

1.租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)。（1）不以市場(chǎng)租金為定價(jià)目標(biāo)，協(xié)議租金過(guò)低，營(yíng)私舞弊，損公肥私，致使國(guó)家經(jīng)濟(jì)受損；（2）租賃期限過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致調(diào)租受限；（3）簽訂租賃合同不規(guī)范導(dǎo)致不良后果。

2.租賃業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及控制措施。（1）經(jīng)充分市場(chǎng)調(diào)查后，首選公開(kāi)招租競(jìng)租模式；不適合招租競(jìng)租的由第三方評(píng)估定價(jià)；特殊情況的公產(chǎn)房租賃價(jià)格難以按照前兩種方法定價(jià)的，須客觀取證，經(jīng)集體議定并公示無(wú)異議后確定租賃價(jià)格。（2）對(duì)租賃期限的確定要對(duì)承租戶(hù)的實(shí)際使用情況調(diào)查評(píng)估，并將調(diào)租方式和調(diào)整比例在租賃合同中體現(xiàn)。（3）簽訂的租賃合同除遵循合同范本外，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)律師把關(guān)，明確權(quán)限明細(xì)權(quán)責(zé)，減少不良后果發(fā)生的可能性。

（二）房管部門(mén)的業(yè)務(wù)控制

1.租金收取和房屋管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)。（1）不按合同約定收租，隨意調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)或交租期限。（2）收取的租金不及時(shí)上交財(cái)務(wù)部門(mén)管理，挪用公款，謀取私利，甚至貪污。（3）不及時(shí)辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，致使變更滯后或缺失，造成有實(shí)無(wú)賬、有賬無(wú)實(shí)、賬實(shí)不符。（4）對(duì)房產(chǎn)管理不到位造成房屋被侵占或受損。

2.租金收取和房屋管理活動(dòng)中的控制措施。（1）單位應(yīng)當(dāng)完善房產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格考核，實(shí)行獎(jiǎng)懲。（2）特殊情況下房管人員可以直接收取承租戶(hù)繳納的現(xiàn)金，但必須及時(shí)上交財(cái)務(wù)管理，單位財(cái)務(wù)部門(mén)要定期不定期對(duì)收租情況進(jìn)行核查，以便監(jiān)督。（3）建立完善的房產(chǎn)變更流程并嚴(yán)格按照流程操作，建立內(nèi)部部門(mén)間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，確保房產(chǎn)變更及時(shí)登記在冊(cè)，保證賬實(shí)相符，賬賬相符。

（三）工程部門(mén)的業(yè)務(wù)控制

1.工程部門(mén)的主要風(fēng)險(xiǎn)。（1）確定維修對(duì)象缺乏依據(jù)，該修的不修，不該修的過(guò)度整修甚至維修變裝修，浪費(fèi)資金，留下隱患。（2）預(yù)算脫離實(shí)際，維修方案不能有效落實(shí)。（3）監(jiān)督不到位，竣工驗(yàn)收不規(guī)范，最終把關(guān)不嚴(yán)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣。

2.維修工程環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)和控制措施。（1）維修立項(xiàng)要經(jīng)房管部門(mén)和維修部門(mén)共同勘察確認(rèn)，并提供真實(shí)可靠的依據(jù)，同時(shí)經(jīng)承租人簽字確認(rèn)。（2）通過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行預(yù)算，必要時(shí)聘請(qǐng)獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理和驗(yàn)收。同時(shí)建立完整的維修檔案。（3）對(duì)重大維修項(xiàng)目進(jìn)行第三方審計(jì)。（4）建立完善的考核和責(zé)任追究制度。

以上僅對(duì)直管?chē)?guó)有非住宅房產(chǎn)的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行了粗淺的分析和管控。內(nèi)控制度應(yīng)當(dāng)對(duì)單位的各種業(yè)務(wù)和事項(xiàng)全面覆蓋，實(shí)行全過(guò)程、全員控制，不應(yīng)存在內(nèi)部控制空白點(diǎn)。內(nèi)部控制的建設(shè)對(duì)規(guī)范管理、提高運(yùn)作和防范監(jiān)督有非常重大的意義，需要單位在內(nèi)控設(shè)計(jì)和運(yùn)行中重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)加強(qiáng)外部監(jiān)督，采取審計(jì)、監(jiān)察聯(lián)動(dòng)的方式，共同推動(dòng)內(nèi)部控制建設(shè)的有效實(shí)施。

圖片新聞

6月1日，運(yùn)城市財(cái)政局在職黨員共110人在局黨委書(shū)記、譚志民局長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，深入到鹽湖區(qū)東城辦事處東郊社區(qū)，開(kāi)展了以“不忘初心、幫扶貧困”為主題的在職黨員進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，受到了社區(qū)居民的一致好評(píng)。