長沙樓市“6·25”新政掃蕩炒房大軍

李永華

“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”6月25日，在這樣的思想指導(dǎo)下，長沙市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱“6·25”新政），被部分業(yè)內(nèi)人士稱為全國最嚴(yán)厲的樓市新政，限購、限售、首付比例、購房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰(zhàn)。

據(jù)了解，長沙樓市新政之前，作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)的《湖南日報(bào)》在6月19日刊發(fā)了調(diào)查長沙樓市亂象的監(jiān)督稿件，批評長沙“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”，然后連發(fā)4篇社論，毫不諱言地指責(zé)：“如今，房價(jià)高居不下、市場投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說明，我們在這一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從不同信源獲悉，長沙樓市“6·25”新政出臺之前，湖南省委某主要領(lǐng)導(dǎo)親自暗訪長沙樓市，對不少亂象頗為震驚、震怒，嚴(yán)令整頓。

一場轟轟烈烈的斗爭開始，炒房客、黑中介、部分開發(fā)商以及相關(guān)部門的“內(nèi)奸”均被視為“敵人”，《湖南日報(bào)》甚至將其類比為“新中國成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價(jià)、擾亂市場秩序，挑戰(zhàn)新生的人民政權(quán)”。一時(shí)間，風(fēng)狂雨驟。

現(xiàn)階段長沙房價(jià)高企是炒房投機(jī)行為作祟

作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)，《湖南日報(bào)》如此嚴(yán)厲地批評本地的房地產(chǎn)政策，其風(fēng)向意義不簡單。《湖南日報(bào)》一篇題為《不能讓長沙成為投機(jī)者的樂園》的文章透視了當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場“高燒”不退、炒房成風(fēng)的表象，分析背后的癥結(jié)指出，現(xiàn)階段長沙房價(jià)高企，并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟。

炒房客首當(dāng)其沖。針對個人，“6·25”新政明確長沙本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房;市外遷入的戶籍家庭，落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房;暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓……

已放進(jìn)來的“敵人”被扎入口袋，退路被封死，還要消滅扛著“人才新政”旗幟的援軍。

2017年3月18日長沙發(fā)布的限購政策稱，非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明才能購買一套商品住房。

可是到同年8月，長沙發(fā)布人才新政細(xì)則：大專以上學(xué)歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。市場普遍認(rèn)為，這一系列細(xì)則的直接后果之一就是為限購松綁，吸引購房大軍。

對此，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾于2017年9月刊發(fā)報(bào)道《頻現(xiàn)“秒光”盤，購房指標(biāo)被炒至10萬元，長沙樓市被新政激活？》，今年5月底再次揭露當(dāng)?shù)厥⑿懈鞣N方式創(chuàng)造“剛需”（詳見《長沙樓市庫存真的告急？》）。當(dāng)?shù)孛襟w還爆料85歲老人和12歲小孩購房，眾聲喧嘩。

6月19日，《湖南日報(bào)》鮮明表態(tài)：一座被房價(jià)綁架的城市，四處“搶人”又有何用？萬千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留??？而是要“通過房價(jià)洼地，打造人才高地”。

6月25日 ，長沙市住建委“痛改前非”：針對媒體爆料的85歲老人和12歲小孩購房的現(xiàn)象，以及存在的企業(yè)購房和部分家庭通過離異來獲得購房資格等問題，規(guī)定父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

落戶政策一年內(nèi)再次翻轉(zhuǎn)，剛需群體迅速萎縮。

剛需之外，第二套房的改善性需求雖未被封殺，但其購房壓力也直線上升。

6月26日，湖南省直單位住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款政策的通知》“補(bǔ)刀”：繳存職工在長沙市限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。

鑒于此，當(dāng)前政策下，要買第三套房或更多的房子徹底無望。

歡呼之時(shí)，也有一批人表示委屈。一位聲稱辭去廣州高薪工作后落戶長沙的購房者在長沙市住建委信箱中留言說：“我們都是真正的剛需，也是誠心誠意想回長沙發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)出一份力，現(xiàn)在突然換了政策，如果長沙對我限購，那我將面臨‘留不下的城市，回不去的農(nóng)村，衷心希望政府能考慮到我們的難處，針對不同需求制定出相應(yīng)利國利民的細(xì)則?！?/p>

6月26日，長沙市住建委對此做出回復(fù)：“作為市政府限購政策執(zhí)行部門，對于“6·25”新政只能嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。望您理解！”

部分違規(guī)中介和“黑中介”投機(jī)問題突出

在“6·25”新政出臺前兩天，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，長沙規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門整頓，緊閉的大門上告示：“行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)。”同樣的還有湖南中環(huán)地產(chǎn)，其高喊口號：“走正道，中環(huán)人一直在路上。”

一股肅殺之氣籠罩地產(chǎn)中介圈。

有二手房從業(yè)人員認(rèn)為自己是“背鍋俠”：二手房價(jià)格都是房主說了算，更何況現(xiàn)在好一點(diǎn)的房子，比如學(xué)位房根本就沒有房源，“我們巴不得房主降點(diǎn)價(jià)成交一套，也能拿到傭金”。

一旁吶喊助威者也收到警告。今年6月初，長沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說天下”“肖東敏”“0731房產(chǎn)網(wǎng)”等微信公眾號和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人。他們被批利用微信等渠道，一方面充當(dāng)“吹鼓手”角色，一方面通過哄抬房價(jià)從中牟利。

而兵鋒所指，更多的炮彈扔向新房銷售中介。

早在2017年9月，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》率先報(bào)道長沙購房指標(biāo)被炒至10萬元，某樓盤推出的房源只是象征性地對外放出少量房源，絕大多數(shù)房子早已被內(nèi)部搶光。

日前《湖南日報(bào)》的“判決書”則這樣評論：部分違規(guī)中介和“黑中介”投機(jī)問題突出。這些興風(fēng)作浪的中介機(jī)構(gòu)，發(fā)布二手房虛假價(jià)格信息，哄抬二手房市場價(jià)格，引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房價(jià)非理性上漲，他們是一二手房價(jià)格倒掛的主要推手。有的造假騙取購房資格，利用有購房資格而無購房意愿的人占據(jù)房源，嚴(yán)重?cái)_亂市場交易;有的與開發(fā)商里應(yīng)外合、暗中勾結(jié)，以收取高額“茶水費(fèi)”的形式提供“內(nèi)部房源”。去年長沙“5·20”新政出臺后，原來已預(yù)訂但因購房者被取消購房資格的這部分房源，被開發(fā)商與中介瓜分，以高出原來定價(jià)10余萬元乃至近30萬元的價(jià)格進(jìn)入市場。

不過這次，更深層的權(quán)力尋租問題未被提及。5月29日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，某樓盤銷售總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個人了，只要搖上號，再轉(zhuǎn)手倒賣出去，至少是20萬元的收益。

建立房企“黑名單”、加快供應(yīng)能否穩(wěn)住長沙房價(jià)？

“一部分房企是市場亂象的重要推手?！薄逗先請?bào)》在評論文章中如是寫道。

6月20日，長沙市住建委通報(bào)，長沙市國有資產(chǎn)置業(yè)有限公司、長沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家公司開發(fā)的5個項(xiàng)目共捂盤2962套，暫停其在長沙參與土地市場招拍掛;另外，對4家“捂盤惜售”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談警告。

“6·25”新政中則提出：捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。

盡管定論“目前長沙房地產(chǎn)市場面臨的主要問題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾”，但加快供給仍然是長沙這波樓市運(yùn)動的主要目標(biāo)所在。

長沙市官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市已監(jiān)制價(jià)格未申辦預(yù)售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套;已監(jiān)制價(jià)格達(dá)到預(yù)售條件、未及時(shí)申辦預(yù)售許可的項(xiàng)目有33個，共132.67萬平方米。

按照新規(guī)，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理價(jià)格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售。

長沙市住建委預(yù)計(jì)，具備預(yù)售條件的項(xiàng)目將集中在6月至7月入市。

政策立竿見影。長沙較知名的樓市自媒體“地產(chǎn)BBC”運(yùn)營者江郎告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，有些開發(fā)商坐不住了，“6·25”新政6月26日生效，6月25日當(dāng)晚，包括金茂灣、美的翰城、新城和樾等多個樓盤連夜開盤或簽約，美的翰城，開出1%的高價(jià)轉(zhuǎn)介費(fèi)。金茂灣開盤后，還在兜售房源。

短期內(nèi)，大量房源入市必將沖擊現(xiàn)有房價(jià)。長期來看，因房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，土地供應(yīng)連續(xù)4年下滑的長沙必須下決心供地，才能滿足今后的土地需求。

“6·25”新政提到，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。

此前，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾報(bào)道，長沙土地供應(yīng)自2013年后連年下滑，2016年332萬平方米，不到2013年727萬平方米高點(diǎn)的一半。另據(jù)6月22日《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，按照2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃，長沙市內(nèi)六區(qū)（中心城區(qū)及望城）預(yù)計(jì)供應(yīng)388.88公頃。

然而最終的實(shí)際供應(yīng)量仍有待執(zhí)行力度。2017年，長沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。

不過《湖南日報(bào)》稱，政府有能力穩(wěn)住房產(chǎn)市場價(jià)格。

長沙樓市調(diào)控政策前后矛盾？

6月28日上午，幾段視頻在坊間流傳：20余人聚集在長沙市政府門前，這些人因長沙“6·25”新政失去購房資格，前往市政府表達(dá)不滿。

《湖南日報(bào)》此前曾批評長沙樓市調(diào)控，稱其“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”。然而，“6·25”新政再次出現(xiàn)類似情況：6月25日，長沙頒發(fā)樓市新政。6月27日晚間，長沙市住建委發(fā)布新政細(xì)則。按政策，落戶長沙不滿一年的群體不具備購房資格，但執(zhí)行政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是否以6月26日為界線，政策中并未明確，這讓6月26日之前已落戶，但時(shí)間不滿一年的購房群體恐慌、焦急，甚至心生不滿，他們中有些人已經(jīng)支付了購房定金。

長沙曾在2017年先后推出“3·18”“5·20”“9·23”樓市調(diào)控政策，幾乎每次政策推出后，再出細(xì)則，細(xì)則出臺后再打補(bǔ)丁，打完補(bǔ)丁還須官方做解釋。

最近一年多以來，長沙市政府的市長信箱欄目，住建委等部門需要不斷回復(fù)市民疑點(diǎn)，形成了信箱施政的怪象。這讓很多購房者無所適從，也損害了政策的權(quán)威性。

很多文件語焉不詳，表述不清，讓人混亂。例如，針對6月25日政策條文中“市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房。”的規(guī)定，6月27日發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行長政辦函[2018]75號文件細(xì)則》中解釋稱：“穩(wěn)定就業(yè)是指在長沙工作并自購房當(dāng)月起已連續(xù)繳納12個月社?；蛘邆€稅的?！?/p>

兩條結(jié)合起來看，市外遷入的戶籍家庭，到底是要12個月社保還是24個月社保，仍難定論。

再如，按政策，市外遷入的戶籍家庭落戶滿一年且有12個月社保，有購房資格;市外戶籍有24個月社保，也有購房資格。但如果你是市外遷入的戶籍，但落戶不滿一年，即使有兩年以上的社保，仍無購房資格嗎？不遷戶口以社保條件符合資格，戶口遷入長沙反而又沒有了購房資格？

有些政策頻頻修改，甚至鬧出笑話。去年的“9·23”政策，細(xì)則先是認(rèn)定一個戶籍本上的所有成員，視同一個戶籍家庭，有購買兩套房的資格。后有群眾反映，如果一個家庭，一家四口，父母名下已有兩套房，兩個子女都是大齡青年，都沒有購房資格，并不公平。于是政策隨后做了修改，將戶籍家庭重新定義為父母和未成年子女。

另外，“9·23”政策之后，長沙本地單身本科學(xué)歷人士，沒有購房資格，但外地本科生，落戶長沙就能買房，被指有失公允，最終再弦易張。

還有政策與實(shí)際執(zhí)行情況前后不一的現(xiàn)象。今年3月，長沙發(fā)布精裝修政策，由于沒有出臺精裝價(jià)格的詳細(xì)限制條款，一度讓市場恐慌，拖延兩個月之后，發(fā)布裝修新政細(xì)則，其中規(guī)定“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，全裝修部分的價(jià)格不得超過2500元/平方米。

按照政策，剛需房是指144平方米以下的房子，但細(xì)則出臺不到一周，金茂灣144平方米以下的房子，裝修價(jià)格到了3100元/平方米，接著，中海熙灣144平方米以下的房子，裝修價(jià)格高達(dá)5298元/平方米。一度傷害了政策的公信力。

這一次，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者6月28日晚獲悉，針對長沙“6·25”新政，或?qū)⒂羞M(jìn)一步的細(xì)則與補(bǔ)救措施出臺，避免誤傷一批真正需要購房的群體。