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    房價過快上漲的供給側(cè)成因及對策

    2018-06-29 09:12:04陳蘭舟張振勇
    安康學(xué)院學(xué)報 2018年3期
    關(guān)鍵詞:房價供應(yīng)住房

    陳蘭舟,張振勇

    (1.山東財經(jīng)大學(xué) 國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院,山東 濟(jì)南 250002;2.山東財經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院,山東 濟(jì)南 250014)

    近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)也更加繁榮,但有相當(dāng)一部分城市房價過高且漲幅過快。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面因素已影響到國家的金融安全并嚴(yán)重沖擊了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2016年7月,中央決策層提出要防范資產(chǎn)泡沫,9月30日起各地陸續(xù)推出限貸、限購、限價、限售以及定向加息等調(diào)控政策。2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫、又防止大起大落[1]。長效機(jī)制的建立需要采取多種手段,筆者通過分析房地產(chǎn)泡沫形成的過程及內(nèi)在原因,提出相應(yīng)對策,以期能促使房地產(chǎn)市場走上穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道。

    一、房價過快上漲的供給側(cè)成因

    造成房價上漲的因素很多,如整體經(jīng)濟(jì)增長、土地供應(yīng)短缺、貨幣超發(fā)、銀行信貸寬松、投機(jī)資本炒作、房價上漲心理預(yù)期等。其中,土地供應(yīng)決定了住房的供給,供不應(yīng)求推高房價,是造成房價過快上漲的基礎(chǔ)因素。而銀行信貸寬松、投資和投機(jī)資本炒作等影響了住房的投資需求,加劇了供求關(guān)系矛盾,加速了局部城市房價快速上漲,致使房地產(chǎn)市場泡沫化。

    房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長和地方政府創(chuàng)收方面有著獨特作用,為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展,政府出臺“招拍掛”土地使用權(quán)出讓機(jī)制,拍賣直接推高地價。同時,城市更新拆遷循環(huán)、一二線城市政府控制住宅用地的供應(yīng)量使土地供應(yīng)短缺,造成地價上漲,地價漲了房價跟著漲[2]。

    (一)地方政府“GDP主義”和“土地財政”,推動房價上漲

    “地方官員不僅要推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展,同時也關(guān)心城市的GDP和財稅增長,后者是決定官員晉升的重要指標(biāo)(KPI)?!盵3]在這種現(xiàn)狀下,地方政府為追求政績不斷追求GDP的增長,而房地產(chǎn)則以其巨大的收益率被政府視為經(jīng)濟(jì)增長的重要工具。在GDP主義思想的引導(dǎo)下,房地產(chǎn)成為建設(shè)性投資,而不是社會性投資,其唯一考量是利潤,而非社會生活的其他方面[4]。

    圖2 涉房收入/全國財政收入

    據(jù)統(tǒng)計,國有土地使用權(quán)出讓收入不斷增長(見圖1),2006年政府的土地出讓金收入僅1650億元,2014年已達(dá)到4.29萬億元,2016年仍有3.75萬億元。而涉及房地產(chǎn)的各種稅收和土地出讓金收入總和在2013年全國財政收入中占比高達(dá)45%,2016年占比仍保持在30%以上(見圖2)??梢?,土地財政對于中國經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用的同時,也對房價不斷上漲起到了推波助瀾的作用[5]。

    在利益的驅(qū)使下,地方政府往往不重視住房的社會功能,而只強(qiáng)調(diào)政府的財政收入,形成片面的根深蒂固的“土地財政”思想。盛松成等學(xué)者研究發(fā)現(xiàn),在房價的構(gòu)成中,政府所得占房價的六成左右。不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比例都接近50%,有的城市甚至高達(dá)60%以上[6]。地方政府對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴,使房價上升不但得不到有效抑制,而且被不斷推高。

    (二)城市土地資源配置不科學(xué)

    中央多年前就決定要讓市場在資源配置中起決定性作用,然而,在實際土地資源配置中并未依照市場需求,導(dǎo)致區(qū)域間土地資源配置失當(dāng),城市建設(shè)用地占比偏低,建設(shè)用地之中工業(yè)用地和商業(yè)用地占比過大,住宅用地占比過小,形成土地資源配置和城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配的現(xiàn)象。政府這種通過假定大城市人口上限并依據(jù)此上限來控制土地供給量的行為,在某種程度上屬于人為控制了土地供給,違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律,導(dǎo)致房價不斷上升[7]。

    1.區(qū)域間土地資源配置失當(dāng),人口凈流入城市,土地供應(yīng)明顯不足

    有部分官員認(rèn)為全國土地供應(yīng)總量充足,進(jìn)而他們認(rèn)為區(qū)域間土地資源配置與住房價格并沒有必然的關(guān)系。圖3顯示,基于不同城市的居住用地面積年均增速與房價累計漲幅擬合優(yōu)度僅為7%,表明居住用地面積增速與房價漲幅間的關(guān)系并不緊密。但是我們集中研究部分大城市的土地資源配置,可以發(fā)現(xiàn)其擬合優(yōu)度顯著提升(見圖4),居住用地面積增速與房價漲幅間存在較明顯負(fù)相關(guān)關(guān)系。因此可以得出結(jié)論,我國的土地供應(yīng)問題并不在于供應(yīng)總量,而在于區(qū)域間配置失當(dāng)[8]。

    圖3 33個城市的居住用地面積增速和房價漲幅(%)

    圖4 人均三產(chǎn)GDP前10的城市的居住用地面積增速和房價漲幅(%)

    由于住房的不可移動性,從全國角度探討土地資源的供需沒有意義,應(yīng)從典型城市入手進(jìn)行分析。據(jù)研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù),2011年到2016年五年間我國三十五個主要城市流入人口3700多萬,其中有75%進(jìn)入京津冀、長三角、珠三角的八個大城市和五個樞紐城市(見表1)。

    表1 2011—2016年主要城市人口凈數(shù)量 (單位:萬人)

    人口凈流入決定了建設(shè)用地的需求。住建部、國土資源部對于我國的城市建設(shè)用地一直有著計劃框架,城市人口數(shù)量和建設(shè)用地面積的關(guān)系應(yīng)為每新增1萬居民,可得到1平方公里的建設(shè)用地。根據(jù)表1數(shù)據(jù),北京、深圳、上海、廣州和武漢5年間應(yīng)新增建設(shè)用地分別為15430、14410、7220、12930和7460公頃。

    表2 2012—2016年北京、上海、深圳計劃新增建設(shè)用地(單位:公頃)

    由表2可以看出,北京市2012—2016年累計計劃新增建設(shè)用地12020公頃,并未達(dá)到建設(shè)用地需求標(biāo)準(zhǔn),且北京存在大量存量建設(shè)用地,實際落實建設(shè)用地更是不足。上海5年間累計計劃新增建設(shè)用地7850公頃,而實際上并沒落實到位。深圳5年間計劃新增建設(shè)用地2680公頃,遠(yuǎn)沒有達(dá)標(biāo)。數(shù)據(jù)表明,人口凈流入城市的建設(shè)用地供應(yīng)明顯不足。而國家《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》要求:“對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地計劃,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”,造成三四線城市不需要土地,卻有大量供應(yīng),區(qū)域間土地資源配置失當(dāng)。

    正如全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌所說,反思近兩年的房地產(chǎn)泡沫根源,我們可以看到,在房地產(chǎn)周期、貨幣供應(yīng)量雙重背景下,土地資源錯配是其根本原因。在全國660多個城市中,真正出現(xiàn)泡沫的也就二三十個城市,這些城市土地供應(yīng)基本上都是供不應(yīng)求[9]。

    2.建設(shè)用地結(jié)構(gòu)配置不合理,工業(yè)商業(yè)用地和住宅用地比例失衡

    近年來我國主要城市建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢,土地供應(yīng)明顯不足。而土地供應(yīng)的不合理性不單存在于總量方面,土地結(jié)構(gòu)配置不合理現(xiàn)象更是突出。

    國際上大城市的工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積的比例一般都在5%左右,如紐約和東京工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積的比例僅為3.9%和5.1%,而居住用地占城市建設(shè)用地的比例分別為44%和73%。而我國大城市的用地面積與其相比差別很大,我國大城市的工業(yè)用地面積占城市建設(shè)用地面積的比例基本上都超過25%。如北京、廣州和深圳工業(yè)用地面積占城市建設(shè)用地面積的比例分別為22%、32%、36%;而居住用地面積占城市建設(shè)用地面積的比例分別是28%、29%和26%[10]。

    這與地方政府從經(jīng)濟(jì)增長和財政收入上的考量有關(guān)。由于目前個人住房沒有房地產(chǎn)稅,地方政府在GDP考核、土地財政、稅收制度的多重壓力下,會傾向于將土地供應(yīng)給商業(yè)和工業(yè)而非住宅[11]。政府將更多的土地供給商業(yè)和工業(yè),不僅可以增加當(dāng)下的土地出讓收入,且有助于帶來長期可持續(xù)的稅收收入。建設(shè)用地結(jié)構(gòu)配置失衡,住宅用地市場長期供不應(yīng)求,必然推動房價上漲。

    二、解決房價過快上漲的供給側(cè)對策

    十幾年市場起伏變化表明,我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控屢次失靈是因為供求失衡所致,而其實質(zhì)不在于需求側(cè),而在供給側(cè)。因此,從供給側(cè)調(diào)控有利于從更基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行,即從根本上進(jìn)行調(diào)整是構(gòu)建和加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制的必由之路??梢詮囊韵聨追矫孢M(jìn)行供給側(cè)改革:

    (一)加大大型和特大型城市的住房用地供應(yīng)

    房價持續(xù)大幅上漲不是全局性的,而是部分大城市房價快速上漲,帶動“城市圈”內(nèi)少部分三四線城市房價上漲。因此加大大型和特大型城市的住房用地供應(yīng)是抑制房價上漲的根本方法。以重慶為例,2017年前,重慶的房價較低且較為平穩(wěn),其關(guān)鍵原因就在于土地供給的保障。近年來重慶每年新增的商品房面積在全國一直名列前茅,年平均保持在2000萬平方米左右。且將土地供給與房價上漲掛鉤,對市場有清晰的土地供給計劃,此計劃對市場起到了預(yù)警作用,通過影響預(yù)期,起到了抑制投資投機(jī)性需求的作用。因為投資和投機(jī)者不會去冒著房價下跌的風(fēng)險去炒作,市場上漲預(yù)期就不易被激發(fā)。

    2017年4月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求各地政府編制并向社會公布住宅用地五年規(guī)劃和三年計劃。通知提出了量化要求:土地消化周期在6~12個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。當(dāng)遇到增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下,則要盤活存量土地,將存量土地資源的潛力充分挖掘并合理利用。

    合理配置區(qū)域間土地資源,因城施策,順應(yīng)城市化的發(fā)展規(guī)律,順應(yīng)人口向大城市集聚的客觀規(guī)律。從供給側(cè)入手調(diào)控,適時增加對商品房上漲過快的城市的土地供應(yīng),平衡市場供求關(guān)系,抑制地價上漲,這具有很好的市場預(yù)期管理效應(yīng),是抑制房價大起大落,建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的努力方向之一。

    (二)改革土地出讓機(jī)制

    在“招拍掛”土地使用權(quán)出讓機(jī)制下,競拍過程執(zhí)行價高者得的原則。房地產(chǎn)公司為了競得土地,獲得發(fā)展機(jī)會,都會進(jìn)行全力角逐。資金實力雄厚的大型地產(chǎn)集團(tuán),特別是一些國有企業(yè)在全國各地紛紛舉牌,加劇土地市場競爭態(tài)勢,各地“地王”頻出。導(dǎo)致土地價格快速攀升,引發(fā)市場對未來房價進(jìn)一步上漲的強(qiáng)烈預(yù)期,加劇了恐慌性購房等非理性行為。投資和投機(jī)資本介入,加大房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險。因此控制房價就應(yīng)考慮改革土地拍賣機(jī)制,使開發(fā)商不再為競得土地不斷舉牌無限抬升土地價格。

    深圳市首創(chuàng)了新型出讓模式——“競?cè)瞬抛》棵娣e”。即當(dāng)競拍過程中土地溢價超過一定比例時不再提高價格,而在其基礎(chǔ)上競配人才住房和保障性住房的面積,這樣加大了地產(chǎn)商開發(fā)成本,降低了商品房的利潤,使開發(fā)商必須更加精細(xì)、冷靜、理性的進(jìn)行競拍,從而對地價過高且上漲過快的現(xiàn)象起到抑制作用。且項目建成后,競得人須將項目配建的人才住房無償移交給市人才安居集團(tuán)公司,用于解決本市人才住房需求。不僅有利于抑制地價過快上漲,也有利于人才安居工程的建設(shè),也促進(jìn)了保障型安居工程的建設(shè)。

    改革“招拍掛”土地出讓機(jī)制,地方政府應(yīng)因地制宜,靈活確定土地競價方式,如“限地價、競房價”“限房價、競地價”“限地價、競?cè)瞬抛》棵娣e”“限地價、競長期自持面積”等,以杜絕再度出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象,防止單宗土地總價或樓面單價均出現(xiàn)新高,起到糾正房價預(yù)期看漲的作用。

    堅定中央“房子是用來住的,不是用來抄的”定位,地方政府應(yīng)改變過去單一追求GDP的思想,不僅要從財政收入上看土地資源的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),還要從城市長期發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的角度看它的社會效應(yīng)。即通過改革土地使用權(quán)出讓機(jī)制,凸現(xiàn)土地競拍社會效應(yīng),糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度的一貫做法,更加重視民生改善、資源環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展的社會效益。

    (三)增加公共租賃住房用地供應(yīng),扶持住房租賃市場快速發(fā)展

    增加公共租賃住房用地供應(yīng),解決大城市中低收入者的居住需求,能有效緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,新加坡超過80%的人口住在政府建的組屋(類似于中國的經(jīng)濟(jì)適用房)里;德國二戰(zhàn)后建設(shè)的公共租賃住房能夠覆蓋全國人口的37%。我國公共租賃住房仍存在覆蓋率較低、用地供應(yīng)量較小且分布不均衡的現(xiàn)狀,尚未發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。因此,加大公共租賃住房的社會覆蓋率極為必要。

    應(yīng)建立公共租賃住房建設(shè)保障系統(tǒng),在財政支持、土地供應(yīng)上對公共租賃住房發(fā)展予以明確保障。以國企為主體,建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房供應(yīng)體系,形成廣泛的公租房社會覆蓋率,真正做到讓全體人民住有所居。

    積極開展在農(nóng)民集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房,加快規(guī)?;沧赓U房的建設(shè)進(jìn)度;允許將商業(yè)用房和工業(yè)用房的存量房按規(guī)定“商改租”或“工改租”,轉(zhuǎn)換土地用途,實現(xiàn)租賃房源“增量”;在特大城市主城區(qū),實施老舊住宅小區(qū)城市更新中的新建房屋除了安置原業(yè)主回遷房屋以外的房屋全部實行“只租不售”,作為租賃住房。同時,在充分供應(yīng)租賃住房用地基礎(chǔ)上,土地出讓價格要執(zhí)行特定優(yōu)惠政策,或?qū)⑼恋刂苯觿潛芙o租賃住房項目,必須強(qiáng)調(diào)其保障型屬性,以免高土地成本推高公租房租價,把成本轉(zhuǎn)嫁給消費者,讓租賃房市場發(fā)展受阻。

    (四)適當(dāng)提高容積率,降低樓面地價,抑制房價上漲

    影響樓面地價的一個很關(guān)鍵的因素是容積率(FAR),它是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。住宅小區(qū)容積率越低,樓面地價越高。

    適當(dāng)提高容積率,是提高土地集約化利用程度、減少土地資源浪費的有效方法,是降低樓面地價,抑制房價上漲的有效途徑。因此,筆者建議:第一,適當(dāng)加大城市中心區(qū)住宅小區(qū)的容積率,建設(shè)適合普通收入家庭剛性需求的住房。結(jié)合這些區(qū)域活動人群的勞動和生活特點,規(guī)劃容積率較高的小戶型普通商品房、保障性住房或人才性安居房??芍攸c通過老城區(qū)城市更新、棚戶區(qū)改造工程來實施;第二,適當(dāng)限制容積率低的住宅建設(shè)項目的審批總量,拉動城市總?cè)莘e率提高,降低整體樓面地價;第三,將容積率低的住宅建設(shè)項目規(guī)劃在城市郊區(qū)、市內(nèi)山區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部及尚未充分開發(fā)的區(qū)域。這樣既能滿足高收入人群對住宅小區(qū)的自然環(huán)境、交通、房屋面積等客觀需求,也能減少占用城市中心區(qū)的土地。通過這些區(qū)域的低容積率高端定位的商品住宅供應(yīng),不僅能發(fā)揮節(jié)約土地資源的作用,也有利于城市經(jīng)濟(jì)增長及政府財政收入增收,有利于社會再分配。

    三、結(jié)語

    “需求調(diào)控主要側(cè)重于短期,供給調(diào)控則更加側(cè)重中長期?!盵6]加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制,抑制房價過快上漲,事關(guān)國家金融安全及社會和諧穩(wěn)定。但土地作為生產(chǎn)要素投入經(jīng)濟(jì)建設(shè)之中,建造的房子不能完全沒有金融屬性。在我國房地產(chǎn)發(fā)展中,土地作為政府營收的工具在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)還有其必要性。對于長效機(jī)制,需求側(cè)調(diào)控最重要的是房地產(chǎn)稅,供給側(cè)調(diào)控最重要的是土地資源配置[12]。房地產(chǎn)稅中央政府正在設(shè)計之中,而土地資源配置,仍然要堅持“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。”其中,“更好發(fā)揮政府作用”就是貫徹十九大報告中強(qiáng)調(diào)的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!?/p>

    [1]中央經(jīng)濟(jì)工作會議在京舉行 習(xí)近平李克強(qiáng)作重要講話[EB/OL].(2016-12-16)[2017-10-12].http://www.gov.c n/xinwen/2016-12/16/content_5149018.htm.

    [2]黃奇帆:關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考[EB/OL].(2017-05-29)[2017-10-12].http://www.guancha.cn/HuangQiFan/2017_05_31_410919_4.shtml.

    [3]周黎安.中國地方官員的晉升錦標(biāo)賽模式研究[J].經(jīng)濟(jì)研究,2007(7):37-48.

    [4]鄭永年.新加坡怎樣應(yīng)對房地產(chǎn)[N].北京晨報,2017-04-23 (A12).

    [5]李迅雷:高房價其實就是高稅收[EB/OL].(2017-06-24)[2017-10-12].http://mp.weixin.qq.com/s/cni5SuIj2GHihTK JhVgtCA.

    [6]盛松成,龍玉.房價調(diào)控的有效方法是供給與需求并重[N].金融時報,2016-11-07(11).

    [7]蔡繼明:確實發(fā)揮市場決定性作用,優(yōu)化人口與土地空間配置[EB/OL].(2017-08-25)[2017-10-12].http://www.sohu.com/a/167225369_498737.

    [8]高善文.土地供應(yīng)壟斷帶來的扭曲——重點城市房價上漲之迷[J].清華金融評論,2017(2):37-41.

    [9]顧云昌.“四輪驅(qū)動”助力住房制度改革[J].清華金融評論,2017(2):49-52.

    [10]連平.房地產(chǎn)長效機(jī)制的關(guān)鍵在供給側(cè)[N].上海證券報,2017-06-02 (12).

    [11]盛松成.只調(diào)控需求端會使房價越來越高[N].第一財金日報,2017-06-02.

    [12]中國(深圳)綜合開發(fā)研究院.樊綱:增量改革,雙軌過渡,盡快實施房產(chǎn)稅[EB/OL].(2017-08-08)[2017-10-12].http://www.cdi.com.cn/detail.aspx?cid=5211.

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