樓市變局

文/本刊記者 李焱

經(jīng)歷了整整20年高速發(fā)展之后，中國樓市的走向牽動(dòng)著每個(gè)人的神經(jīng)，有房的、無房的，想買房的、想賣房的，幾乎無人能置身事外。

“衣食住行”是人們的基本生活所需，其中的“住”，對于中國人來說，又有著非同尋常的意義。房子之于中國人，是家，是安寧，是避風(fēng)港……

改革開放以前，我國實(shí)行福利分房制度，人口多、住房面積小、三代同居一室是當(dāng)時(shí)絕大部分城鎮(zhèn)居民住房條件的真實(shí)寫照。

1998年，“福利分房”時(shí)代宣告終結(jié)，中國房改進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。從這一年開始，中國的住房制度完全走上了商品化的道路。房屋、房價(jià)上升到人們?nèi)粘Ｉ钪凶铌P(guān)心的層面。

短短20年間，普通中國人的“家”經(jīng)歷了從福利分配到個(gè)人消費(fèi)的巨大轉(zhuǎn)變，從幾代人共居一室的必需品，成為今天享受生活的“奢侈品”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2017年7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國人均住房面積已由3.6平米增加到40.8平米。同樣大幅上漲的還有房價(jià)，買房問題如今已逐漸成為許多國人的心結(jié)，高不可攀的房價(jià)讓絕大多數(shù)普通人“望房興嘆”。

在房價(jià)一路飆升的樓市迷霧之中，黨的十九大為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)，明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“房屋的真實(shí)價(jià)值在于其居住屬性”為房地產(chǎn)市場正本清源，以此為出發(fā)點(diǎn)，樓市房價(jià)暴漲幾乎毫無可能。

安居樂業(yè)，是廣大民眾的共同心愿。2018年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并提出要讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

以住房屬性的明確變化為標(biāo)志，2018年，中國樓市“拐點(diǎn)”已到。

嚴(yán)控：逼退樓市高溫

2月16日，正值農(nóng)歷大年初一，新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房價(jià)漸回理性》的文章。該文直指2018年樓市，指出房價(jià)調(diào)控并非這輪調(diào)控的終

極目標(biāo)！2018年樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控！

文章指出：日光盤、地王熱、開發(fā)商坐地漲價(jià)……類似樓市“高燒”現(xiàn)象逐漸退幕，在“房住不炒”指揮棒作用下，供需兩側(cè)發(fā)力的調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，房價(jià)漸回理性通道。

回望過去這一年，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年12月底，全國共有90個(gè)地級(jí)以上城市（約200項(xiàng)政策）和35個(gè)縣市（約41項(xiàng)政策）出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。

中指院分析認(rèn)為，此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。從政策出臺(tái)時(shí)間維度來看，2016年3月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期，2017年3至5月是政策密集出臺(tái)高峰期。2016年的調(diào)控城市主要是一二線熱點(diǎn)城市，而2017年以來，已從單個(gè)城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變。

以京津冀城市群為例，環(huán)京、環(huán)雄安限制力度最為嚴(yán)格。2017年3月，北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，非京籍納稅年限由5年調(diào)整為連續(xù)60個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房首付不低于80%。政策升級(jí)后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。北京出臺(tái)調(diào)控政策后，環(huán)京周邊縣市也集中出臺(tái)調(diào)控措施，其中，河北實(shí)行統(tǒng)一限購，其中針對環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點(diǎn)地區(qū)，非當(dāng)?shù)貞艏用褓彿啃杼峁┊?dāng)?shù)?年及以上社?；騻€(gè)稅繳納證明。隨后，廊坊、承德擴(kuò)大限購范圍。張家口崇禮調(diào)控升級(jí)。保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、秦皇島、唐山等地陸續(xù)跟進(jìn)。

與此同時(shí)，創(chuàng)新限售模式成為新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段，通過限售抑制需求成為重要方式之一。2017年，地方調(diào)控密集出臺(tái)，繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期。2017年3月24日，廈門率先針對個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線深入，至2017年12月末，全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市實(shí)行限售措施。從限售年限來看，大部分城市限售期為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售。

另一方面，熱點(diǎn)城市房貸利率包括首套房貸利率開始上調(diào)。2017年9月北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至10%成為主流。9月19日，人民銀行營業(yè)管理部回應(yīng)稱，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。對此，人民銀行營業(yè)管理部積極支持。

全國百余城市陸續(xù)采取的一系列限購、限貸、限商、限售政策，掐斷了樓市投機(jī)炒房通道，逼退樓市“高溫”。

2017年8月份，全國15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格首現(xiàn)最近3年來全面停漲；10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前水平；12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落。

面對如此大規(guī)模，高強(qiáng)度的調(diào)控政策，很多人都在觀望，盼望政策“回暖”跡象的出現(xiàn)。據(jù)鏈家研究院對全國20個(gè)城市的18300位職業(yè)經(jīng)紀(jì)人調(diào)查顯示，發(fā)現(xiàn)在政策影響的持續(xù)時(shí)間方面，經(jīng)紀(jì)人普遍預(yù)計(jì)本輪調(diào)控政策對市場的影響不會(huì)持續(xù)到2019年。

果真如此嗎？

樓市一有風(fēng)吹草動(dòng)總是牽動(dòng)著人們的敏感神經(jīng)。2018年初，蘭州、南京等地進(jìn)行了政策調(diào)整。如2018年1月5日晚，蘭州市政府發(fā)文對部分區(qū)域取消限購；繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明，但同時(shí)加碼實(shí)施限售，需滿3年才可交易。這一消息似乎正驗(yàn)證了某些“預(yù)測”，被一些敏感人士看成了調(diào)控放松的信號(hào)。

對此，住建部重申，蘭州、南京、成都等地調(diào)控松綁系誤讀，我國堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)毫不動(dòng)搖，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。

在今年全國兩會(huì)上，住建部部長王蒙徽說，“一年來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，房價(jià)過快上漲勢頭得到有效抑制，房地產(chǎn)市場預(yù)期有所變化?！毕乱徊剑皥?jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。

對于未來樓市政策走勢，鏈家研究院分析認(rèn)為，2018年中國房地產(chǎn)政策將基本圍繞“房住不炒”的主基調(diào)進(jìn)行，維持調(diào)控的高壓態(tài)勢。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)外在環(huán)境沒有發(fā)生根本變化，一是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增速低位企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的依賴。二是目前我國中長期利率水平依然處于低位，資金成本相對較低。三是房地產(chǎn)相關(guān)金融、土地、稅收制度的改革需要時(shí)間，城市公共資源的均等化也需要大量人力財(cái)力的投入，租賃、共有產(chǎn)權(quán)房等短期內(nèi)難以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。四是核心城市土地供應(yīng)短缺的矛盾短期仍將存在。

分化：因城施策

堅(jiān)持住房居住屬性，分類調(diào)控、因城施策是本輪房地產(chǎn)政策主基調(diào)。

所謂因城施策，是指目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求，繼續(xù)做好去庫存工作。

而對于房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控。

蘭州于今年初出臺(tái)的調(diào)控政策，正是“分類調(diào)控、因城施策”的體現(xiàn)，卻被市場上觀望的敏感人士誤讀。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“因城施策”，恰恰說明我國的房地產(chǎn)調(diào)控不再搞一刀切，也就是說分類調(diào)控將成為未來樓市調(diào)控的重要指導(dǎo)思想。即實(shí)行差別化調(diào)控政策，既滿足首套剛需、支持改善需求，又堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

在去庫存方面，2月28日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。國家統(tǒng)計(jì)局黨組成員、總經(jīng)濟(jì)師盛來運(yùn)解讀說,“三去一降一補(bǔ)”取得顯著成效,其中年末商品房待售面積58923萬平方米,比上年末減少10616萬平方米。其中,商品住宅待售面積30163萬平方米,減少10094萬平方米。

在熱點(diǎn)城市方面，本輪調(diào)控一方面高壓政策穩(wěn)定房價(jià)，另一方面加大供地力度，平抑樓市需求，目前政策已初見成效。

就北京而言，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造了全國及北京的歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施。從2017年3·17限購政策發(fā)布至今一周年之后，鏈家研究院3月16日發(fā)布的一份報(bào)告顯示：2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。“3·17調(diào)控”結(jié)束了北京房價(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢頭，隨后價(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅15%左右。

新房方面，政策效果逐漸顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀(jì)錄。

近日，北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》規(guī)定，限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)如與周邊同品質(zhì)商品房差價(jià)較大，整體收購后轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。有市場分析人士認(rèn)為，政策落地后，經(jīng)由政府收購的共有產(chǎn)權(quán)房，大大壓縮了限價(jià)房的牟利空間，也將打壓很多購房者“買到就是賺到”的“非住”動(dòng)機(jī)，使得限房價(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。

在遏制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，北京加大土地供應(yīng)力度。2017年1-12月，北京共推出住宅用地78宗，合計(jì)603萬平方米，同比增加509%；成交71宗，合計(jì)550萬平方米，同比增加455%。年度宅地收金總額2398億元，處歷年峰值。

5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，從數(shù)據(jù)來看，4月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅擴(kuò)大，二線、三線城市同比漲幅有所回落。70個(gè)大中城市中，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定。

4月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因地制宜、因城施策、分類調(diào)控不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比降幅比上月分別擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

今年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，將“落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控”，表明今年針對不同地區(qū)的不同的調(diào)控措施仍將延續(xù)，對于房價(jià)上漲仍有壓力的一線、二線城市，調(diào)控措施不會(huì)放松，而對于庫存仍然較多的部分三線、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。差別化調(diào)控的總目標(biāo)，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要在繼續(xù)遏制炒房的基礎(chǔ)上，保持好市場的平穩(wěn)，既不能大漲也不要大跌。

全國兩會(huì)期間，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民就表示，房地產(chǎn)市場的泡沫不要主動(dòng)去擠破，同時(shí)也不能讓泡沫繼續(xù)吹大，要通過建立租購并舉的住房制度讓房地產(chǎn)逐步走上健康發(fā)展的道路。

保障：居者有其屋

房價(jià)變化是調(diào)控效果的直接表現(xiàn)，但房價(jià)控制并非本輪調(diào)控終極目標(biāo)。

3月19日，住建部部長王蒙徽在全國兩會(huì)“部長通道”接受媒體采訪時(shí)表示，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度?！按罅Πl(fā)展住房租賃市場。因地制宜地發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，使人口和居住需求在空間上得到合理分布，同時(shí)繼續(xù)加快棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)，特別是把外來務(wù)工人口、城市無房戶等納入公租房保障體系?！?/p>

過去一年，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)“多點(diǎn)開花”，住房制度改革取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一方面，保障性安居工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示,2017年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套,棚戶區(qū)改造基本建成604萬套,公租房基本建成82萬套,農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改造152.5萬戶。

另一方面，“政府壟斷住房用地”格局將改變。國土部明確，將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。

與此同時(shí)，住房租賃市場加速布局。廣州、南京等12個(gè)城市正在進(jìn)行首批住房租賃試點(diǎn)；北京、上海等13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房；2018年住建部將大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法等。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自從十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”以來，租賃已然成為市場熱點(diǎn)。2018年各級(jí)地方政府都會(huì)積極響應(yīng)租賃政策的落實(shí)和發(fā)展。未來，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及人民幸福生活的實(shí)現(xiàn)。

據(jù)估算，到2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億，市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元，是目前的4倍以上，足見未來我國住房租賃市場的空間巨大。

縱觀中國當(dāng)前租賃市場，仍然存在很多問題，諸如缺乏市場真實(shí)數(shù)據(jù)，假房源、群租房等違規(guī)入市，缺乏健全的法律法規(guī)體系，監(jiān)管存在盲區(qū)等等，相信在政府主導(dǎo)的“正規(guī)軍”入市后，租賃市場會(huì)迎來更好更快的發(fā)展。

目前，在中央層面的密集推動(dòng)下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展，進(jìn)行首批住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市均陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。從試點(diǎn)實(shí)施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等方面進(jìn)行細(xì)化。同時(shí)，北京、上海、無錫、煙臺(tái)等省市雖未列入試點(diǎn)，但也出臺(tái)了保障租賃、積極探索建立“租購?fù)瑱?quán)”制度等措施。

其中，北京租賃新政首次對保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃，平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝。4月25日，北京市印發(fā)《關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，首次明確北京市戶籍無房家庭滿足條件可在租住地入學(xué)。這是北京首次明確租房可就近入學(xué)，同時(shí)也進(jìn)一步推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)，有助于培育并促進(jìn)北京住房租賃市場的發(fā)展。

記者了解到，今后4年，北京將供應(yīng)約800公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

今后，在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，租房或許將成為更多“新市民”的首選。鏈家研究院分析認(rèn)為，我國流動(dòng)人口規(guī)模龐大且具有非常顯著的新特征、新趨勢。目前，流動(dòng)人口規(guī)模超過2.47億人，主要包括外出農(nóng)民工和大學(xué)生，集中在少數(shù)城市，人口流動(dòng)趨于家庭化、穩(wěn)定化，大多數(shù)從事服務(wù)業(yè)，對住房需求跟過去的流動(dòng)人口發(fā)生較大差異。然而，目前流動(dòng)人口居住條件惡劣，越住越遠(yuǎn)、越住越差，且目前沒有相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品覆蓋他們，流動(dòng)人口的住房問題一直沒有納入統(tǒng)一的政策框架。無論經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請條件。市場上目前沒有針對流動(dòng)人口的品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。

為解決這一難題，今年北京市兩會(huì)上，“集體宿舍”一詞剛一出臺(tái)就受到格外關(guān)注。

“北京今年將嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，完善租購并舉的住房制度，發(fā)展長期租賃市場；還將鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍?！?月24日，陳吉寧市長在北京兩會(huì)上作政府工作報(bào)告時(shí)如是說。

1月29日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任鄒勁松表示，今后北京每個(gè)租賃房項(xiàng)目都要配建一定比例的集體宿舍，解決普通勞動(dòng)者的宿舍問題，讓他們有尊嚴(yán)地居住。

記者了解到，北京市在解決務(wù)工人員和新就業(yè)人員的住宿問題方面，近年來陸續(xù)出臺(tái)了很多舉措。在市場渠道方面，包括商品房、長租公寓、集體土地建設(shè)租賃房等舉措；在非市場渠道也就是保障性住房方面，北京已將部分公租房項(xiàng)目調(diào)出30%的房源，面向長期穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”分配。北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）提出共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

在國家鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等做出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。提出將優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

“《通知》意味著首個(gè)資本市場支持租購并舉政策的落地，也代表了我們離真正REITs的出現(xiàn)更進(jìn)一步。通過鼓勵(lì)住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，盤活住房租賃存量資產(chǎn)、提高資金使用效率，有助于引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場建設(shè)?！敝兄冈悍治稣J(rèn)為。

在政策的推動(dòng)下，未來會(huì)有大量的企業(yè)和資金進(jìn)入到這一市場，行業(yè)將面臨新機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)：謀變突圍

進(jìn)入2018年2月份，相關(guān)會(huì)議及政策均高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。金融去杠桿效果不斷向房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)，行業(yè)資金面由松漸緊。

2月14日，中國人民銀行公布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，2017年末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為167.7萬億元，同比增長8.2%，增速比上年末低3.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的26.8%。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為：“2018年初中央層面的多次表態(tài)，將防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)工作提到更高層次，以房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)榇淼闹攸c(diǎn)領(lǐng)域金融降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)受到高度關(guān)注。整體來看，自2016年以來，金融方面持續(xù)收緊，且這種收緊與限購、限貸、限售等房地產(chǎn)調(diào)控政策是同步的。未來，短期內(nèi)融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢?！?/p>

2017年，隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，房企開發(fā)到位資金增速同比回落。房企仍以銷售回款，及銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道為主，受到成本上升以及監(jiān)管收緊等因素制約影響，直接融資比例持續(xù)下降。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國房地產(chǎn)銷售額過百億企業(yè)共計(jì)144家，境外發(fā)債總規(guī)模達(dá)2297億元，同比大幅增長320.7%，成為重要融資渠道；中期票據(jù)發(fā)行總額達(dá)到905億元，同比大幅增長54.9%；而公司債發(fā)行規(guī)模銳減，共計(jì)發(fā)行622億元，同比下降85.6%。

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，謀變是眾多百億房企的共同選擇。

據(jù)中國指數(shù)研究院對50家百億代表企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)大鱷紛紛在市場空間逐漸見頂?shù)谋尘跋拢槕?yīng)政策利好，把握資本契機(jī)，加速橫縱向多元化拓展，聚焦長期持有型業(yè)務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)型上下游業(yè)務(wù)。

橫向方面，百億房企重點(diǎn)布局長租公寓、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)等存量運(yùn)營領(lǐng)域，如龍湖將長租公寓品牌冠寓列入其四大主航道業(yè)務(wù)，挖掘萬億級(jí)存量藍(lán)海；恒大推出童世界主題樂園，填補(bǔ)旅游市場空白，拉動(dòng)旅游增長；北大資源攜手國際一流養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，致力于為城市打造“醫(yī)、康、養(yǎng)”及產(chǎn)業(yè)孵化于一體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈等。而特色小鎮(zhèn)則成為房企追求新型城鎮(zhèn)化增量空間的重要選擇，如綠地已啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)多維多層協(xié)同等。

其中，百億房企2017年長租公寓規(guī)模迅速擴(kuò)張，在城市選擇上，百億企業(yè)更加青睞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動(dòng)人口較多和房價(jià)收入比高的一二線核心城市。目前百億房企長租公寓品牌已布局超20個(gè)城市，主要布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌數(shù)量較多，這三個(gè)城市品牌數(shù)占比達(dá)41.2%，集中度較高。

4月22日，萬科創(chuàng)始人王石現(xiàn)身深圳城市共創(chuàng)大會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場，首次對外詳細(xì)介紹萬科的“萬村計(jì)劃”。2017年7月5日，萬科出資1000萬成立深圳市萬村發(fā)展有限公司，開始介入深圳城中村的改造運(yùn)營，萬科將城中村的部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務(wù)。2018年計(jì)劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上。該計(jì)劃已成為萬科長租公寓進(jìn)一步擴(kuò)張的主要途徑之一。

縱向拓展方面，百億企業(yè)挖潛互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等生活服務(wù)型附加業(yè)務(wù)，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，依托平臺(tái)化發(fā)展模式的優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚效益。如萬科、碧桂園、綠地等企業(yè)均建立了自身的家裝品牌，通過產(chǎn)業(yè)鏈的縱向延伸，提供增值服務(wù)，最大可能挖掘客戶需求。同時(shí)，隨著向服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，百億企業(yè)圍繞社區(qū)服務(wù)，進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)改造。如美的地產(chǎn)的5M智慧社區(qū)，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)智慧，建立起真正滿足未來的“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”。

可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢將持續(xù)，大型房企在產(chǎn)品、布局、管理機(jī)制等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢，部分中小型房企優(yōu)勝劣汰，市場集中度將進(jìn)一步提升。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，房企發(fā)展短期將面臨一定壓力，但從長遠(yuǎn)看，長效機(jī)制引導(dǎo)下各個(gè)領(lǐng)域正涌現(xiàn)出大量產(chǎn)業(yè)藍(lán)海和更多的新機(jī)會(huì)。這也意味著，房企將進(jìn)入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的新階段。