收益法在經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估分析中的運(yùn)用

駱國(guó)城

[摘 要]經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的持有收益包括各期的經(jīng)營(yíng)收益以及漲跌價(jià)形成的資本升貶值額兩部分；按預(yù)期的有效期限以及各期凈流量額折現(xiàn)的方法估算房產(chǎn)價(jià)值，由此評(píng)價(jià)確定房產(chǎn)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)是否值得投資。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)；評(píng)估價(jià)值；投資價(jià)值；收益法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.047

1 引 言

成本法、市場(chǎng)法和收益法是資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的三種基本方法，其中收益法是將估算的被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額折算成的總現(xiàn)值作為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值過(guò)程中，需要先估算該資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)計(jì)有效期限、各期預(yù)期的現(xiàn)金凈流量以及評(píng)估中適用的折現(xiàn)率這三個(gè)基本因素值，然后再依據(jù)各期流量類型按相應(yīng)的方法計(jì)算其折現(xiàn)值，由此評(píng)定資產(chǎn)價(jià)值額。確定經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)未來(lái)各期凈流量時(shí)應(yīng)綜合考慮兩個(gè)構(gòu)成部分的影響：一是預(yù)期未來(lái)每期內(nèi)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)取得的凈利潤(rùn)和折舊回收額；二是預(yù)期房產(chǎn)本身的升貶值額。首先在運(yùn)用收益法評(píng)估經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)投資價(jià)值過(guò)程中首先應(yīng)分清影響房產(chǎn)投資價(jià)值的主要因素，其次應(yīng)評(píng)估投資對(duì)象的房產(chǎn)是否具備升值潛力，再次應(yīng)合理估計(jì)有效年限、折現(xiàn)率以及各年的預(yù)期收益額，最后將預(yù)計(jì)的各期凈流量折算成現(xiàn)值，由此評(píng)判房產(chǎn)的投資價(jià)值。

2 預(yù)期房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀條件下收益法在評(píng)估房產(chǎn)投資價(jià)值中的運(yùn)用

第一，估計(jì)影響未來(lái)各期收益折現(xiàn)量的因素值。

在預(yù)期經(jīng)營(yíng)性房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的前提條件下，決定經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)折現(xiàn)值的因素主要是未來(lái)有效期內(nèi)各年的新增凈收益以及回收折舊額、預(yù)計(jì)的收益期及折現(xiàn)率。

年凈流量m=預(yù)期年的租金收入以及年折舊的抵稅額-相關(guān)稅費(fèi)-資金成本-房產(chǎn)維護(hù)費(fèi)

第二，在預(yù)期房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的條件下，對(duì)于不準(zhǔn)備在未來(lái)出售的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。

未來(lái)凈流量的折現(xiàn)總值=預(yù)期各年凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+期滿殘值的現(xiàn)值

=R/（1+i）n+預(yù)計(jì)回收房產(chǎn)殘值/（1+i）n

第三，在預(yù)期房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的條件下，對(duì)于準(zhǔn)備在未來(lái)出售的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。

未來(lái)凈流量的折現(xiàn)值=預(yù)期各年凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+未來(lái)出售額的現(xiàn)值

=R/（1+i）n+出售房產(chǎn)金額/（1+i）k

式中：R為預(yù)計(jì)某期的凈流量，n為收益年限，i為折現(xiàn)率，k為出售前的使用年限

第四，案例分析。

秦漢公司欲購(gòu)入60平方米的某商用房產(chǎn)，預(yù)期房產(chǎn)未來(lái)可使用的物資壽命期為120年（土地使用權(quán)期滿可以續(xù)用），預(yù)期購(gòu)入后用于出租的每月租金收入基本穩(wěn)定在3000元（約定承租方承擔(dān)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等使用費(fèi)），假設(shè)各類相關(guān)稅率為收入的17%，折現(xiàn)率為7%（含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的存款年利息率2%、年均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4%、年物價(jià)上漲率1%），估計(jì)每年有1個(gè)月時(shí)間空置。目前房?jī)r(jià)為每平方米12000元，外加交易手續(xù)費(fèi)、辦契稅證、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、借款手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用13000元。目前有首付款，余款能通過(guò)融資取得，未來(lái)10年內(nèi)企業(yè)有能力還清本息，還清借款后投入的總自有資金機(jī)會(huì)成本率與借入資金利息率均為每年6%。預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)、房租都基本維持現(xiàn)狀，企業(yè)準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)持有房產(chǎn)到有效期終，直線法提折舊，若不考慮有效期滿的房產(chǎn)殘值，所得稅率為25%。

其一，投資者不準(zhǔn)備出售的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估。

這種方法是通過(guò)把房產(chǎn)未來(lái)收益額的折現(xiàn)值與所需投資總現(xiàn)值比較，確定是否值得投資。

每年凈流量額折算成總現(xiàn)值=年凈流量×年金現(xiàn)值系數(shù)（120年、7%）

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×14.25=412068.67元

方案的凈現(xiàn)值=419032-733000=-313968元

投資現(xiàn)值總額=60×12000+13000=733000元

計(jì)算結(jié)果表明該房產(chǎn)未來(lái)每年租金收入凈額折現(xiàn)后的總現(xiàn)值小于房產(chǎn)投資所需要的現(xiàn)值，因此該投資方案不可行，即不值得投資該房產(chǎn)。

其二，投資者準(zhǔn)備在未來(lái)轉(zhuǎn)讓出售經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的情況下：

假設(shè)上例中投資者準(zhǔn)備在第10年年末按原購(gòu)入總額實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓出售，則：

未來(lái)凈流量折現(xiàn)值=年凈流量×年金現(xiàn)值系數(shù)+第10年末轉(zhuǎn)讓總價(jià)的現(xiàn)值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+（60×12000+13000）×0.5083

=203102.1+372583.9=575686元

注：上述系數(shù)是通過(guò)計(jì)算或查表得知：其中120年的年金現(xiàn)值系數(shù)近似值為14.25；

10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為7.0236；10年末的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.5083。

由于該方案未來(lái)收益總現(xiàn)值仍然少于投資額的現(xiàn)值，因而該投資也不可行。

如果預(yù)期有效期內(nèi)各年收益額不相等，則需要分別測(cè)算各年收益額再按復(fù)利法把各年收益分別折算為現(xiàn)值后匯總出總現(xiàn)值，然后作出評(píng)價(jià)。

3 預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲條件下收益法在評(píng)估經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)投資價(jià)值中的運(yùn)用

3.1 分析影響房?jī)r(jià)漲跌的主要因素，并預(yù)計(jì)房產(chǎn)的升貶值幅度

一般來(lái)說(shuō)，如果預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格會(huì)明顯下跌的條件下，投資經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)當(dāng)然就不值得，從而沒(méi)有必要討論其投資價(jià)值；如果預(yù)期房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的情況下，評(píng)估房產(chǎn)投資價(jià)值的收益法已經(jīng)在前文進(jìn)行了分析；對(duì)于預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)明顯上漲條件下，可按下列方法評(píng)估房產(chǎn)投資價(jià)值：

未來(lái)凈流量的折現(xiàn)總值=各年的預(yù)期凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+增值后房?jī)r(jià)的折現(xiàn)值

=R/（1+i）n+到某期末預(yù)計(jì)房產(chǎn)增值到的數(shù)額/（1+i）n

式中：R為預(yù)計(jì)未來(lái)某期的凈流量，n為收益年限，i為折現(xiàn)率

3.2 預(yù)期房?jī)r(jià)上漲條件下收益法在評(píng)估經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)投資價(jià)值中的運(yùn)用舉例

案例二：如果秦漢公司預(yù)期案例一中的經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)：在未來(lái)10年后該房產(chǎn)至少會(huì)升值100%，即每平方米房?jī)r(jià)至少達(dá)到24000元，并打算在第10年年末轉(zhuǎn)讓出售，則：

未來(lái)報(bào)酬總現(xiàn)值=各年預(yù)期凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+轉(zhuǎn)讓額的折現(xiàn)值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×24000×0.5083

=203102.1+731352=934454.1元

該方案的凈現(xiàn)值=937886.23-733000=204886.23元

投資該房產(chǎn)所需總現(xiàn)值=60×12000+13000=733000元

未來(lái)回收額總現(xiàn)值大于投資額的總現(xiàn)值，說(shuō)明該方案可行。如果各年凈流量不同，需用復(fù)利法分別折算各年凈流量后匯總出總現(xiàn)值。

4 收回經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)投資額需要房?jī)r(jià)達(dá)到的升值幅度的評(píng)估分析

案例三：在租金穩(wěn)定條件下，若要實(shí)現(xiàn)10年內(nèi)收回投資額，那么房產(chǎn)的最低升值幅度預(yù)期應(yīng)達(dá)到多少才使投資方案可行？（設(shè)年折現(xiàn)率為7%）。接案例一條件，可采用下列方法：

設(shè)到第10年年末轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，所投資房產(chǎn)的保本升值幅度為p，那么：

房產(chǎn)投資所需的總現(xiàn)值=60×12000+13000=733000元

未來(lái)報(bào)酬總現(xiàn)值=[11×3000×（1-17%）+使用房產(chǎn)年折舊的抵稅額]×年金現(xiàn)值系數(shù)+第10年年末轉(zhuǎn)讓額×復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)

=[11×3000×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×12000（1+p）×0.5083

10年收回投資額的平衡式：投資房產(chǎn)所需的總現(xiàn)值=未來(lái)10年報(bào)酬額的總現(xiàn)值

即：733000=203102.1+60×12000（1+p）×0.5083

第10年末收回投資要求達(dá)到的房?jī)r(jià)上漲幅度p

=（733000-203102.1）/60×12000×0.5083-1=1.4479-1=0.4479=44.8%

分析本案例看出：預(yù)期到第10年年末的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到44.8%，即第10年年末該商用房單價(jià)達(dá)到12000×（1+44.8%）=17374.8元/m2時(shí)可收回投資額。

以收回房產(chǎn)投資額所要求房產(chǎn)達(dá)到的保本升值幅度作為標(biāo)準(zhǔn)，判斷投資方案的合理性。當(dāng)預(yù)期的房產(chǎn)升值幅度大于收回房產(chǎn)投資額要求達(dá)到的保本升值幅度，則該房產(chǎn)投資方案合理，反之就應(yīng)放棄該項(xiàng)投資。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱萍.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011：101-159.

[2]張靜.房地產(chǎn)價(jià)值的合理性評(píng)估[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（26）.