淺談優(yōu)先購買權(quán)的行使要件及法律救濟(jì)

王 超

（030001 山西省投資集團(tuán)有限公司 山西 太原）

淺談優(yōu)先購買權(quán)的行使要件及法律救濟(jì)

王 超

（030001 山西省投資集團(tuán)有限公司 山西 太原）

優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是民商法中一項重要的制度，其作用在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天日益凸顯，而我國對優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定相對較少。文章重點探究如何界定優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，歸納優(yōu)先購買權(quán)的形式要件，總結(jié)優(yōu)先購買權(quán)的法律順位，探究優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟(jì)問題，以期完善我國優(yōu)先購買權(quán)制度，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

優(yōu)先購買權(quán)；法律性質(zhì)；行使要件

一、引言

民法中的優(yōu)先購買權(quán)制度是一項有著悠久歷史的民事法律制度。無論是在中國古代還是在外國都有各種各樣的優(yōu)先購買權(quán)。這些優(yōu)先購買權(quán)著眼于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會善良風(fēng)俗，具有深厚的社會基礎(chǔ)，成為一項在人們心里具有相當(dāng)法理依據(jù)和獨特價值的法律制度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會風(fēng)俗的變遷，優(yōu)先購買權(quán)制度也日臻完善，但是其中仍然有很多問題存在爭議，比如優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)問題以及優(yōu)先購買權(quán)的行使要件問題等都亟待我們?nèi)ヌ接懞脱芯?，以便更好地完善?yōu)先購買權(quán)制度，更好地服務(wù)社會經(jīng)濟(jì)生活。

二、優(yōu)先購買權(quán)的行使要件

1.優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件

所謂優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件是指優(yōu)先購買權(quán)只能在同等條件下才能行使。這里所謂的同等條件是指先買權(quán)人購買出賣人的財產(chǎn)時，其購買條件和出賣人與第三人達(dá)成的買賣條件相同，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買出賣人的財產(chǎn)。我國法律對什么是同等條件沒有具體的規(guī)定，理論界和司法實務(wù)界有二種觀點：一是絕對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購的條件與其他買受人認(rèn)購的條件完全相同；二是相對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。相對同等說又可分為二種情況。一是指價格條件相同；二是指價格條件和價款支付條件（主要指支付價款的時間、次數(shù)，不包括價款支付方式）相同。絕對同等說的條件過于嚴(yán)格，現(xiàn)實中不易實現(xiàn)，所以這種觀點已被大多數(shù)人所拋棄。因為合同的內(nèi)容是較為復(fù)雜的，涉及到各種類型的條款，要求先買權(quán)人與出賣人之間訂立的合同與出賣人與第三人之間訂立的合同在內(nèi)容上完全一致是很困難的。并且，要求兩個合同內(nèi)容絕對一致也是沒有必要的。因為，有些合同條款可能涉及到出賣人的重要利益，有些條款未必會影響到出賣人的利益。

筆者認(rèn)為，價格條件是“同等條件”中最基本、最核心的條件。同等條件首先要考慮的是價格條件同等。價格條件同等是指優(yōu)先購買權(quán)人與其他購買人給定的購買標(biāo)的物的價款相同或等價。因為出賣人出賣標(biāo)的物主要是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益即獲得價款，所以將價款作為首先考慮的要件不會損害出賣人的利益，同時也符合公平原則。另外，價格條件標(biāo)準(zhǔn)客觀，具有可操作性。

價格條件在“同等條件”中是首要的、第一位的，只有價格條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人才能行使先買權(quán)。但是為了真正做到公平合理，在價格條件相同的前提下，還必須考慮一些其他的特殊因素：①出賣人與第三人在合同中約定第三人必須履行從給付義務(wù)時，如果從給付義務(wù)能以價金代替，可以行使先買權(quán)，但無此從給付，與第三人的合同亦能成立的，對此種從給付的約定不予考慮；②優(yōu)先購買權(quán)人對出賣人出賣的財產(chǎn)只有部分先買權(quán)時，如果先買權(quán)人愿意購買全部出賣財產(chǎn)的則應(yīng)當(dāng)允許。如果先買權(quán)人只愿意購買先買權(quán)標(biāo)的物，則以不損害出賣人的利益為前提；③出賣人允許第三人延期付款的，如果先買權(quán)人對延期付款的價金提供擔(dān)保的，先買權(quán)人可以行使先買權(quán)。

2.優(yōu)先購買權(quán)的時效要件

所謂優(yōu)先購買權(quán)的時效要件是指優(yōu)先購買權(quán)要在一定期限內(nèi)行使。為了保障正常的商品流通秩序，保護(hù)出賣人的合法權(quán)益，優(yōu)先購買權(quán)必須在規(guī)定的期限內(nèi)行使。

對于先買權(quán)人應(yīng)該在什么期限內(nèi)行使先買權(quán)，我國法律沒有規(guī)定。國外的立法卻規(guī)定得比較明確。法國民法規(guī)定：自收到通知之日起1個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定：土地的先買權(quán)在收到通知后2個月內(nèi)行使，其他標(biāo)的物的先買權(quán)在收到通知后1個星期內(nèi)行使。瑞士民法規(guī)定：先買權(quán)人知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起3個月內(nèi)行使。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限，既不能過長，又不能太短。期限過長，商業(yè)機會稍縱即逝，不利于保護(hù)出賣人的利益。期限過短，會使先買權(quán)人缺乏必要的考慮和準(zhǔn)備時間。權(quán)衡利弊，我國立法可作出如下規(guī)定：優(yōu)先購買權(quán)自先買權(quán)人收到通知之日起2個月內(nèi)行使，愈期，先買權(quán)不得行使。

三、優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟(jì)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：出租人未履行通知義務(wù)出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。但是從最高人民法院2009年《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下面簡稱租賃合同解釋）第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！爆F(xiàn)在我國立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的唯一法律救濟(jì)措施就是《租賃合同解釋》第21條。然而這一規(guī)定起不到保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)的作用。承租人最想要的是優(yōu)先購買到房屋的所有權(quán)，而不是因此而造成的損失。再者，這種損害優(yōu)先購買權(quán)的損失本身就存在界定上的困難。為了切實保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，我國立法應(yīng)對如何保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)的措施予以完善，使之更具有操作性和實用性。法律應(yīng)規(guī)定，出賣人不履行通知義務(wù)或采取其他方式侵犯優(yōu)先購買權(quán)，擅自將財產(chǎn)出賣給第三人的，優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)請求人民法院撤銷出賣人與第三人的買賣關(guān)系，在人民法院撤銷出賣人與第三人的買賣關(guān)系的同時，出賣人與先買權(quán)人的買賣關(guān)系即成立，但第三人善意、有償取得標(biāo)的物的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的利益。最后，對于善意第三人取得標(biāo)的物時給優(yōu)先購買權(quán)人造成的損失應(yīng)該按照如下原則賠償：一是優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利而造成的實際損失；二是第三人善意取得先買權(quán)標(biāo)的物之后，先買權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要，而購買同類財產(chǎn)所多支付的費用。承擔(dān)賠償責(zé)任的主體因該是出賣人，但是在出賣人與第三人惡意串通時賠償責(zé)任應(yīng)該由二者承擔(dān)連帶責(zé)任。

[1]昝麗.民事執(zhí)行檢察監(jiān)督制度的法理思考[J].決策與信息旬刊，2012（9）：35-36.

[2]陳柳冰.論民事執(zhí)行檢察監(jiān)督[J].法制與社會，2014（16）.