房價高昂對制造業(yè)的擠出效應(yīng)及其防范

程 博

（中共朝陽市委黨校，遼寧 朝陽 122000）

1998年以來，隨著福利分房制度的取消，房地產(chǎn)業(yè)開啟了被納入市場機制后的繁榮周期，我國地價和房價持續(xù)走高，并帶動鋼鐵、冶金、建材、采礦、水泥及玻璃制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資與消費增長，成為助推中國經(jīng)濟騰飛的重要動力之一。然而，房地產(chǎn)業(yè)在助推中國經(jīng)濟發(fā)展走向奇跡的同時，也對除鋼鐵、水泥等與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到助推作用的同時還對其他制造業(yè)尤其是高新技術(shù)制造業(yè)發(fā)展起到擠出效應(yīng)。[1]房價高昂對制造業(yè)的擠出效應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資、高回報的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)價格高企的背景下，傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)在多元經(jīng)營中將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)行業(yè)甚至拋棄傳統(tǒng)主業(yè)將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)，而銀行等金融機構(gòu)和社會資本也愿意投資房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不高的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)培育、發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級中面對的資金約束相對增大，在融資困難的產(chǎn)業(yè)困境中出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象[2]；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮還對制造業(yè)整體技術(shù)水平的提高和轉(zhuǎn)型升級造成技術(shù)擠壓效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)雖是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，然屬于技術(shù)含量低的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在要素資源相對有限的市場平臺中，房地產(chǎn)業(yè)對要素資源的過度占有本身便是對技術(shù)含量不高的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的一種固化維持，同時其也對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展的要素資源起到截流作用，因為資本本身的逐利傾向?qū)е陆鹑谫Y源多傾向選擇流向利潤高昂的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對制造業(yè)發(fā)展的擠出效應(yīng)客觀存在，然在經(jīng)濟社會發(fā)展的不同階段具有不同表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式的變化在政策措施上有所側(cè)重。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展進入成熟期，市場需求企穩(wěn)和房價高位徘徊已成常態(tài)，在此背景下，我國應(yīng)在維持“穩(wěn)增長”的戰(zhàn)略認(rèn)識下通過市場調(diào)節(jié)和政府引導(dǎo)合理調(diào)控要素資源在制造業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的流動，在全要素市場機制構(gòu)建中引導(dǎo)要素資源向制造業(yè)尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)側(cè)重流動，推進經(jīng)濟增長方式由依靠房地產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)等“產(chǎn)能過剩”產(chǎn)業(yè)和呈現(xiàn)出過剩發(fā)展趨勢的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向主要依賴創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。

一、房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展的趨勢及聯(lián)動關(guān)系

房地產(chǎn)做為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，與制造業(yè)發(fā)展存在非常緊密的聯(lián)動關(guān)系，其發(fā)展依賴于制造業(yè)，同時也對制造業(yè)發(fā)展起到助推作用。新世紀(jì)以來，隨著中國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場機制的不斷健全，要素資源在房地產(chǎn)行業(yè)中的積聚不僅實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的繁榮，而且極大推動著中國制造業(yè)的發(fā)展，為中國榮冕“世界工廠”桂冠做出突出貢獻。[3]21世紀(jì)前十年是中國經(jīng)濟在要素驅(qū)動下的適度通脹中杠桿效應(yīng)明顯的階段。在此期間房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)在互動發(fā)展中為中國經(jīng)濟奇跡的打造做出突出貢獻。房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)發(fā)展的帶動作用不僅體現(xiàn)為對水泥、鋼鐵、煤炭、玻璃、建材和冶金等與該行業(yè)緊密相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域中，而且房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)制造業(yè)互動發(fā)展所帶來的通脹壓力和增值預(yù)期也將中國市場塑造成當(dāng)時世界上最佳的投資場所，不僅國內(nèi)銀行、企業(yè)及社會資本涌動，而且國際游離投資資本也看好中國房市，中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境中巨大的利潤增值上行動力也在相當(dāng)程度上帶動著包括整個制造業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展，使我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系更趨完備，也讓中國在市場換技術(shù)和市場孕育技術(shù)的發(fā)展中培育起一批具備一定技術(shù)實力和自主創(chuàng)新能力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。[4]

（一）新世紀(jì)前10年中中國房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展的聯(lián)動趨勢

自2001年到2010年，中國房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系具有如下幾個階段特征：第一階段為2001－2003年。這段時間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較平穩(wěn)，甚至在2002年到2003年出現(xiàn)小幅度下跌。而制造業(yè)確實大踏步上升，保持高速增長；第二階段為2003－2005年，兩個產(chǎn)業(yè)的走勢相反。房地產(chǎn)業(yè)的增長速度下滑，但是在04年增長速度急劇增加，發(fā)展勢頭良好。而發(fā)展勢頭強的制造業(yè)則在2004年急劇下滑，增長率甚至降到和2001年同步的水平。制造業(yè)前兩年的高速發(fā)展之下隱藏的結(jié)構(gòu)失衡等問題暴露，最終打破高速發(fā)展佳話；第三階段是2006－2008年，房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)大體上共同增長。但從2006年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增速與實體經(jīng)濟持續(xù)拉大。同年，房地產(chǎn)業(yè)投機性需求也開始增加。制造業(yè)的發(fā)展因為房地產(chǎn)業(yè)的這種過熱增長而產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。所以需要重新結(jié)構(gòu)重組。2008年金融危機的爆發(fā)，對經(jīng)濟造成的打擊非同小可；第四階段是2009－2010年。金融危機的爆發(fā)使得房地產(chǎn)業(yè)增速跌至零點。而制造業(yè)自2009年開始，增長率繼續(xù)下降的速度開始放緩，開始慢慢爬升，但是依然低于2001年的增長率，而且同房地產(chǎn)業(yè)同年飆升至最高點的增長率相比，差距依然非常大。不過穩(wěn)中求進，隨后一年，制造業(yè)增速緩慢，房地產(chǎn)業(yè)則再次受挫，出現(xiàn)大幅度增速下滑。

自2011年以來，房價走勢呈現(xiàn)出V型波動且兩極分化的態(tài)勢。但2011－2014上半年，房價持續(xù)高漲，政府出臺了一系列措施來控制房價，導(dǎo)致2014年至2017年底，除了一線城市外，大多數(shù)城市房價處于微漲、穩(wěn)定，甚至下降狀態(tài)，導(dǎo)致買房者紛紛等待房價進一步下跌而等待觀望，房地產(chǎn)成交量明顯下跌，房地產(chǎn)大量積壓，很多房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，紛紛破產(chǎn)倒閉。2016年兩會提出了房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)，購房政策放寬，利率降低。這些措施，導(dǎo)致一線城市以及一些二線城市房價猛烈上賬，政府又開始收緊房地產(chǎn)政策。但二三線城市，房價仍然低迷，大量房產(chǎn)積壓，去庫存任務(wù)艱巨。房地產(chǎn)業(yè)兩級分化態(tài)勢明顯，一二線城市在上漲，而二三線城市雖然表面在穩(wěn)定或微漲，但拋開物價膨脹因素，實際價格在下跌。

（二）經(jīng)濟“新常態(tài)”背景下房地產(chǎn)與制造業(yè)發(fā)展的新趨勢

房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其基礎(chǔ)作用突出體現(xiàn)為對建材、鋼鐵等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的帶動作用上。發(fā)達國家走過的發(fā)展經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場走向繁榮并帶動其他產(chǎn)業(yè)尤其是制造業(yè)發(fā)展是一個國家在工業(yè)化進程中不可規(guī)避的發(fā)展階段，或說是必須采用的經(jīng)濟發(fā)展增壓手段。在中國工業(yè)化道路中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是伴隨城鎮(zhèn)化進程加速而走向繁榮的，作為工業(yè)化主要代表產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)的繁榮與以房地產(chǎn)為主要代表產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化進程是現(xiàn)代化發(fā)展在要素驅(qū)動階段的一體兩面，具有良性互動的發(fā)展關(guān)系。[5]

1.房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)制造業(yè)發(fā)展繼續(xù)發(fā)揮支撐作用

在中國房地產(chǎn)走向繁榮的過程中，其對制造業(yè)的帶動作用相當(dāng)顯著。以家居建材行業(yè)為例，即便面對經(jīng)濟“新常態(tài)”，短期內(nèi)政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不會動搖且短期內(nèi)家居建材市場的成長性有限。但從長期來看，由于國內(nèi)住房剛性需求巨大，家居建材行業(yè)的市場前景依然得到業(yè)內(nèi)人士普遍看好。家居建材市場景氣度的變化與房地產(chǎn)的剛性需求有關(guān)。長期來看，一旦房價合理，建材市場景氣度將走高，家居建材市場潛力依然巨大。再如鋼鐵產(chǎn)業(yè)。截至2017年，“全球第一鋼鐵大國”中國的鋼鐵年產(chǎn)量實現(xiàn)34年來的首次下降。這意味著，中國鋼鐵市場萎縮比預(yù)想得更嚴(yán)重。隨著宏觀經(jīng)濟放緩，整體用鋼需求的萎縮程度大于鋼材供給減少。在主要用鋼行業(yè)中，2017年僅造船完工量和商品房銷售面積有所好轉(zhuǎn)。那么在房價合理后，鋼鐵行業(yè)依然勢頭強勁。玻璃制造業(yè)同樣受到房地產(chǎn)市場繁榮程度顯著影響。改革開放以來，我國玻璃工業(yè)經(jīng)過三輪高速發(fā)展已經(jīng)形成了比較完善的工業(yè)體系，在生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面均有了很大的變化。國內(nèi)外競爭及交易環(huán)境不斷惡化，玻璃行業(yè)進入了惡性循環(huán)之中。如同建材行業(yè)，一旦房價合理，玻璃行業(yè)也必將迎來新機會。

2.房地產(chǎn)業(yè)杠桿效應(yīng)依存，對制造業(yè)整體發(fā)展仍有帶動作用

房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)的帶動作用既體現(xiàn)在對與該產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的制造業(yè)行業(yè)中，也體現(xiàn)為與之相關(guān)度不高的其他制造業(yè)上。如伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，我國家具業(yè)、裝飾服務(wù)業(yè)、汽車制造業(yè)以及花卉甚至寵物行業(yè)等與房地產(chǎn)建造本身不甚相關(guān)的傳統(tǒng)制造業(yè)和新興服務(wù)行業(yè)也出現(xiàn)了快速發(fā)展局面，而花卉以及寵物行業(yè)市場的孕育發(fā)展則在一定程度上帶動了農(nóng)村以及農(nóng)業(yè)的工業(yè)化發(fā)展趨勢以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。[6]可見，房地產(chǎn)業(yè)繁榮對制造業(yè)的帶動作用是全面和基礎(chǔ)性的，具有其他產(chǎn)業(yè)無可比擬的帶動作用。

以家具制造業(yè)為例，我國家具制造業(yè)發(fā)展隨著房地產(chǎn)市場價格進入高位徘徊期也已在經(jīng)濟“新常態(tài)”中進入到一個深層調(diào)整期，由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L。在新情況下，一部分企業(yè)將在市場競爭中被淘汰，一部分企業(yè)則面臨轉(zhuǎn)型升級，需要政府給予引導(dǎo)支持與政策扶助。中國家具行業(yè)有巨大的內(nèi)銷市場和需求強勁的國際市場，在購房需求得到一定滿足之下，家具行業(yè)雖面對下行壓力，然房地產(chǎn)價格的高位徘徊依然意味著家具制造業(yè)擁有廣闊的消費需求。

又如中國的汽車制造業(yè)，在房地產(chǎn)市場自起步到走向繁榮的過程中，我國汽車產(chǎn)銷量也自每年200萬輛攀高到每年2000萬輛，其中以家庭買車為主要需求。面對房地產(chǎn)市場高位低迷，汽車產(chǎn)銷市場依然存在巨大消費需求，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速發(fā)展帶來的電商產(chǎn)業(yè)繁榮也為中國汽車產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)市場高位企穩(wěn)中利用電商平臺進一步開拓銷售市場奠定了消費基礎(chǔ)。中國報告大廳發(fā)布的汽車行業(yè)發(fā)展前景報告顯示，汽車行業(yè)業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求迫切，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟新架構(gòu)下，智能信息共享、汽車電商將成汽車產(chǎn)業(yè)升級的主流趨勢和轉(zhuǎn)型抓手，并將催生萬億市場規(guī)模。

3.房價高昂助推居民消費升級，產(chǎn)業(yè)孕育作用依存

在要素驅(qū)動階段，中國經(jīng)濟增長的動力在于適度通脹帶來的杠桿效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)則是帶動中國經(jīng)濟宏觀通脹出現(xiàn)的重要推手。在適度通脹的杠桿效應(yīng)中，中國宏觀經(jīng)濟運行上行通道順暢，而整體市場環(huán)境的改善則為眾多制造業(yè)的培育發(fā)展提供了基本條件，并且在居民收入提高和消費需求釋放中孕育出一些新型制造產(chǎn)業(yè)。以寵物飼銷市場為例，我國寵物產(chǎn)業(yè)起步較晚，但在房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過程中，尤其是在近幾年來其市場規(guī)模保持年均30%左右的增長率，使得國內(nèi)寵物產(chǎn)業(yè)場發(fā)展迅猛。究其原因，主要是因為隨著我國居民收入水平不斷提高和居民消費觀念的升級轉(zhuǎn)變，飼養(yǎng)寵物的消費需求在購買能力提高的前提下得到釋放。據(jù)統(tǒng)計，自2004年到2017年13年間，中國寵物消費規(guī)模增長了36倍，與之配套的寵物食品、用品、美容保健和寵物醫(yī)院等產(chǎn)品和服務(wù)市場也持續(xù)升溫。[7]

4.制造業(yè)可為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供物質(zhì)支撐

眾所周知，中國的勞動力成本是比較低的，我國廣東諸省份借助勞動密集型產(chǎn)業(yè)，大力制作相關(guān)產(chǎn)品，所以低成本的產(chǎn)品在各個領(lǐng)域都比較占優(yōu)勢，以此取得強大的競爭力。但同時，隨著中國整體教育水平的提升，中國勞動力素質(zhì)相對變高了。目前很多的勞動力是高中畢業(yè)的孩子，他們大多來自農(nóng)村，去到廣東浙江這些需要大批勞動力的制造業(yè)企業(yè)。另外，隨著我國居民人均收入水平的增加和國內(nèi)消費市場的擴大，國內(nèi)消費需求也日漸上升，所以也能夠消化掉這些勞動密集型產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，并且在此形勢下，規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展模式日漸產(chǎn)生擴大。一個國家的產(chǎn)品要想再走向國際市場，那么這個產(chǎn)品必須而且首先能夠在國內(nèi)形成一定的銷售規(guī)模，形成自己的消費市場和固定消費人群。而廣大的中國消費市場已經(jīng)孕育出了比較成熟的制造業(yè)消費和生產(chǎn)模式，所以在此前提下，成熟的制造業(yè)模式也必將能夠為房地產(chǎn)業(yè)提供持久的支撐。

二、房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)之間的聯(lián)動發(fā)展效應(yīng)存在兩面性

新世紀(jì)，國際和國內(nèi)環(huán)境發(fā)生了深刻變化。加入世貿(mào)組織之后，我國經(jīng)濟體制改革和對外開放進入全面加速階段，在給中國制造業(yè)發(fā)展帶來機遇的同時，也使得我國制造業(yè)發(fā)展面臨新的巨大挑戰(zhàn)，而房地產(chǎn)市場繁榮孕育的優(yōu)勢市場環(huán)境也為中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)體系的升級與完備提供了基本條件。然而，房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展之間除存在聯(lián)動發(fā)展關(guān)系外，在房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過程中，其對制造業(yè)的擠出效應(yīng)的隨著中國經(jīng)濟“新常態(tài)”特征的出現(xiàn)變得越發(fā)顯著。房地產(chǎn)價格在快速上升通道中存在的巨大利潤空間及其龐大的資金吸納能力雖對鋼鐵、冶金、建材等傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展起到巨大帶動作用，然卻導(dǎo)致相對有限的要素資源過度流向房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致一些制造業(yè)的融資需求受到相對抑制，甚至在部門地區(qū)造成產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)市場的資金吸納作用也導(dǎo)致圍繞房地產(chǎn)業(yè)培育起來的傳統(tǒng)制造業(yè)多屬技術(shù)含量低、產(chǎn)品附加值低的夕陽產(chǎn)業(yè)，對中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展也產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。隨著房地產(chǎn)市場走向低迷，我們需要客觀分析房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)之間所存在的聯(lián)動效應(yīng)的兩面性，正視房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)的擠出效應(yīng)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)發(fā)展具有促進效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1.房地產(chǎn)的可抵押性為制造業(yè)提供了融資便利

在制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眾多因素中，一直以來，金融信貸的影響從來都是最大的。我們都知道，擁有充足的資金而且具有很強的流行性的資金、合理的期限錯置等因素是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提。而要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，完善的房地產(chǎn)金融體系則是政府必須要做的。宏觀調(diào)控中，政府需要將一、二級市場當(dāng)做一個整體，并且把它納入金融大循環(huán)，最好要能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來。房地產(chǎn)業(yè)的可抵押性規(guī)避了很多投資商的擔(dān)憂的風(fēng)險。在有彈性的資產(chǎn)支配模式下，各個制造業(yè)企業(yè)即使在金融風(fēng)險的大浪潮總，依舊擁有不動產(chǎn)。因為房地產(chǎn)業(yè)本身就是一種投資，而其可抵押性又不會帶來資金套牢的風(fēng)險，使得投資制造業(yè)的資金持有者降低了對市場和經(jīng)濟大環(huán)境的悲觀預(yù)期。如此，房地產(chǎn)業(yè)依舊會有資金注入，依舊會有流動資金為制造業(yè)提供便利。

2.房地產(chǎn)發(fā)展帶動的消費升級拓寬了制造業(yè)的銷售市場

房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生。然而，物以稀為貴，人口日益增加，土地資源越來越稀缺，而人們對土地的需求卻有增無減。即使政府利用經(jīng)濟手段，比如稅收來約束人們的土地需求，但明顯這并不奏效。數(shù)據(jù)顯示，在居高不下的住房需驅(qū)動的消費之下，房地產(chǎn)的稅收在國民生產(chǎn)總值中甚至占到了10%。合理的價格內(nèi)需使得人們在擁房產(chǎn)之后，自然地進行類比消費。從而拉動其他消費。適宜的房價前提下，大家才會保有對住房消費的合理預(yù)期，然后在合理預(yù)期不受到影響的情況下，才會有其余的消費需求。所以，從這個層面上來看，房地產(chǎn)消費是國內(nèi)消費需求中最主要最基本的消費來源。居民在購置房子之前制造業(yè)的鋼筋水泥消費，購置房子之后的家具裝修、花草寵物的消費，都是依靠著居民的住房消費需求。所以，保障居民的住房消費，可以為制造業(yè)帶來生存發(fā)展所需的空間場所。

3.地價高企為政府增加財政收入，擴大制造業(yè)投資提供了資金保障

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，至關(guān)重要的就是土地資源。但是土地資源是有限的，并不能無限使用，是不可再生的。那么，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，要實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，獲得必須的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要找到合理的方式進行土地資源的永續(xù)利用，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。同時，合理地運用土地資源，也能夠創(chuàng)造舒適健康的人文居住環(huán)境。所以，按照可持續(xù)原則，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該合理開發(fā)利用土地資源。合適的房價背后，是政府土地管理政策的恰當(dāng)執(zhí)行。如果房價過高，首先及時政府的土地政策不合理，倒是地皮非常的昂貴，比如最近在上海顧村公園的房價竟然說7萬一平才是保本的情況之下，再加上建造費用以及層層利潤疊加，房價要再加上一萬一平。這種趨于神化的高房價讓市民的恐慌心理達到無以復(fù)加的地步。所以說到根本，這中間政府不能缺位，落實合理的土地政策，調(diào)控房價，使得資金合理分配給房地產(chǎn)和制造業(yè)，才不至于產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。

（二）房地產(chǎn)業(yè)還對制造業(yè)發(fā)展存在擠出效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動制造業(yè)發(fā)展的同時，也對其發(fā)展具有擠出效應(yīng)，主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

1.房價高昂吸納大量金融資源，導(dǎo)致制造業(yè)面對融資困境

已經(jīng)有部分學(xué)者注意到了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展給制造業(yè)帶來的負(fù)面影響，特別是對于“實體經(jīng)濟”的擠出效應(yīng)。一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場的過度繁榮會提高勞動力、土地等要素的價格，壓縮制造業(yè)利潤空間。另一些學(xué)者則指出，制造企業(yè)之所以會抽離大部分資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，原因就在于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤與制造業(yè)的低利潤之間，已經(jīng)形成了強烈的對比。自然而然，利益驅(qū)使之下，制造企業(yè)就喪失了資金來源，也就失去了創(chuàng)新升級的動力。在國家資本總量一定的前提下，房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)勢必要形成一個均勢，才能獲得相得益彰的發(fā)展。而且，正如前文所說，適宜的房價會給制造業(yè)帶來一定的的發(fā)展空間，那么這個空間在房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)資源過多的情況下就會被壓縮。無論是社會資金還是政府資金，勢必都紛紛轉(zhuǎn)向房地長行業(yè)。

2.房價高企帶動要素價格上漲，降低制造業(yè)的市場競爭力

經(jīng)濟背景不明朗，金融發(fā)展處于壓抑狀態(tài)，市場人心浮躁，所以我們看到很多城市國有企業(yè)在以很低的成本獲得信貸資金之后，就將其大量投入到房地產(chǎn)行業(yè)，而這些無疑加重了經(jīng)濟泡沫的發(fā)展。在此情形之下，城市房地產(chǎn)的投資量明顯多于制造業(yè)，也就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對制造業(yè)部門的投資擠出效應(yīng)。在房價不合理增高的情況下，引起的投資心理波動很容易將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)。促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展在避免房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟泡沫的同時，也能夠提升制造業(yè)部門的資源配置效率。而且，在一定程度上糾正由利率管制所導(dǎo)致的投資激勵扭曲現(xiàn)象。這些最終都能使得更多的企業(yè)獲取資金，盡管是在低成本情況下收取的，但是這些成本卻能夠使得企業(yè)再次大量用于投資房地產(chǎn)，從而獲得更大更多的利潤。而這些實現(xiàn)的前提都是金融市場的深化改革。

表1 房地產(chǎn)投資對制造業(yè)擠出效應(yīng)統(tǒng)計表（OLS）

3.房地產(chǎn)價格高揚拉高土地價格，導(dǎo)致部門地區(qū)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化外

由表1可知，房地產(chǎn)市場投資對制造業(yè)投資存在顯著擠出效應(yīng)。按照經(jīng)濟發(fā)展的合理規(guī)劃，無論是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)，還是制造業(yè)，其發(fā)展都應(yīng)該是在有利于自身發(fā)展的同時，也要為別的行業(yè)帶來發(fā)展機遇。中國經(jīng)濟發(fā)展事實表明，房地產(chǎn)市場的繁榮可以帶動工業(yè)制品的需求，從而帶動制造業(yè)的發(fā)展。但是，近幾年經(jīng)濟發(fā)展波動較大。理想的經(jīng)濟模式受到了沖擊，房地產(chǎn)業(yè)不再處于積極帶動制造業(yè)發(fā)展的模式，促進作用減弱，甚至在經(jīng)濟環(huán)境惡化的大背景下，吸引了制造業(yè)發(fā)展本身所需的資金，擠壓了制造業(yè)的生存空間。資金的不足也無法為制造業(yè)提供持續(xù)發(fā)展的動力。尤其是一個中國企業(yè)在房地產(chǎn)市場高度繁榮之時，大量將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)置于次要位置甚至拋棄，而將主業(yè)傾向房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化問題在實體經(jīng)濟內(nèi)部蔓延。同時，銀行等金融機構(gòu)以及民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投資過熱也導(dǎo)致實體經(jīng)濟投資規(guī)模受到擠壓，使得產(chǎn)業(yè)空心化在部分地區(qū)發(fā)生?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對要素資源的吸納在產(chǎn)業(yè)培育中對制造業(yè)造成的擠壓效應(yīng)，成為造成中國出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象的重要原因。

三、房價高昂對制造業(yè)擠出效應(yīng)的防范策略

改革開放以來，中國經(jīng)濟發(fā)展依次經(jīng)歷了市場驅(qū)動和要素驅(qū)動兩個階段。2013年底以來，中國經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)中高速增長、產(chǎn)能過剩等新特征，出現(xiàn)所謂“新常態(tài)”。為應(yīng)對經(jīng)濟“新常態(tài)”，中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)入創(chuàng)新驅(qū)動新階段。然而全面深化改革，實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，需要立足于“保增長”這一基本前提之下。對于包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級尤其是對落后產(chǎn)能的淘汰整合只能是逐步進行，即推進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和助推產(chǎn)業(yè)升級只能是“軟著陸”。誠然，房地產(chǎn)業(yè)屬于要素驅(qū)動時代帶動中國經(jīng)濟走向奇跡的重要引擎之一。因為，房地產(chǎn)業(yè)在任何時代的任何國家中都屬于國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，具有其他任何產(chǎn)業(yè)難以比擬的帶動作用，在帶動投資、擴大消費、提供就業(yè)和增加收入中具有普遍性優(yōu)勢，且成為在新科技革命方興未艾的時代維持鋼鐵、煤炭、冶金、玻璃、水泥等傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的重要動力。顯然，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)乎國計民生，對其在經(jīng)濟“新常態(tài)”下的轉(zhuǎn)型升級尤其是“去產(chǎn)能”問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對待、理性分析和科學(xué)化解。

（一）推進土地產(chǎn)權(quán)制度變革，暢通制造業(yè)發(fā)展土地流轉(zhuǎn)渠道

中國正處于由農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，社會各方面都在不斷加快。加快發(fā)展的政治、經(jīng)濟、文化和社會各項事業(yè)都需要利用土地，所以土地資源顯得越發(fā)珍貴。然而目前土地的所有權(quán)屬于國家，而政府又壟斷了土地供給，使得在經(jīng)濟社會的建設(shè)中，土地的使用和土地有關(guān)權(quán)力的轉(zhuǎn)移成為了一項經(jīng)常性的工作。而如果所有的土地依舊由政府壟斷，不僅會加重政府行事效率，也不利于社會各界經(jīng)濟力量經(jīng)濟活動的開展。如果政府減政放權(quán)，分配一部分土地，比如讓農(nóng)村、村集體的土地可直接轉(zhuǎn)移給城鎮(zhèn)企業(yè)或居民，形成土地供給的多元格局。如此，多元化的供給模式下，就會減少各行各業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，也會使得過高的樓市狂熱降溫，進入平穩(wěn)發(fā)展的模式，促進資源尤其是資本的合理分配，給予各行各業(yè)公平的生存發(fā)展空間。[8]要打破土地征用權(quán)壟斷在政府手里的特權(quán)，是土地流轉(zhuǎn)得到更大范圍的實施。在城市，部分住房的庫存消化周期較長，那么要適當(dāng)調(diào)整住房限購政策，而且可以適當(dāng)減小預(yù)期消費，要壓縮住房貸款。另外針對棚戶區(qū)以及其改造，建立持續(xù)的資金保障機制，以穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。

（二）合理調(diào)控房地產(chǎn)市場價格，提高制造業(yè)資源配置能力

我國國土資源部部長曾經(jīng)表示過，我國農(nóng)村宅基地制度改革勢在必行，而該給的方向就是要將土地權(quán)能進一步擴大，其目的之一就是讓農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)權(quán)利。也就是解除農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地不能賣給城里人的不合理禁令。但是并不是指宅基地可以自由買賣。這里的宅基地不能自由買賣，但是并不代表不可以買賣，只有在合理的情況下，農(nóng)村居民占有的房產(chǎn)還是可以合理經(jīng)營，在不損壞農(nóng)民的前提下，不被投機取巧分子當(dāng)作自己盈利的非法財產(chǎn)牟利，要確實能實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，在政府的合理幫助下，是農(nóng)民獲得一定的增收。不合理禁令因該廢除，但是要在此前提下實現(xiàn)農(nóng)村土的的合理流轉(zhuǎn)是應(yīng)該提倡的。適當(dāng)合理的土地路轉(zhuǎn)在方便城鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)同時，也減輕城市土地稀缺導(dǎo)致的房價過高的失衡現(xiàn)象。所以，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在目前控制合理房價的經(jīng)濟背景下，處在至關(guān)重要的地位。

但同時，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也不是沒有限制的，農(nóng)村改革要循序漸進，還要至少保證18億畝農(nóng)村用地，保障糧食供給。而要落實包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，還必須要堅持四個重要原則：即集體所有制、用途管制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護農(nóng)民土地權(quán)益。

（三）健全法律機制，為制造業(yè)全要素市場構(gòu)建提供法律保障

我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定標(biāo)明，使用期限屆滿的住宅建設(shè)用地，將自動續(xù)期；而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期規(guī)定。在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴(yán)格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強人民群眾對國家物權(quán)制度的信心。要讓人民群眾不能只是處于一個觀望的態(tài)度，在房地長行業(yè)房價居高不下的眾多因素中，人民群眾的恐慌心理就是一些投機取巧的開發(fā)商哄抬物價的原因。政府通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細(xì)則，緩解公眾焦慮，為房地產(chǎn)和制造業(yè)消除不確定性風(fēng)險。

（四）引導(dǎo)房市理性發(fā)展并減少投機，釋放房市要素存儲量

房地產(chǎn)價格的不合理增長不符合經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，其中必然有投機者從中哄抬房價，所以應(yīng)該對金融市場和銀行貸款等加強監(jiān)管。其中最重要的就是加強對資金短期流動性的管理，要求央行運用多種調(diào)節(jié)工具調(diào)動資金流動性，以滿足金融機構(gòu)的需求。當(dāng)資金流動性增強，在規(guī)避資金過度集中帶來的風(fēng)險之外，也能給予其他行業(yè)本應(yīng)得到的生存發(fā)展所需資金和動力支撐。其次，則在于宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者。政府可以運用適當(dāng)?shù)慕鹑谡吆侠硪龑?dǎo)銀行放寬貸款限額，尤其是對小微企業(yè)的金融貸款，扶持小型企業(yè)的發(fā)展，緩解資金不足導(dǎo)致的一系列問題。適當(dāng)將重點從大企業(yè)轉(zhuǎn)向小企業(yè)。再次，政府在鼓勵引導(dǎo)各大銀行擴大資金貸款范圍的同時也要積極引導(dǎo)第三方，即小微企業(yè)積極貸款，消解小微企業(yè)不敢貸款的后顧之憂，從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，以自身發(fā)展為首要考慮因素。政府作為市場經(jīng)濟的主要調(diào)控者，其最主要的就是要能在風(fēng)險最大的時候穩(wěn)定社會發(fā)展趨勢，引導(dǎo)一個合理的發(fā)展環(huán)境，及時清理出市場的不和諧因素。

（五）增強政府調(diào)控能力，引導(dǎo)金融資源回歸實體經(jīng)濟

政治府應(yīng)改積極改變目前房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)狀，比如適當(dāng)使用銀行的貸款限制，通過稅務(wù)部門征收房地產(chǎn)稅等辦法擠出房地產(chǎn)市場的投機者，讓試圖通過房地產(chǎn)市場“圈錢”的投資、投機者無利可圖。除此之外，政府應(yīng)營造制造業(yè)良性發(fā)展的外部環(huán)境，引導(dǎo)制造企業(yè)回歸實體經(jīng)濟。一方面，努力破除行業(yè)壟斷。加快傳統(tǒng)制造業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，行業(yè)壟斷多出現(xiàn)在傳統(tǒng)制造業(yè)領(lǐng)域，那么我們在維護傳統(tǒng)制造業(yè)本身優(yōu)勢和價值的前提下，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)制造業(yè)企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)向新興制造業(yè)，開拓新領(lǐng)域。同時也是鼓勵支持銀行加大對新興行業(yè)的資金支持，放開貸款限制、擴大貸款規(guī)模等等。一方面，各個持有資本的金融機構(gòu)應(yīng)該以服務(wù)實體經(jīng)濟為首要方向。實體經(jīng)濟不發(fā)達，很難為社會發(fā)展提供穩(wěn)定持久的動力支撐。另一方面，傳統(tǒng)簡單加工生產(chǎn)的老路已經(jīng)不適合現(xiàn)在的制造業(yè)發(fā)展，可以引進先進技術(shù)、加快自主創(chuàng)新，轉(zhuǎn)向高附加值產(chǎn)業(yè)，國家積極引導(dǎo)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，利用中西部資源差異模式，努力加快東部制造業(yè)向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)東中西部的共同發(fā)展，逐步縮小社會差距，全面發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。

（六）創(chuàng)新實體產(chǎn)業(yè)融資機制，引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟流動

在房地產(chǎn)市場繁榮中，銀行等金融機構(gòu)的逐利傾向成為資本向房地產(chǎn)市場傾斜而導(dǎo)致實體產(chǎn)業(yè)融資相對陷入困境的重要根源。對此，政府應(yīng)當(dāng)加強對銀行等金融機構(gòu)的調(diào)控管理，出臺限制資本過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體政策，比如制定房地產(chǎn)融資的更高利率，并相應(yīng)降低實體產(chǎn)業(yè)的貸款利率，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)流動。除銀行等金融機構(gòu)外，社會資本以及國際投資資本也是助推中國房地產(chǎn)業(yè)繁榮的重要原因。對此，我國應(yīng)創(chuàng)新融資投資機制，通過加強政府對資本流動趨向的管理，綜合利用稅收、利率及優(yōu)惠政策等調(diào)控措施，適度限制社會資本流向房地產(chǎn)市場。隨著中國步入經(jīng)濟“新常態(tài)”，中高速增長和產(chǎn)能過程的現(xiàn)實決定中國金融資本市場已經(jīng)告別過去的過度投資時代，金融資源匱乏不再是個整體問題，而更多呈現(xiàn)出以中小企業(yè)需求難以滿足為主的結(jié)構(gòu)性匱乏。在此背景下，中國對外資的需求依然存在，但依賴程度大為降低。對此，我國應(yīng)探討設(shè)立外資準(zhǔn)入制度，即對外資進入中國市場設(shè)定行業(yè)條件，如禁止或限制外資流向房地產(chǎn)市場，而鼓勵和引導(dǎo)其投資中國實體經(jīng)濟。[9]

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