萬(wàn)科、富士康與1000個(gè)城中村的深圳算法

“深圳的城中村，其實(shí)并不能簡(jiǎn)單地把它當(dāng)做是農(nóng)民房這樣的概念。它們其實(shí)在深圳加快城市化過(guò)程中起到了廉租房的作用，為那些初次進(jìn)城的人提供了落腳的地方。”

這是深圳市新一輪城中村改造中的一個(gè)插曲。房地產(chǎn)商“進(jìn)村”是綜合整治中的一項(xiàng)重要工作。

南方周末記者 王偉凱

發(fā)自深圳

南方周末實(shí)習(xí)生 周小鈴

2018年6月初，在位于深圳市龍華區(qū)的富士康廠內(nèi)，一張“致富士康員工的公開(kāi)信”，開(kāi)篇就將矛頭指向了萬(wàn)科。這兩家不同行業(yè)的巨頭，罕見(jiàn)地出現(xiàn)在同一話題中。

公開(kāi)信稱(chēng)，最近幾年，房租持續(xù)上漲。位于廠區(qū)北門(mén)的清湖村的單間已經(jīng)漲到了700—800元/月，占據(jù)薪資的三分之一。而萬(wàn)科進(jìn)駐清湖新村進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)改造后的房租將會(huì)翻2—3倍。收入普遍在4000元左右的產(chǎn)業(yè)工人，將會(huì)失去自己的“安居之所”。

事實(shí)上，富士康員工的矛頭指錯(cuò)了方向。萬(wàn)科的項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，真正引起房租恐慌的是已在運(yùn)營(yíng)的“草莓社區(qū)”，由金地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，房間大，裝修時(shí)尚，租金在1880—2980元之間。

這是深圳市新一輪城中村改造中的一個(gè)插曲。2017年11月，《深圳市城中村綜合治理2018—2020年行動(dòng)計(jì)劃》審議

通過(guò)，2020年7月底之前，深圳要把“城中村”建成干凈、有序、和諧、安全的文明新村和幸福家園。

根據(jù)2017年底深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)存城中村數(shù)量為1044個(gè)，覆蓋超1000萬(wàn)人口。

房地產(chǎn)商“進(jìn)村”是綜合整治中的一項(xiàng)重要工作。他們引入長(zhǎng)租公寓模式，將民宅整租過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)之后，再轉(zhuǎn)租出去，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。

萬(wàn)科參與城中村綜合治理的項(xiàng)目是“萬(wàn)村計(jì)劃”。該計(jì)劃合伙人、深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔡學(xué)金向南方周末記者介紹，他們走的是平民路線，改造后的公寓，租金會(huì)在合理空間內(nèi)，并會(huì)與周邊租賃市場(chǎng)價(jià)格持平，不會(huì)直接造成一種高不可攀的現(xiàn)象。

“我們其實(shí)是在滾動(dòng)推進(jìn)，比如清湖村，村子里共有239棟民宅，我們前期只租到其中的10棟，絕大部分的民宅依然可以租給工人們，是不會(huì)引起整個(gè)村子房租大幅上漲的。”蔡學(xué)金說(shuō)。

而金地的草莓社區(qū)定位和裝修風(fēng)格不同，價(jià)位則相對(duì)較高。

不過(guò)，南方周末記者在龍華區(qū)的走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這個(gè)聚集了大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，正在地產(chǎn)商進(jìn)村的氛圍中發(fā)生變化。不少房東從二房東那里收回房子，租給開(kāi)價(jià)更高、管理更好的地產(chǎn)商；或者也有房東看好了未來(lái)長(zhǎng)租公寓的潛力，自己裝修，做自己的長(zhǎng)租公寓品牌。

深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院城鄉(xiāng)規(guī)劃系主任楊曉春長(zhǎng)期關(guān)注深圳城中村的變化，她擔(dān)心長(zhǎng)租公寓進(jìn)入城中村之后，會(huì)引起一波漲價(jià)潮，同時(shí)也促進(jìn)城中村不同階層人員的流動(dòng)，這可能會(huì)導(dǎo)致一批低收入的群體離開(kāi)城中村，離開(kāi)深圳。

作為“夢(mèng)開(kāi)始的地方”，深圳的城中村正面臨著一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

地產(chǎn)商進(jìn)村

草莓社區(qū)的對(duì)面，是一棟八層高的民宅。過(guò)去的五六年里，上千個(gè)富士康的產(chǎn)業(yè)工人曾在這里落腳。

2018年6月10日這一天，二房東王軍在二樓的樓道里貼出一個(gè)告示。他告訴租戶(hù)，他的合同將在7月20日到期，由于房東要對(duì)整棟樓房進(jìn)行升級(jí)裝修，不再續(xù)租給他，租戶(hù)們也需要在7月15日全部搬離，另找新的住處。

公開(kāi)信風(fēng)波已經(jīng)暫時(shí)平息，但是，清湖村依然有一種無(wú)房可租的氣氛。

睡眼蒙眬的廖明穿著拖鞋從8樓下來(lái)，他希望王軍能夠?qū)捪匏麕兹?，他?lái)富士康打工還不到一個(gè)月，剛剛安頓好，不想再折騰。前一天晚上，廖明值了夜班，王軍貼告示時(shí)，他正吹著風(fēng)扇睡覺(jué)。

王軍光著膀子，右手摸著肚腩，表示無(wú)奈。要搬離的除了住戶(hù)之外，還有他自己。五年前，他以每個(gè)月4萬(wàn)塊錢(qián)的房租將整棟樓租下來(lái)，做成出租屋，再轉(zhuǎn)租給富士康的員工。如今，這個(gè)生意已經(jīng)不能再做，他打算帶著家人回江西老家。

清湖村的舊改從2018年年初開(kāi)始，金地、萬(wàn)科等地產(chǎn)商進(jìn)到村子里，分別整租了一部分樓房，規(guī)劃做長(zhǎng)租公寓。金地的草莓社區(qū)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，社區(qū)管理人員介紹，已有將近一半的房間租了出去。

草莓社區(qū)的展示牌顯示，社區(qū)共有3種戶(hù)型，舒適單間、LOFT復(fù)式、一房一廳對(duì)應(yīng)的折后價(jià)分別是1880元/月、2350元/月、2980元/月。這對(duì)于收入僅有4000元左右的富士康員工來(lái)說(shuō)，是一個(gè)難以承受的高價(jià)。

由于門(mén)口放著一個(gè)狗籠子，附近的村民稱(chēng)，那里只有養(yǎng)得起狗的人才住得起。在不少村民看來(lái)，養(yǎng)寵物狗是小資、白領(lǐng)的象征，與他們不是一個(gè)世界的人。外墻被刷了黑白褐黃四種顏色的草莓社區(qū)，在村里格外醒目。出于安全的考慮，其封閉式管理，也將公寓與其他村民隔離開(kāi)來(lái)。

社區(qū)管理人員向南方周末記者介紹，社區(qū)的住戶(hù)多是來(lái)自市區(qū)的白領(lǐng)階層和富士康工廠里的高收入員工。

公開(kāi)信風(fēng)波興起時(shí)，外界將矛頭指向了萬(wàn)科。在清湖村的舊改中，金地僅拿到了3棟樓房，而萬(wàn)科則拿到了10棟。廖明和他的工友在找房子時(shí)，一些不太了解情況的二房東告訴他們，他們的房子也要被房東收回，房東要將房子轉(zhuǎn)租給萬(wàn)科。

此前，萬(wàn)科多次對(duì)外澄清，他們?cè)谇搴宓呐f改項(xiàng)目尚未啟動(dòng)。舊改之后的公寓，在租金上也與舊改之前保持同等區(qū)間，不會(huì)上漲太多。

龍華區(qū)有大量的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，成千上萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)工人在這里聚集。南方周末記者在周邊的多個(gè)城中村走訪得知，不少已被納入舊改范圍的城中村，都彌漫著一種“無(wú)房可租”的氛圍。

在距離清湖村3公里處的景樂(lè)新村，主要以日租房為主，一個(gè)床位15元/天，一個(gè)單間30元/天，拎包即可入住，不少來(lái)深圳打工的年輕人，在找工作期間，會(huì)先來(lái)到那里。與清湖村一樣，地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)村租樓，到處可以看到裝修隊(duì)搭著鐵架給民房裝修。

多位日租房的二房東告訴南方周末記者，房東與他們的租約到期之后，也不再續(xù)約。“地產(chǎn)商給房東的租金要比我們高出一成，并且會(huì)把房子給裝修好，管理也會(huì)更規(guī)范，房東們自然愿意租給他們了?！本皹?lè)新村的一位二房東無(wú)奈地對(duì)南方周末記者說(shuō)。

漲租之痛

刺痛富士康員工最主要的因素是房租的上漲。這幾年，對(duì)于這個(gè)群體來(lái)說(shuō)，不斷上漲的房租一直都是他們的心頭之痛。

香港大學(xué)社會(huì)學(xué)系研究員陳品妤曾經(jīng)對(duì)深圳城中村的房租做過(guò)一次調(diào)研，2015年一個(gè)工友的房租是550元/月，到了2017年年底漲到了700元/月，漲幅高達(dá)27%。但是這位工友的工資只是隨著深圳市最低工資調(diào)整，上漲了4%。

“收入水平是完全跟不上房租的漲幅。”陳品妤感嘆。在她看來(lái)，在物價(jià)較為穩(wěn)定的這幾年，住房越來(lái)越成為他們最主要的開(kāi)支了。

廖明雖然剛來(lái)深圳不到一個(gè)月，但是他的老鄉(xiāng)就給他講述了與二房東斗智斗勇的故事。廖明調(diào)侃地說(shuō)，二房東的消息比他們還靈通，每次富士康給工人漲工資，二房東就會(huì)相應(yīng)調(diào)整房租。

做了五年二房東的王軍面對(duì)廖明的調(diào)侃，回了一個(gè)耐人尋味的微笑。他說(shuō)，他就是一個(gè)生意人，追求的是利潤(rùn)，漲房租是再正常不過(guò)的事情。而事實(shí)上，從2013年至今，他每個(gè)月交給房東的租金也從4萬(wàn)元漲到了5.5萬(wàn)元。

一直以來(lái)，深圳城中村的租房市場(chǎng)都是一個(gè)封閉的生態(tài)，租戶(hù)、二房東、房東，沒(méi)有中間商賺差價(jià)。民宅的門(mén)口會(huì)掛著牌子，寫(xiě)好了租金、戶(hù)型和聯(lián)系方式，想租房的人上樓問(wèn)價(jià)、看房即可。

“商品房的租金上漲，與開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格上漲有關(guān)，但城中村的租金上漲，則是一種坐地起價(jià)?！标惼锋フJ(rèn)為，城中村的房租處于被壟斷的狀態(tài)。她認(rèn)識(shí)的一名工友曾被拉進(jìn)了房東聯(lián)誼的微信群里，看著房東們討論如何漲租。

地產(chǎn)商進(jìn)村之后，在長(zhǎng)租公寓的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)也會(huì)有一波漲價(jià)潮。如何穩(wěn)定改造后的城中村房租，是外界關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。

蔡學(xué)金向南方周末記者解釋?zhuān)麄冊(cè)谕七M(jìn)萬(wàn)村計(jì)劃時(shí)，采用的是滾動(dòng)推進(jìn)的策略，不會(huì)一步到位，將整個(gè)村子全部進(jìn)行改造。以清湖村為例，他們?cè)谶M(jìn)村之前曾經(jīng)做過(guò)調(diào)研，閑置的房屋整合起來(lái)，大概有20棟民宅的規(guī)模。

“我們?cè)谇搴逯荒玫?0棟民宅，市場(chǎng)占有率僅4%，即便是我們的公寓租不出去，其實(shí)不會(huì)擠占工人們的租房空間?！辈虒W(xué)金說(shuō)。

金地地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)南方周末記者表示，雖然城中村公寓改造會(huì)帶來(lái)租金小幅上升，但考慮到入住后的家電配置費(fèi)用、物業(yè)便利程度、價(jià)格的透明和穩(wěn)定等因素，整體價(jià)格上漲是有限的。

對(duì)于深圳這個(gè)由小漁村發(fā)展起來(lái)的國(guó)際大都市來(lái)說(shuō)，城中村有著特殊的意義，它是不少人來(lái)深圳的第一個(gè)落腳點(diǎn)。2017年11月份深圳市新一版城市總體規(guī)劃（2016—2035）編制工作啟動(dòng)時(shí)，就曾專(zhuān)門(mén)召開(kāi)過(guò)一次主題為“城中村，夢(mèng)開(kāi)始的地方”的討論會(huì)。

?下轉(zhuǎn)第13版

“拆除重建的城中村變成了商品房，但是沒(méi)有新的適合農(nóng)民工居住的房源補(bǔ)充進(jìn)來(lái)；改造的城中村，租金又太高，依然會(huì)加大他們的居住成本?！?/p>

“深圳的城中村，其實(shí)并不能簡(jiǎn)單地把它當(dāng)做是農(nóng)民房這樣的概念。它們其實(shí)在深圳加快城市化過(guò)程中起到了廉租房的作用，為那些初次進(jìn)城的人提供了落腳的地方?！鄙钲诖髮W(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院城鄉(xiāng)規(guī)劃系主任楊曉春向南方周末記者分析。

萬(wàn)科在推動(dòng)萬(wàn)村計(jì)劃時(shí)，曾經(jīng)請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)的教授設(shè)計(jì)一個(gè)裝置。那是一棵由麻繩和鋼絲繩擰在一起的樹(shù)，寓意著深圳與城中村共生共榮?！奥槔K和鋼絲，誰(shuí)代表城中村，誰(shuí)代表大都市，這是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。”蔡學(xué)金說(shuō)。

遍地長(zhǎng)租公寓

蔡學(xué)金向南方周末記者展示了深圳市城中村的分布地圖，與其他城市不同，深圳的城中村并不是集中在某些邊緣區(qū)域，而是密密麻麻地分在城市的各個(gè)地方。

事實(shí)上，除了龍華區(qū)的城中村之外，在羅湖、南山、福田等區(qū)的城中村生活著不少城市白領(lǐng)。在網(wǎng)絡(luò)上，也流傳著深圳10大城中村排行榜。

比如馬蹄山村，主要居住的是華為等知名IT公司的員工，大多具有本科以上學(xué)歷，其中還不乏國(guó)內(nèi)外知名高校的碩士、博士生，被稱(chēng)為中國(guó)學(xué)歷水平最高的村落；還有新洲村，因?yàn)榻煌ū憷?，距離市中心更近，被譽(yù)為深圳CBD的后花園。

鏈家地產(chǎn)《深圳租賃》白皮書(shū)顯示，2017年，租房人口占深圳人口的80%，而在租房的1600萬(wàn)人口中，有1100萬(wàn)人住在城中村，這讓不少地產(chǎn)商看到了城中村租賃市場(chǎng)的潛力。

在華為工業(yè)園附近的新圍仔村，一棟紅白相間風(fēng)格的公寓特別醒目。大廳里有吧臺(tái)、書(shū)架、健身器材。這個(gè)時(shí)尚、年輕裝修風(fēng)格的公寓就是萬(wàn)科在此地所運(yùn)營(yíng)的“泊寓”——泊寓是萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓品牌。

據(jù)蔡學(xué)金介紹，泊寓的價(jià)格在798元起，與周邊民居的租金相差無(wú)幾。推出后不久，便住滿了客戶(hù)，其中不少是華為的員工。

無(wú)論是萬(wàn)科的泊寓，還是金地的草莓社區(qū)，都走著一條年輕、時(shí)尚、社交的路線。除了裝修風(fēng)格之外，公寓還會(huì)不定期舉行聚餐、看球等活動(dòng)，以吸引更多的年輕人入住。

據(jù)蔡學(xué)金介紹，萬(wàn)科在將民房整租過(guò)來(lái)之后，會(huì)對(duì)其進(jìn)行重新裝修改建，起到提升自身品質(zhì)同時(shí)美化城市的作用。同時(shí)，作為一家成熟的地產(chǎn)商，萬(wàn)科在改建過(guò)程中的成本管理能力，也在業(yè)界屬于前列，這些提高了萬(wàn)科在城中村長(zhǎng)租公寓的盈利能力。

除了萬(wàn)科、金地等大型地產(chǎn)商之外，一些長(zhǎng)租品牌也已經(jīng)早早在城中村落腳。比如，在新圍仔村泊寓的附近，還運(yùn)營(yíng)著一家“魔方公寓”；景樂(lè)新村的一個(gè)繁華十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。

此外，景樂(lè)新村的一名房東向南方周末記者介紹，村子里并非所有的房東都愿意將自己的房子租給地產(chǎn)商，他們中有一些看好長(zhǎng)租公寓的前景，就自己出錢(qián)，將房子裝修好，做自己的長(zhǎng)租公寓。

在楊曉春看來(lái)，地產(chǎn)商進(jìn)入到城中村的租賃市場(chǎng)，對(duì)政府和地產(chǎn)商是一個(gè)雙贏的局面。政府不希望看到城中村“臟亂差”的局面，開(kāi)發(fā)商則可以通過(guò)改建重裝，占領(lǐng)“城中村”資源，在以后的“拆除重建”中獲得先機(jī)。

進(jìn)退城中村

從2017年下半年開(kāi)始，羅湖、福田、南山、龍華等區(qū)先后發(fā)布了城中村綜合治理的行動(dòng)規(guī)劃，新一輪城中村舊改拉開(kāi)了序幕。以萬(wàn)科為例，截至2018年5月初，萬(wàn)科已在龍崗、寶安、福田、龍華等9個(gè)片區(qū)拓展自己的萬(wàn)村模式。

長(zhǎng)期關(guān)注農(nóng)民工生活狀態(tài)的陳品妤，擔(dān)心地產(chǎn)商進(jìn)入到城中村之后，會(huì)進(jìn)一步壓縮農(nóng)民工在深圳的生存空間。

“城中村的改造主要有兩個(gè)方向，一個(gè)是改造，一個(gè)是拆除重建。”陳品妤說(shuō)，“拆除重建的城中村變成了商品房，但是沒(méi)有新的適合農(nóng)民工居住的房源補(bǔ)充進(jìn)來(lái)；改造的城中村，租金又太高，依然會(huì)加大他們的居住成本。”

除了產(chǎn)業(yè)工人之外，受影響的還有清潔工、快遞員、保安等其他領(lǐng)域的低收入群體，他們居住得更為分散，每一個(gè)城中村中都會(huì)有他們的身影。

楊曉春也有一個(gè)預(yù)感，如果城中村里的生活成本不斷增加，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)工人，還是服務(wù)從業(yè)者，這些低收入群體就會(huì)要求提高自己的工資待遇，這可能會(huì)引起越來(lái)越多的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)離開(kāi)深圳，也可能會(huì)提高深圳服務(wù)行業(yè)的成本，后者的成本壓力則會(huì)轉(zhuǎn)嫁到深圳人的頭上。

美國(guó)人類(lèi)學(xué)家馬立安博士從1990年代開(kāi)始研究深圳的城中村變化。她關(guān)注三類(lèi)人群：深圳人（獲得深圳戶(hù)口的外地人）、外地人（沒(méi)有深圳戶(hù)口的外地人）、原住本地人。她認(rèn)為，在這三個(gè)不同群體之中，起到調(diào)和作用的便是分布在各地的城中村。

“對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，城中村是移民的一個(gè)力量源泉，是這座城市的活力體現(xiàn)，那些高大上的商場(chǎng)則是這個(gè)活力的結(jié)果?！瘪R立安向南方周末記者表示。

馬立安對(duì)深圳城中村有著特殊的情感，也是城中村的堅(jiān)定支持者。過(guò)去20多年，她一直從一個(gè)人類(lèi)學(xué)家和藝術(shù)家的立場(chǎng)出發(fā)來(lái)記錄深圳城中村的變化，她的工作室也放在深圳的白石洲村，那是深圳規(guī)模最大的城中村之一。

“城中村改造過(guò)程還是應(yīng)該考慮一下更多人的需求，要不拆走的就是年輕人未來(lái)的可能性?！瘪R立安向南方周末記者表示。

6月18日這天夜里，下完晚班后的廖明，站在村口的橋上，他隔著觀瀾河呼啦啦的流水，望著不遠(yuǎn)處的富士康工廠，用手機(jī)放起了水木年華的《在他鄉(xiāng)》。雖然他從工友那里得到消息，房租會(huì)繼續(xù)漲下去，但是他依然喜歡深圳這個(gè)地方。

當(dāng)他走到草莓社區(qū)門(mén)口想要詢(xún)問(wèn)房?jī)r(jià)時(shí)，看著自己腳上的那雙廉價(jià)拖鞋，就放棄了。

（應(yīng)受訪者要求，王軍、廖明是化名。）