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    嘉凱城扭虧為盈多靠非經(jīng)常收入 賣掉子公司后將何去何從?

    2018-06-21 02:58:54周月明
    投資者報(bào) 2018年24期
    關(guān)鍵詞:巴登城市之光銷售費(fèi)用

    周月明

    在不少房企攻城略地、靠高周轉(zhuǎn)模式大力擴(kuò)張的過去幾年,浙江房企嘉凱城的發(fā)展卻似乎并不太順利。自2014年以來,其營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)連續(xù)4年下滑,凈利潤(rùn)在2015年也曾巨虧26.84億元。

    5月底,嘉凱城因收到深交所問詢函,再次引起投資者關(guān)注。那么,嘉凱城因何被問詢,又如何回應(yīng)?值得注意的是,雖然營(yíng)收下滑,但公司在2016年、2017年的凈利潤(rùn)卻扭虧為盈,分別為2.73億元、18.93億元,增長(zhǎng)迅速。這又是如何做到的?

    近日,《投資者報(bào)》記者就上述問題致函致電該公司,有位劉姓負(fù)責(zé)人稱,將查看采訪提綱,但截至發(fā)稿記者并未得到回應(yīng)。

    扭虧為盈

    嘉凱城目前主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域是杭州和上海,重點(diǎn)拓展長(zhǎng)三角的主要二三線城市。在杭州,公司有杭州城市之光與杭州名城博園兩個(gè)項(xiàng)目;在湖州與張家港,公司有湖州龍溪翡翠項(xiàng)目與張家港城市之光項(xiàng)目。

    據(jù)公司2017年財(cái)報(bào),其營(yíng)業(yè)收入12.59億元,同比下滑59%,凈利潤(rùn)為18.93億元,同比增長(zhǎng)593%。為何會(huì)出現(xiàn)增利不增收的情況呢?

    值得注意的是,截至2017年前三季度,嘉凱城的虧損還在持續(xù)擴(kuò)大,虧損達(dá)到9.9億元。

    那么為何在短短一個(gè)季度的時(shí)間,嘉凱城就做到扭虧為盈?記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn),這主要是由于嘉凱城轉(zhuǎn)讓子公司武漢巴登城100%股權(quán)獲得的收益。而且,公司2016年凈利潤(rùn)開始扭虧為盈也主要源于非經(jīng)常性損益。2016年非經(jīng)常性損益對(duì)凈利潤(rùn)的影響金額約為23.57億元,2017年則達(dá)38.1億元。

    2017年12月19日,嘉凱城發(fā)布公告顯示,武漢巴登城已完成工商變更登記手續(xù),恒大旅游全資子公司廣東貿(mào)琪投資有限公司以56億元的掛牌價(jià)競(jìng)得武漢巴登城100%股權(quán),嘉凱城不再持有武漢巴登城公司股權(quán)。而對(duì)于這56億元款項(xiàng),嘉凱城曾表示,到賬后主要用于償還公司借款。

    不過,連續(xù)兩年靠非經(jīng)常性損益扭虧為盈,之后嘉凱城將何去何從?值得投資者繼續(xù)關(guān)注。

    截至2017年底,嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%,此外,雖然賣掉子公司扭虧為盈,但日常經(jīng)營(yíng)造血能力仍然不足。2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-26.64億元,同比下滑219%。截至6月15日,嘉凱城股價(jià)5.18元,市盈率4.1倍。

    此外,嘉凱城與其控股股東恒大的關(guān)系也備受投資者關(guān)注。2016年 4月24日,恒大地產(chǎn)集團(tuán)正式公告宣布,確定以3.79元/股從浙商集團(tuán)、杭鋼集團(tuán)、國(guó)大集團(tuán)收購(gòu)嘉凱城約9.52億股股份,占嘉凱城集團(tuán)已發(fā)行股本總額約52.78%,總代價(jià)約為人民幣36.09億元。

    不過,不到一年,2017年2月6日,恒大地產(chǎn)又宣布與廣州凱隆簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,將手中持有的嘉凱城52.78%的股份全部轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)的控股股東廣州凱隆,轉(zhuǎn)讓總價(jià)為62.18億元。

    對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓,嘉凱城曾于公告中表示,公司與控股股東及實(shí)際控制人所控制的下屬公司恒大地產(chǎn),在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題,公司控股股東及實(shí)際控制人分別做出避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾,在2019年7月31日前解決與嘉凱城之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。

    嘉凱城將結(jié)合控股股東及實(shí)際控制人的承諾,推動(dòng)解決與控股股東、實(shí)際控制人及其控制的企業(yè)間在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

    此前恒大舉牌嘉凱城曾被認(rèn)為是將嘉凱城作為重回A股的重要?dú)べY源,雖然為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后又轉(zhuǎn)讓給控股股東,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這并不影響恒大對(duì)嘉凱城的部署。業(yè)內(nèi)人士曾稱,“嘉凱城股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)售應(yīng)該只是一個(gè)過渡,未來恒大剝離嘉凱城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可能性較大,將嘉凱城定位為非地產(chǎn)類主體,這樣更加有利于整個(gè)恒大的戰(zhàn)略發(fā)展?!?h3>遭深交所問詢

    雖然恒大地產(chǎn)已將嘉凱城股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的控股股東,但今年恒大斥資56億元買嘉凱城子公司的這筆交易,仍令嘉凱城遭到了深交所是否有關(guān)聯(lián)交易的問詢。

    據(jù)公開資料,2010年7月嘉凱城以2.85億元從廣東恒豐和深圳恒豐手中獲得武漢巴登城51%股權(quán),2017年4月,嘉凱城再斥資9.2億元收購(gòu)武漢巴登城余下49%的股權(quán)。

    而在完成股權(quán)收購(gòu)3個(gè)月后,嘉凱城擬以不低于30.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓武漢巴登城100%股權(quán)。但是,短短幾個(gè)月后,嘉凱城就以56億元轉(zhuǎn)讓了武漢巴登城。

    針對(duì)此情況,深交所在問詢函中提及,要求對(duì)嘉凱城收購(gòu)武漢巴登城49%股權(quán)后短時(shí)間內(nèi)又高溢價(jià)將其100%轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的交易背景、交易目的,是否存在其他利益安排,是否存在向上市公司輸送利益的情況進(jìn)行披露。

    對(duì)此,嘉凱城在6月8日回復(fù)表示,“收購(gòu)武漢巴登城股權(quán)多年未能獲得收益,希望收回前期投資順利退出。通過產(chǎn)交所掛牌轉(zhuǎn)讓巴登城100%股權(quán)主要是在積極響應(yīng)國(guó)家‘去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控目標(biāo),積極推動(dòng)存量資產(chǎn)整合力度以提升經(jīng)營(yíng)基本面的背景之下實(shí)施的。此次交易目的是為了立足公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,同時(shí)加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性以優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的考慮?!?/p>

    而關(guān)于前后兩次交易涉及評(píng)估報(bào)告的評(píng)估情況以及兩次交易之間項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)價(jià)格變化情況等因素,嘉凱城方面表示,“兩次交易價(jià)格存在重大差異主要是因?yàn)槲錆h房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷2017年2月春節(jié)的休憩期,供應(yīng)、成交及房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。兩次交易均不存在其他利益安排,不存在向上市公司輸送利益的情況。”

    此外,除了子公司短期內(nèi)溢價(jià)過高,嘉凱城銷售費(fèi)用大降也受到問詢。

    據(jù)嘉凱城發(fā)布的2017年年報(bào)顯示,當(dāng)年公司銷售費(fèi)用為5906.7萬元,同比減少59.48%,在年報(bào)中,公司稱原因是當(dāng)年嚴(yán)格控制銷售費(fèi)用及銷售收入大幅減少所致。但此解釋相對(duì)簡(jiǎn)略,后據(jù)嘉凱城回復(fù)問詢稱:“2016年和2017年嘉凱城銷售費(fèi)用差異主要由8個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成,其中無錫財(cái)富中心、新江灣城市之光、杭州名城博園、塘棲城市客廳4個(gè)項(xiàng)目2017年度較2016年度銷售額減少,相應(yīng)需要支出的銷售費(fèi)用亦大幅降低。嘉善嘉業(yè)陽光城、張家港城市之光和杭州城市之光3個(gè)項(xiàng)目2017年投入的營(yíng)銷費(fèi)用較2016年減少。同時(shí),2016年底嘉凱城將青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“青島嘉凱城”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)(青島)置地有限公司,該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用并未體現(xiàn)在2017年的銷售費(fèi)用中。”

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