多重房屋買賣法律問題探析

王立東

[摘要]隨著我國房地行業(yè)的快速發(fā)展，房屋交易過程中各種類型的糾紛不斷出現(xiàn)，其中最為典型的糾紛就是“一房多賣”。文章對現(xiàn)階段房屋交易中存在的“一房多賣”現(xiàn)象加以分析，進(jìn)而提出解決“一房多賣”問題的建議，力圖對維護(hù)房屋交易當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定房屋交易市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到一定的指引作用。

[關(guān)鍵詞]房屋多重買賣;類型化;交易秩序

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815097

一房多賣不僅造成了房屋買受人利益的損害，同時擾亂了房屋交易市場的交易秩序，本文從多重房屋買賣概念和類型進(jìn)行分析，試圖找出法律解決途徑。

1多重房屋買賣的概念及其類型化分析

11多重房屋買賣的概念

多重房屋買賣，又稱“一房多賣”，是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。[1]由于我國法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要變更登記后才能產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，因此，在房屋所有權(quán)人與買受人簽訂房屋買賣合同到房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之間客觀上必然存在一個時間差，在此時間差內(nèi)，如果房屋出賣人在利益驅(qū)動之下背信棄義不講誠信，為了就同一房屋賺取更多的金錢，違背先前合同的約定與其他買受人再次簽訂房屋買賣合同，那么多重房屋買賣的現(xiàn)象就發(fā)生了，第一買受人極有可能面臨喪失取得房屋所有權(quán)機(jī)會，招致利益受損。

12多重房屋買賣的類型化

我國現(xiàn)階段常見的多重房屋買賣主要有以下四個類型。

（1）出現(xiàn)兩個或者多個房屋買賣合同且所有合同均未履行。即有權(quán)處分房屋的權(quán)利人與第一個買受人簽訂了房屋買賣合同之后又與其他的買受人簽訂以同一房屋為標(biāo)的的房屋買賣合同，并且都未交付給買受人或者未給買受人辦理過戶登記。此種類型下多個房屋的買受人都因與出賣人簽訂了房屋買賣合同而建立起了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，基于債權(quán)的平等性，每個房屋的買受人都平等地享有要求房屋出賣人履行交付房屋的權(quán)利，這是當(dāng)前一房多賣最常見的情形。

（2）存在多個房屋買賣合同且有一個是債權(quán)合同加房屋交付。即房屋出賣人在和多個買受人以同一房屋為標(biāo)的簽訂了買賣合同之后，[2]把房屋交付給了其中的一個買受人。此類型的一房多賣與本文第一種類型相比，房屋的出賣人選擇了向其中一個買受人進(jìn)行了交付，日常生活中該類型的一房多賣也比較常見。

（3）存在多個房屋買賣合同且有一個合同履行了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。此種類型的一房多賣，因出賣人已經(jīng)就房屋所有權(quán)給買受人辦理了過戶登記，[1]此時房屋出賣人與其他另外第三人簽訂房屋買賣合同就成了無權(quán)處分合同。這種情況下，房屋所有權(quán)歸屬往往不存在爭議，除了買賣雙方存在惡意之外，房屋所有權(quán)最終歸屬辦理了過戶登記的買受人。

（4）存在多個房屋買賣合同，房屋出賣人向其中的一個買受人履行了交付房屋的義務(wù)，房屋買受人實際占有、支配并使用了房屋，同時房屋出賣人向另外的一個買受人履行了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。此類型下第一買受人已經(jīng)入住并使用了房屋，生活秩序已經(jīng)形成，而另外的買受人根據(jù)我國法律規(guī)定取得房屋所有權(quán)，同一房屋的所有權(quán)和使用權(quán)因房屋出賣人的一房多賣行為而出現(xiàn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，我國法學(xué)界對如何規(guī)制這種情形存在很大爭議。筆者認(rèn)為處理該類型一房多賣爭議案件應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，以法律法規(guī)以及司法解釋為準(zhǔn)繩，具體后文會進(jìn)一步探究。

2不同立法模式下多重房屋買賣的法律效力分析

解決多重房屋買賣現(xiàn)象必須以物權(quán)變動的立法模式作為出發(fā)點。在大陸法系中，物權(quán)變動有三大立法模式，一是意思主義物權(quán)變動模式;二是形式主義物權(quán)變動模式;三是債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，該模式又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動模式。[3]

21意思主義的物權(quán)變動模式下一房多賣的法律效力

意思主義的物權(quán)變動模式，又稱債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，是指除了當(dāng)事人的債權(quán)意思之外，物權(quán)變動無須其他要件的物權(quán)變動模式，標(biāo)的物所有權(quán)的變動以債權(quán)合同為依據(jù)，既不需要另有物權(quán)行為，也不以交付或登記為生效要件。法國是意思主義的物權(quán)變動模式典型國家。在意思主義的物權(quán)變動模式下，因為一個物只能有一個物權(quán)且排斥任何人其他第三人，如果出賣人與多個買受人同一房屋為標(biāo)簽訂多份房屋買賣合同，任何一個簽訂了房屋買賣合同的房屋買受人都可以取得房屋的所有權(quán)，在事實上來說不可能的，該模式不利于保護(hù)房屋交易的秩序與安全。

22形式主義物權(quán)變動模式下一房多賣的法律效力

物權(quán)形式主義的變動模式是指一個完全意義上的物權(quán)行為總是由物權(quán)變動的意思表示加交付或登記的外在形態(tài)相結(jié)合才可構(gòu)成。該物權(quán)變動模式要求標(biāo)的物能夠獨立作為買賣客體，同時需要房屋買賣合同這一負(fù)擔(dān)行為和交付這一履行行為，但是該類物權(quán)變動模式下，物權(quán)變動的無因性不利于保護(hù)出賣人的利益。

23債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下一房多賣的法律效力

在債權(quán)形式主義物權(quán)變動立法模式下，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要房屋買賣雙方當(dāng)事人存在房屋買賣的真實意思之合意，然后辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，只要不存在買賣雙方惡意串通損害第三人合法權(quán)益之情形，房屋所有權(quán)自房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成時轉(zhuǎn)移買受人名下。奧地利、瑞士和我國均采用這種立法模式，這樣的立法模式有利于房屋交易的安全、穩(wěn)定房屋交易的市場秩序，對于司法機(jī)關(guān)解決多重房屋買賣的法律糾紛問題有著更強(qiáng)的可操作性而逐漸被越來越多的國家采納。

3債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下房屋買賣當(dāng)事人的責(zé)任分析

房屋產(chǎn)權(quán)變動既是物權(quán)法規(guī)定的范疇，同時也涉及債權(quán)問題。在我國現(xiàn)行債權(quán)形式主義物權(quán)變動立法模式下，房屋產(chǎn)權(quán)的變動需要符合物權(quán)的法定性和公示、公信性原則。物權(quán)的享有和變動既不能由法律之外的規(guī)范性文件進(jìn)行規(guī)定，也不能允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)的種類以及確定物權(quán)的內(nèi)容、效力和公示方法。[4]物權(quán)作為對世權(quán)必然會涉及不特定第三人，物權(quán)的享有和變動必須以一定的方式公示出來，然后產(chǎn)生讓不特定的任意第三人相信的公信力。房屋作為不動產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)的取得當(dāng)然須經(jīng)過登記和公示。而債權(quán)只能在相對當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不涉及其他不特定第三人，物權(quán)和債權(quán)這一根本區(qū)別也決定了物權(quán)的取得和變動需要通過一定的方式讓不特定的第三人知曉并且確信，從而避免侵權(quán)行為的發(fā)生。目前房屋交易中的一房多賣現(xiàn)象，其原因是房屋出賣人在利益驅(qū)動下，違背了誠信原則而與出價更高的買受人簽訂房屋買賣合同，加之房屋買賣合同的簽訂與房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之間時差的客觀存在，或后來的房屋買受人法律知識欠缺，對我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定缺乏了解，二者合力造成了多重房屋買賣現(xiàn)象的層出不窮。

（1）房屋出賣人的法律責(zé)任問題。在我國現(xiàn)行債權(quán)形式主義物權(quán)變動立法模式下，房屋出賣人跟多個受買人簽訂房屋買賣合同，其中只有一個合同能履行，其他的合同都會因房屋出賣人的履行不能而無法實現(xiàn)。房屋出賣人就構(gòu)成了根本違約，需要承擔(dān)的是違約責(zé)任，以彌補出賣人違約給買受人造成的利益損失。

（2）房屋買受人的法律責(zé)任問題。在多重房屋買賣中因只有一個買受人能夠獲得房屋的所有權(quán)，不能取得所有權(quán)的其他買受人一般是受害人，但是不能排除一個買受人侵害其他買受人合法權(quán)益情形的存在，能夠取得房屋所有權(quán)的后受買人往往是善意取得人，雖然我國法律明確也規(guī)定了保護(hù)善意取得人的權(quán)益，但是現(xiàn)實生活中也不乏后買受人和出賣人惡意串通，使得先買受人的房屋所有權(quán)落空的情形，后買受人的惡意使其成為侵權(quán)人，此時，先買受人可以根據(jù)法律向后買受人和房屋出賣人主張承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

4多重房屋買賣法律問題解決的探究和建議

41多重房屋買賣中各買受人權(quán)利救濟(jì)問題

在多重房屋買賣中第一買受人的救濟(jì)辦法是找出賣人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，可以獲得懲罰性賠償請求權(quán)，前提是出賣方存在嚴(yán)重的故意違約行為。

在多重房屋買賣中，后買受人的救濟(jì)同樣可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)違約賠償、損害賠償?shù)确韶?zé)任。另外，就是有可能存在后買受人受到先買受人的侵權(quán)問題，后買后人此時可以要求先買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，行使對侵權(quán)人懲罰性的賠償，在這里需要侵權(quán)人存在惡意，即故意公然侵占取得所有權(quán)買受人的房屋，損害權(quán)利人的合法權(quán)利。這樣的情況下，后買受人為了保護(hù)自己的權(quán)利，可以通過法院起訴等方式去維護(hù)自己的權(quán)利。

42多重房屋買賣中的保全問題

（1）我國目前對不動產(chǎn)的保全最有效的方法應(yīng)該是預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記的保全效力體現(xiàn)在房屋辦理了預(yù)告登記之后，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以通過申請查詢、復(fù)制登記資料，了解到房屋目前的狀態(tài)是否可以處分。恰如有的學(xué)者所說：預(yù)告登記之所以是最有效的保全手段，是因為預(yù)告登記有保全效力和預(yù)警效力。[5]預(yù)告登記的預(yù)警效力恰恰體現(xiàn)在對房屋預(yù)告登記的公示上。通過公示可以告誡其他人此房屋的存在狀態(tài)，以免不知情的人來處分該房屋，造成房屋買賣當(dāng)事人的利益受損害。因房屋買賣合同的簽訂與辦理過戶登記之間時間差的客觀存在，加之在該時間差可能會發(fā)生出賣人與其他的受買人簽訂合同等意外情況，買受人要求出賣人一起去登記管理部門辦理房產(chǎn)預(yù)告登記，既可以保證對所購房屋所有權(quán)的實現(xiàn)，也能從一定程度上遏制了一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生。

（2）在房屋交易的標(biāo)的物房屋大多數(shù)是商品房?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度，當(dāng)事人自簽約之日起30個工作日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售備案也是個很好的保全手段。

43多重房屋買賣法律問題解決建議

遇到這樣的問題，當(dāng)事人之間可以先商量解決房屋所有權(quán)歸屬等問題。如果協(xié)商解決不成，提起訴訟是最后的一道法律程序。根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，筆者認(rèn)為：如果存在多個有效的房屋買賣合同，首先看在房屋買賣合同簽訂后是否已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)，如果辦理了登記手續(xù)，那房屋所有權(quán)就歸屬辦理登記的買受人所有。如果都沒有辦理過戶登記手續(xù)，那么根據(jù)我國《物權(quán)法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由辦理了預(yù)告登記或者辦理預(yù)售備案的買受人取得房屋所有權(quán)。假如都未辦理以上這些手續(xù)，那么合法占有房屋的買受人或者已經(jīng)全部支付了房屋的對價的買受人取得房屋的所有權(quán)。如果都支付了價款或者都未支付價款，同時也未交付、未登記、未辦理預(yù)告登記或者預(yù)售備案的話，可以按照合同成立先后順序來確定，或者由先去法院立案主張權(quán)利的買受人取得所有權(quán)。如果在房屋買賣中有惡意串通的現(xiàn)象發(fā)生，那么可以根據(jù)

《合同法》第52條的規(guī)定來主張合同無效，不能再擁有房屋所有權(quán)。總之，買房人如果在買房時，未及時辦理過戶登記的，可以先去辦理預(yù)告登記或者是要求房地產(chǎn)商辦理預(yù)售登記備案。假如都沒有辦理的情況下，運用法律來解決問題。

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