閑置倉(cāng)庫(kù)的開(kāi)發(fā)利用探索

周恩明

[摘要]為提高閑置倉(cāng)庫(kù)的利用率，采用實(shí)地考察法、文獻(xiàn)資料法和專家訪談法，對(duì)閑置倉(cāng)庫(kù)的管理現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析，建議要提高領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)閑置倉(cāng)庫(kù)管理的認(rèn)識(shí)，各級(jí)管理人員在通過(guò)有效管理防止資產(chǎn)流失的同時(shí)，應(yīng)該采用合理的租賃手段，充分發(fā)揮閑置倉(cāng)庫(kù)的使用價(jià)值。

[關(guān)鍵詞]閑置倉(cāng)庫(kù)；經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818174

1引言

11研究目的與意義

當(dāng)前社會(huì)快速發(fā)展物流，由此導(dǎo)致中間商減少，各市區(qū)縣出現(xiàn)大量閑置倉(cāng)庫(kù)。物聯(lián)云倉(cāng)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，近1年來(lái)，全國(guó)倉(cāng)庫(kù)利用率只有7759%，也就是說(shuō)，閑置倉(cāng)庫(kù)的未利用率達(dá)到2241%。在線倉(cāng)儲(chǔ)面積穩(wěn)居1億平方米以上。文章通過(guò)對(duì)閑置倉(cāng)庫(kù)的管理現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析，旨在提高閑置倉(cāng)庫(kù)的使用率。

12研究對(duì)象與方法

文章采用實(shí)地考察法、文獻(xiàn)資料法、專家訪談法與案例分析法，以閑置倉(cāng)庫(kù)的經(jīng)營(yíng)管理模式為研究對(duì)象，探索新的閑置倉(cāng)庫(kù)的盈利方法。

2閑置倉(cāng)庫(kù)的供給類型

根據(jù)倉(cāng)庫(kù)的主管部門不同可分為：自用倉(cāng)庫(kù)、公用倉(cāng)庫(kù)和保稅倉(cāng)庫(kù)三種不同類型。不同類型的倉(cāng)庫(kù)有其相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

21自用倉(cāng)庫(kù)

這類倉(cāng)庫(kù)均由各企業(yè)自營(yíng)自管，只存放本企業(yè)的貨物，不對(duì)外。擁有自有倉(cāng)庫(kù)的企業(yè)在進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)活動(dòng)可以更大程度地控制倉(cāng)儲(chǔ)，管理也更具靈活性。鎮(zhèn)泰集團(tuán)是一家以電子、塑膠、毛絨玩具為主，兼營(yíng)禮品、家電和兒童用品，產(chǎn)品100%銷往歐美的一個(gè)公司。該公司擁有自己的倉(cāng)庫(kù)，具有較強(qiáng)的控制能力、低成本優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)與稅收和無(wú)形資產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，給顧客一種持續(xù)、長(zhǎng)久和穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)作印象，現(xiàn)已成為粵、港、澳玩具業(yè)頗具代表性及影響力的公司。

22公用倉(cāng)庫(kù)

這類倉(cāng)庫(kù)面向社會(huì)租賃，由經(jīng)營(yíng)者自行管理。2014年，羅礦公司安全優(yōu)質(zhì)完成保稅第一船“海洋光芒”輪5萬(wàn)余噸非洲塊礦的接卸與入庫(kù)工作。對(duì)于羅礦公司來(lái)說(shuō)，既解決了國(guó)外港口堆存費(fèi)用高、無(wú)法保證裝運(yùn)期限等問(wèn)題，又不影響業(yè)務(wù)正常成交和及時(shí)交貨。除此之外，對(duì)于有自有倉(cāng)庫(kù)的公司來(lái)說(shuō)，公用倉(cāng)庫(kù)無(wú)疑為企業(yè)緩解了倉(cāng)儲(chǔ)壓力。

23保稅倉(cāng)庫(kù)

保稅倉(cāng)庫(kù)由海關(guān)統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)督管理，專門存放進(jìn)口未稅的商品。江門市日新日盈保稅倉(cāng)庫(kù)可為進(jìn)出口企業(yè)免稅存放貨物。保稅貨物進(jìn)入保稅倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存視作境外貨物，可暫免領(lǐng)進(jìn)口許可證，保稅貨物進(jìn)入保稅倉(cāng)庫(kù)，可分批出庫(kù)，提高加工手冊(cè)的使用效率。通過(guò)保稅倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存，可降低企業(yè)資本營(yíng)運(yùn)成本，如對(duì)貨物進(jìn)港未辦齊進(jìn)關(guān)手續(xù)的企業(yè)，可將貨物暫時(shí)存儲(chǔ)于保稅倉(cāng)庫(kù)，減免港區(qū)費(fèi)用及海關(guān)滯納金。

3閑置倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)類型

31整體租賃

整體租賃指的是持有者將倉(cāng)庫(kù)整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃以及經(jīng)營(yíng)，持有者每年收取租金。整體租賃雖然是經(jīng)營(yíng)管理的初級(jí)模式，但對(duì)缺乏經(jīng)營(yíng)條件和經(jīng)營(yíng)人才的持有者來(lái)說(shuō)，仍然是最主要的利潤(rùn)來(lái)源之一，租賃經(jīng)營(yíng)是通過(guò)合同形式把經(jīng)營(yíng)者同所有者的關(guān)系確定下來(lái)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者責(zé)、權(quán)、利三者的統(tǒng)一，承租人按合同規(guī)定交付租金和維護(hù)資產(chǎn)外，享有較大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，能夠不受行政干預(yù)地安排和組織物業(yè)的人、財(cái)、物，充分體現(xiàn)了高度的靈活性與適應(yīng)性，租賃經(jīng)營(yíng)可采用三種形式，個(gè)人承租、合伙承租、法人承租。通常以一年租期為周期，利潤(rùn)為租金，投資回報(bào)率在3%～5%。

優(yōu)點(diǎn)：結(jié)算方便；倉(cāng)庫(kù)可進(jìn)行抵押貸款，有利于開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。缺點(diǎn)：收益低，其回報(bào)率在3%～5%之間；租期長(zhǎng)，倉(cāng)庫(kù)就算升值，其變現(xiàn)的難度很大。適用類型：資金實(shí)力雄厚的擁有者；經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的擁有者；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)商。

32單次租賃

單次租賃指的是在短時(shí)間內(nèi)頻繁地被不同人使用，使得這間倉(cāng)庫(kù)被充分利用，產(chǎn)生最大利潤(rùn)。主要集中在批發(fā)零售市場(chǎng)地區(qū)，無(wú)法找到長(zhǎng)期固定的租客，短期租客需求旺盛的情況下發(fā)展起來(lái)的新興業(yè)務(wù)。單次租賃管理包括對(duì)倉(cāng)庫(kù)的財(cái)務(wù)、環(huán)境、保安、工程、風(fēng)險(xiǎn)、合同、單元以及增值服務(wù)的管理。這要求經(jīng)營(yíng)者具備上述所有才能，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。以一年租期為周期，利潤(rùn)為租金，單次租賃投資回報(bào)率在007%～008%之間，假設(shè)一年利用率為55%（大概單次200次），即一年毛利潤(rùn)為14%～16%，除去日常維護(hù)費(fèi)用2%，人工等其他費(fèi)用4%，凈利潤(rùn)的投資回報(bào)率在8%～10%之間。

優(yōu)點(diǎn)：完全獨(dú)立的空間，如何使用這間倉(cāng)庫(kù)完全由你決定，享受完善的環(huán)境設(shè)備設(shè)施給你帶來(lái)的便利；在時(shí)間上并不連續(xù)使用的商家，選擇單次租賃是一個(gè)節(jié)約成本的好方法。因?yàn)樽馄谕耆`活，商家可以選擇不同時(shí)段不同類型和不同地點(diǎn)的倉(cāng)庫(kù)，使自己運(yùn)營(yíng)有效最大化。

缺點(diǎn)：國(guó)家在此行業(yè)上并未出臺(tái)相關(guān)政策去管理稅收問(wèn)題。自行管理成本相當(dāng)高昂，且需同時(shí)兼任客服、維修等。在市場(chǎng)需求大于供求時(shí)，會(huì)出現(xiàn)無(wú)倉(cāng)庫(kù)可租用的情況。適用類型：有時(shí)間精力的擁有者；自營(yíng)自用的擁有者。

33改建后營(yíng)運(yùn)

改建后營(yíng)運(yùn)指的是將倉(cāng)庫(kù)改建為酒吧、畫(huà)廊和羽毛球館等方式運(yùn)營(yíng)，使得這間倉(cāng)庫(kù)以另外的形式進(jìn)入消費(fèi)者眼中，重新進(jìn)入市場(chǎng)。改建后運(yùn)營(yíng)不僅需要經(jīng)營(yíng)者自身具有單次租賃管理辦法的才能，同時(shí)還需要經(jīng)營(yíng)者洞察各個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景及作出準(zhǔn)確判斷和預(yù)測(cè)。以一年租期為周期，利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)物業(yè)的盈利所得，以改建為體育場(chǎng)館為例，計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，凈利潤(rùn)的投資回報(bào)率在11%～13%之間。

優(yōu)點(diǎn)：在市場(chǎng)閑置倉(cāng)庫(kù)供過(guò)于求的時(shí)候，這樣可以進(jìn)入其他市場(chǎng)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。可以帶來(lái)更多的機(jī)遇與利潤(rùn)。缺點(diǎn)：酒吧、畫(huà)廊和羽毛球館等要求的一些條件例如防火措施跟倉(cāng)庫(kù)要求的不一樣，有政策風(fēng)險(xiǎn)。改建需要一次性投資，需要經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間才能收回成本。適用類型：倉(cāng)庫(kù)本身的結(jié)構(gòu)類型和周邊環(huán)境適合改建后營(yíng)運(yùn)；具有商業(yè)專才的擁有者。

4閑置倉(cāng)庫(kù)的開(kāi)發(fā)利用小結(jié)

對(duì)于閑置倉(cāng)庫(kù)的開(kāi)發(fā)利用，首先要提高領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)閑置倉(cāng)庫(kù)管理的認(rèn)識(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到閑置倉(cāng)庫(kù)并非毫無(wú)價(jià)值，簡(jiǎn)單地將倉(cāng)庫(kù)閑置，不花人力、時(shí)間去管理，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)保值、增值的，應(yīng)想方設(shè)法、科學(xué)合理地將閑置倉(cāng)庫(kù)利用起來(lái)。各級(jí)管理人員要充分認(rèn)識(shí)閑置資產(chǎn)的利用價(jià)值，在通過(guò)有效管理來(lái)防止資產(chǎn)流失的同時(shí)，采用合理的租賃手段，充分發(fā)揮閑置倉(cāng)庫(kù)的使用價(jià)值。首先，應(yīng)先對(duì)閑置倉(cāng)庫(kù)的狀況做一個(gè)情況概述，包括面積大小，設(shè)施新舊程度等。其次，應(yīng)從租賃業(yè)務(wù)的成交額中提取部分資金設(shè)置專項(xiàng)基金，一部分用于閑置倉(cāng)庫(kù)的管理工作，另一部分用于獎(jiǎng)勵(lì)在閑置倉(cāng)庫(kù)租賃工作中表現(xiàn)突出的單位和個(gè)人。最后，充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)，加強(qiáng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)，確保閑置倉(cāng)庫(kù)信息披露的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。另外，在企業(yè)外部也要建立方便、快捷和有效的經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)絡(luò)，以便及時(shí)了解市場(chǎng)、研究市場(chǎng)及開(kāi)拓市場(chǎng)。

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