房地企業(yè)“營改增”的影響及風(fēng)險(xiǎn)防控

錢亮

[摘要]隨著《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）等一系列文件的發(fā)布，中國全面告別營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的挑戰(zhàn)?！盃I改增”后，對于房企而言稅負(fù)是上升還是下降，更多的是由企業(yè)的管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防控能力決定的，文章就“營改增”可能產(chǎn)生的影響，結(jié)合實(shí)際中遇到的問題，提出相應(yīng)對策，以期為提升公司稅務(wù)管理和稅務(wù)籌劃水平提供參考。

[關(guān)鍵詞]“營改增”；風(fēng)險(xiǎn)；影響；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818072

1增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

增值稅是價外稅，與營業(yè)稅相比有很大的不同，對企業(yè)的收入、利潤、現(xiàn)金流、稅負(fù)率等都會產(chǎn)生比較大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要把握這些變化，并找到應(yīng)對方案來消除這些變化帶來的潛在負(fù)面影響。

11對收入、利潤的影響

例1：某房地產(chǎn)企業(yè)10月銷售總貨值100萬元，在增值稅及營業(yè)稅下，收入、利潤的對比如表1所示。

12對稅務(wù)管理的影響

例2：某房地產(chǎn)企業(yè)某月銷售收入15億元，在取得增值稅專用發(fā)票和未取得增值率專用發(fā)票產(chǎn)生的經(jīng)營狀況對比如表2所示：

通過例1和例2，我們可以得出如下結(jié)論：在貨值相當(dāng)，進(jìn)項(xiàng)稅可充分抵扣的情況下，雖然收入降低了，但利潤會比營業(yè)稅下略有增加，這就要求不采用簡易征收辦法的新項(xiàng)目應(yīng)該盡可能取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣額，以降低企業(yè)稅負(fù)。

13對企業(yè)現(xiàn)金流的影響

例3：某房地產(chǎn)企業(yè)1—4月銷項(xiàng)稅合計(jì)120萬元、進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)100萬元，應(yīng)交增值稅合計(jì)均為20萬元。方案一、方案二對比如表3、表4所示。

因此，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把控進(jìn)項(xiàng)稅取得和認(rèn)證的時間，盡量延遲納稅。

14對不同供應(yīng)商選擇的影響

“營改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)將面對不同納稅人身份、不同稅率的各種選擇，如何在質(zhì)量相同的情況下，保證價格最優(yōu)需要招采和財(cái)務(wù)人員共同把關(guān)，一定要掌握各種不同稅率之間比較平衡點(diǎn)的計(jì)算，保證企業(yè)利益最大化。

15對合同模板的影響

“營改增”以后，對房地產(chǎn)企業(yè)固有的合同模板也產(chǎn)生較大的影響，成本合約部門應(yīng)在合同的各個環(huán)節(jié)充分考慮增值稅的特殊性，對價格、發(fā)票類型、取得發(fā)票時間等進(jìn)行明確約定，減少企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

21增值稅管理風(fēng)險(xiǎn)

票據(jù)形式、票據(jù)實(shí)質(zhì)、抵扣時間等進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)時間的不配比，會造成開發(fā)前期出現(xiàn)大額留抵進(jìn)項(xiàng)稅，增加財(cái)務(wù)成本，降低資金使用效率。因此企業(yè)應(yīng)合理安排開發(fā)進(jìn)度，合理安排增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證時間，最大限度地減少或延緩稅金流出，以提高企業(yè)資金使用效率。

22進(jìn)項(xiàng)稅抵扣缺失

中垠地產(chǎn)下屬項(xiàng)目眾多，大部分項(xiàng)目屬于“營改增”老項(xiàng)目，按照簡易辦法征收。在幾個新項(xiàng)目的核算過程中，發(fā)現(xiàn)稅法對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣有諸多缺失，如果企業(yè)管控不到位，極有可能稅負(fù)不降反升。

（1）政府規(guī)費(fèi)。政府規(guī)費(fèi)在房地產(chǎn)企業(yè)成本中比例較大，有的甚至接近房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%。但政府性規(guī)費(fèi)企業(yè)是不可能取得專用發(fā)票進(jìn)行抵扣的，這無疑在無形中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（2）沙、土、石料等建筑材料。沙、土、石料等基礎(chǔ)建筑材料由于是初級產(chǎn)品，采購渠道大部分為個體工商戶，基本無法取得專用發(fā)票。

（3）貸款成本。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)、開發(fā)周期長，投資數(shù)額大，大量占用資金，大部分資金來源為外部融資。但財(cái)稅〔2016〕36號已明確規(guī)定“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?！?/p>

由于房地產(chǎn)稅負(fù)的不可控因素較多，尤其在開發(fā)前期整個行業(yè)都處于“營改增”的摸索階段，面對這樣的情況，江蘇中興洲海投資建設(shè)有限公司經(jīng)過多次測算，決定按照“營改增”老項(xiàng)目核算，在中垠及集團(tuán)公司大力支持下，僅用半個月時間在2016年4月30日之前取得“建筑工程施工許可證”，采用簡易辦法核算預(yù)計(jì)可減少稅負(fù)230萬元。

23賬務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)

（1）增值稅政策陌生。財(cái)稅〔2016〕36號僅僅是對“營改增”的綱領(lǐng)性文件，后來又陸續(xù)出臺了一系列文件對36號進(jìn)行解釋說明。這種以文件解釋文件的現(xiàn)象充分說明了“營改增”的復(fù)雜性和多變性。財(cái)務(wù)人員在具體操作過程中遇到的問題，很多稅務(wù)主管單位也不能給予明確的解釋，這就給企業(yè)的稅務(wù)管理增加了難度。

（2）核算的復(fù)雜。與營業(yè)稅相比，增值稅核算需要更強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)知識、涉及的會計(jì)科目也較多，核算相對復(fù)雜，需要房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員有較強(qiáng)的稅務(wù)、財(cái)務(wù)專業(yè)知識。

3應(yīng)對策略

31加強(qiáng)稅票管控

明確可以抵扣的發(fā)票類型。目前稅法明確準(zhǔn)予抵扣的發(fā)票類型有：增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票和農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、解繳稅款的完稅憑證四類。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注增值稅專用發(fā)票，并且應(yīng)加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的細(xì)節(jié)管理，對不符合抵扣規(guī)定的予以風(fēng)險(xiǎn)提示。不符合抵扣標(biāo)準(zhǔn)的幾類發(fā)票主要有：一是信息不全及錯誤信息的專用發(fā)票；二是用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目的專用發(fā)票；三是用于集體福利、個人消費(fèi)的專用發(fā)票；四是“四流”（合同流、現(xiàn)金流、發(fā)票流、貨物流）不一致的專用發(fā)票。

32強(qiáng)化供應(yīng)商管理

重新梳理購銷業(yè)務(wù)管控鏈條，注意各鏈條的風(fēng)險(xiǎn)管控。

（1）審查供應(yīng)商資質(zhì)。不論是從工程管理角度還是稅務(wù)管理角度，選定供應(yīng)商之前必須確保該供應(yīng)商有相應(yīng)資質(zhì)，從源頭防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）測算價稅平衡點(diǎn)。針對不同稅率供應(yīng)商的報(bào)價，測算不同供應(yīng)商的稅價平衡點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)下選擇價格最優(yōu)的供應(yīng)商。對于“營改增”老項(xiàng)目而言，由于按照簡易辦法征收，不予抵扣，在產(chǎn)品同質(zhì)情況下，保證含稅價格最低。

（3）物資采購、調(diào)撥管理。稅法明文規(guī)定，非正常損失的貨物不予抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對物資采購和保管加強(qiáng)管理，防止因非正常損失造成的抵扣減少。

（4）強(qiáng)化發(fā)票傳遞、審核、保管。一是業(yè)務(wù)人員在取得專用發(fā)票以后應(yīng)注意及時傳遞給公司財(cái)務(wù)，防范專用發(fā)票因認(rèn)證過期而導(dǎo)致不能抵扣風(fēng)險(xiǎn)；二是財(cái)務(wù)人員在取得專用發(fā)票后，應(yīng)對發(fā)票信息、金額、數(shù)量、單位等一一核對，并對審核合格的發(fā)票及時認(rèn)證、妥善保存。

33注重合同風(fēng)險(xiǎn)防范

合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的源頭之一，企業(yè)要做好防范合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須規(guī)范合同，至少應(yīng)明確以下發(fā)票條款。

（1）明確按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)。約定在付款以前，供應(yīng)商必須提供符合公司要求的發(fā)票。

（2）明確供應(yīng)商（承包商）提供發(fā)票的時間。公司應(yīng)該按照抵扣需要，在合同中明確對方提供發(fā)票的時間，以盡量減少留抵稅款，減少階段性繳稅金額或者延遲納稅時間。

（3）明確供應(yīng)商（承包商）提供發(fā)票的類型。對需要專用發(fā)票的，應(yīng)明確約定對方提供“增值稅專用發(fā)票”而不能籠統(tǒng)地約定“提供合格發(fā)票”，以減少因發(fā)票不符合要求而不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）明確發(fā)票不符合規(guī)定所導(dǎo)致的賠償責(zé)任。為防止對方所提供發(fā)票不能被認(rèn)證或者不能抵扣給企業(yè)帶來損失，應(yīng)約定對方就該部分不能抵扣所給企業(yè)帶來損失的賠償責(zé)任。

34樹立全員“增值稅”理念

“營改增”是一個系統(tǒng)的工程，“營改增”政策的實(shí)施，對房地產(chǎn)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財(cái)務(wù)等各個部門，所以公司應(yīng)對各個部門進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作和溝通。

加強(qiáng)“營改增”后續(xù)新政策的不斷追蹤學(xué)習(xí)。目前，很多實(shí)務(wù)操作性問題有待明確，隨著“營改增”的不斷深化，相信后續(xù)還將有一系列文件發(fā)布，公司應(yīng)組織相關(guān)員工進(jìn)行持續(xù)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，共同討論和理解消化。

參考文獻(xiàn)：

[1]任巧琳全面推行“營改增”對我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響[J].商業(yè)會計(jì)，2016（22）：89-90.

[2]王玉娟，王劼“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅影響[J].商業(yè)會計(jì)，2016（19）：102-103.