淺議市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

■ 鄧冠玉

一、市場(chǎng)法比較因素修正

市場(chǎng)法又稱為市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等，是指在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，市場(chǎng)法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)象類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。對(duì)某些類型很少見(jiàn)的地產(chǎn)、交易實(shí)例很少的地產(chǎn)或很難成為交易對(duì)象的地產(chǎn)，如古建筑用地、教堂、寺廟、風(fēng)景名勝區(qū)、圖書(shū)館、體育館、學(xué)校、紀(jì)念館用地等不適合使用市場(chǎng)法。

比較因素修正主要包括以下六個(gè)方面：

（一）交易情況修正

交易情況修正是指剔除交易過(guò)程中的一些特殊因素造成的交易價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常交易價(jià)格修正為正常交易價(jià)格。交易情況修正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差。正常交易指交易應(yīng)是公平、平等、自愿的，即在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方自愿、沒(méi)有私自利益關(guān)系情況下的交易。例如，實(shí)際成交價(jià)格低于正常交易價(jià)格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為95；若實(shí)際成交價(jià)格高于正常交易價(jià)格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為105。

（二）交易日期的修正

估價(jià)日期是指決定待估房地產(chǎn)估價(jià)額的基準(zhǔn)日期，供比較參照交易實(shí)例的交易日期與待估房產(chǎn)的估價(jià)日期應(yīng)較接近為好。所謂接近的含義是相對(duì)的，如果市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，幾年前的交易資料用于現(xiàn)在，也仍然有效；如果市場(chǎng)變化快，則只有近期交易的實(shí)例才有效。若房地產(chǎn)價(jià)格有明顯上漲或下降趨勢(shì)，特別是通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)期，物價(jià)變動(dòng)更為劇烈，最好用不超過(guò)一兩個(gè)月的交易資料來(lái)比較，而且必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)臅r(shí)間修正，使修正的價(jià)格能符合估價(jià)時(shí)的實(shí)際市場(chǎng)情況。當(dāng)采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行交易日期修正時(shí)：

當(dāng)采用地價(jià)變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正時(shí)：

評(píng)估基準(zhǔn)日可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格（1±地價(jià)變動(dòng)率）

【例1】現(xiàn)選取一可比房?jī)r(jià)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2000年7月。假設(shè)2000年1月至2001年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲1%，2001年7月至2002年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月下降0.2%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2002年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：

（三）區(qū)域因素修正

進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，商業(yè)區(qū)通常以商業(yè)收益能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍；住宅區(qū)通常以通向市中心的方便程度能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。

【例】某估價(jià)對(duì)象為一宗住宅用地，與可比實(shí)例A.B.C.的區(qū)域因素對(duì)比及修正如表1所示。

根據(jù)區(qū)域因素的比較結(jié)果，其修正率如下：實(shí)例A為100/97；實(shí)例B為100/100；實(shí)例c為100/105.

（四）個(gè)別因素修正

所謂個(gè)別因素修正，是指將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小、形狀、臨街情況、基礎(chǔ)設(shè)施程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用年限等。

表　1　可比實(shí)例A.B.C的區(qū)域因素對(duì)比及修正表

（五）容積率修正

容積率是指建筑物的建筑面積與占地總面積的比值。容積率與低價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的實(shí)際情況具體分析。容積率越大，表示在被評(píng)估土地上可以建筑的建筑面積越大，地價(jià)越高；容積率越大，單位建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e越小，房?jī)r(jià)越低。

【例3】某地容積率修正系數(shù)表（見(jiàn)表2）

比較實(shí)例的交易價(jià)格為3000元/平方米，容積率為1.8，待評(píng)估土地的容積率為1.2，則：

容積率修正后交易實(shí)例的價(jià)格=3000×（0.8÷1）=2400（元 /平方米）

表　2　容積率修正系數(shù)表

（六）剩余使用年限修正

我國(guó)實(shí)行有限期的土地使用權(quán)有償使用制度，土地使用年期的長(zhǎng)短直接影響土地收益的多少。通過(guò)使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格照成的影響。

【例4】若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平米1000元，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8%，則年期修正如下：

二、市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用舉例

【例5】待評(píng)估宗地為一塊商業(yè)用途的空地，面積為5000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)手機(jī)有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易市里的有關(guān)情況如表3所示。

1．進(jìn)行交易情況修正

評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。

2．進(jìn)行交易時(shí)間修正

根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：

交易實(shí)例 A 交易時(shí)間修正系數(shù)=114/100=1.14

交易實(shí)例 B 交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=1.12

交易實(shí)例 C 交易時(shí)間修正系數(shù)=107/100=1.07

3．進(jìn)行區(qū)域因素修正

交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需做區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照書(shū)中表達(dá)的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：

交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163

交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075

4．進(jìn)行個(gè)別因素修正

進(jìn)行個(gè)別因素修正主要包括以下三個(gè)因素：

（1）關(guān)于面積因素的修正：由于待估宗地面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。

（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正：出交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需做使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率位8%）：

交易實(shí)例A及C的使用年限修正系數(shù)

（3）關(guān)于容積率因素修正：交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4-5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則

交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)=110/100=1.1

個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：

交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.03×0.9659×1.0=0.995

交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.03×1.0×1.1=1.133

交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.03×0.9659×1.1=1.094

（5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

表3　市場(chǎng)法評(píng)估案例情況表

（6）采用算數(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果

因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：

四、結(jié)束語(yǔ)

市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)，對(duì)于交易實(shí)例少，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。由于市場(chǎng)法評(píng)估受評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對(duì)價(jià)格影響較大，因此市場(chǎng)法更適用于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。目前，市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用還存在一定的局限性，但隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的健全，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的成熟，社會(huì)觀念的不斷轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)不斷提高，市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用將更好地與國(guó)際接軌。