上海浦東新區(qū)地鐵效益對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響

汪霄童　俞迪飛

摘 要：地下鐵路是一個(gè)城市的縮影，其不再僅僅是交通軌道，更是一個(gè)城市的血脈。軌道交通的建成無(wú)疑促進(jìn)了該城市商業(yè)繁榮，同時(shí)也催生出新的商圈與產(chǎn)業(yè)，也提高了人們生活工作節(jié)奏。因此，軌道交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到巨大的拉動(dòng)作用，甚至許多地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛打出“地鐵牌”。本文嘗試以上海地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站建設(shè)為背景分析地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化產(chǎn)生的影響范圍及幅度。

關(guān)鍵詞：地鐵效益；房?jī)r(jià)；影響

1 理論上地鐵對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1.1 城市軌道交通的建設(shè)不僅能大大緩解當(dāng)前巨大的交通壓力，而且將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)一般會(huì)集中在城市人口聚集而且交通便利的區(qū)域，因此，軌道交通的建設(shè)會(huì)改變其沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件，進(jìn)而使沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值。有個(gè)現(xiàn)象稱之為：地鐵拉著地產(chǎn)跑，地鐵規(guī)劃“一線”，帶活地產(chǎn)“一片”。地鐵的站點(diǎn)又具有磁力效應(yīng)，在理想狀況下，離車站越近房地產(chǎn)價(jià)格越高，故對(duì)于投資者而言最有價(jià)值的不是一條地鐵本身，關(guān)鍵在于地鐵站的出入口。

1.2 地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，可以預(yù)見(jiàn)地鐵對(duì)所在地域的樓市能造成的刺激。當(dāng)然由于地鐵的建設(shè)需要一定的建造周期，所以其沿線的房?jī)r(jià)在近一年至二年內(nèi)不會(huì)有什么大的漲幅。但要看到地鐵的建造不僅僅是一個(gè)單一的建設(shè)項(xiàng)目，必然會(huì)推進(jìn)相應(yīng)的配套工程，也就是說(shuō)該區(qū)域的交通方式一旦改變，人們的生活模式也將隨之改變。那么隨著地鐵的開(kāi)通，在中轉(zhuǎn)站或大型地鐵出入口，二、三級(jí)商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。當(dāng)交通不再是主要考慮的因素后，居民的購(gòu)房范圍將逐步擴(kuò)大，會(huì)考慮選擇地鐵沿線的樓盤。理由：一是生活交通方便；二是認(rèn)為地鐵樓盤可以升值。這使得地鐵在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有“點(diǎn)金棒”的作用，可以令無(wú)人問(wèn)津的區(qū)域變?yōu)闃鞘袩狳c(diǎn)。

2 選擇地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站論證地鐵效益對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響

2.1 上海地鐵2號(hào)線于2000年6月正式通車，此后先后開(kāi)通東西兩邊延伸段，連接?xùn)|西兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)及火車站，全線64公里，共設(shè)30座車站，其中半數(shù)以上的站點(diǎn)位于繁華的市中心區(qū)，根據(jù)上述的分析理論，不將這些區(qū)域作為分析對(duì)象，故我選擇了較為邊遠(yuǎn)的唐鎮(zhèn)站進(jìn)行調(diào)查。

2.2 根據(jù)《上海市地方志》區(qū)縣志--唐鎮(zhèn)志記載：唐鎮(zhèn)是1995年11月浦東新區(qū)全面實(shí)施撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)時(shí)，正式更名的。其位于上海市浦東新區(qū)中部，距離上海市區(qū)約15公里。2000年末，全鎮(zhèn)常住人口3萬(wàn)余人，其中本地居民1萬(wàn)多。上海地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站在2010年4月開(kāi)通后，截止2014年唐鎮(zhèn)戶籍人口達(dá)4.48萬(wàn)人，外來(lái)登記人口有9.69萬(wàn)人。同時(shí)可以看出隨著交通便利，人口大量徙入也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。據(jù)《上海市浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的數(shù)據(jù)，在2000年唐鎮(zhèn)的工業(yè)總產(chǎn)值為4183萬(wàn)元，凈收入為447萬(wàn)元。而到了2012年唐鎮(zhèn)總收入達(dá)513.12億元?？焖俚慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 2009年，綠城集團(tuán)重金拿下唐鎮(zhèn)地塊，近2萬(wàn)的樓板價(jià)讓唐鎮(zhèn)聲名鵲起。隨后幾年融創(chuàng)、仁恒、九龍倉(cāng)、浦發(fā)置業(yè)等地產(chǎn)大佬紛紛出手，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)云集，上海新一代高端住區(qū)蔚然成型。目前在唐鎮(zhèn)，商業(yè)辦公樓價(jià)格與住宅價(jià)格互為上升的理由和臺(tái)階。位于唐鎮(zhèn)軌交2號(hào)線的23萬(wàn)商業(yè)體量的陽(yáng)光城將要啟動(dòng)，規(guī)劃打造類似浦東嘉里城一樣的項(xiàng)目，成為針對(duì)家庭式消費(fèi)區(qū)域的商業(yè)中心。在《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014～2020）》中將唐鎮(zhèn)定位為高端國(guó)際居住社區(qū)。說(shuō)明現(xiàn)今的唐鎮(zhèn)“國(guó)際化第一居所”的理念已落地生根。

2.4 軌交2號(hào)線唐鎮(zhèn)站產(chǎn)生的效應(yīng)，不斷催動(dòng)著該區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上漲。據(jù)2016年《上海房地》中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，離地鐵站900米的綠城玉蘭花園目前均價(jià)8.5萬(wàn)/m2，較遠(yuǎn)的仁恒東郊花園均價(jià)7.7萬(wàn)/m2，浦發(fā)羅蘭斐麗、大名城紫金9號(hào)均價(jià)均在6.5萬(wàn)/m2以上。目前唐鎮(zhèn)的房地產(chǎn)均價(jià)為6.73萬(wàn)/m2，比上海平均房?jī)r(jià)4.71萬(wàn)/m2高出42.8%，與十年前唐鎮(zhèn)新房均價(jià)才0.8萬(wàn)/m2相比，漲幅更是高達(dá)840%。

2.5 軌道交通屬于建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本都非常高的項(xiàng)目，因投資大、盈利小、投資回收期長(zhǎng)，社會(huì)投資者積極性不高，所以世界各城市的軌道交通項(xiàng)目大多由政府財(cái)政投入、建設(shè)并運(yùn)營(yíng)。上海作為一個(gè)國(guó)際性大都市，人口數(shù)量以2115萬(wàn)人排名中國(guó)第一。據(jù)此“公共交通優(yōu)先發(fā)展”是決定要長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略，其中，城市軌道交通更是成為上海公共交通的發(fā)展重點(diǎn)。另一方面，據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》中關(guān)于市民出行方式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及《地鐵2號(hào)線客流量分析》，排除自駕方式，距目的地3公里以內(nèi)，市民選擇主要的出行方式為：非機(jī)動(dòng)車約45.6%，公交車約24%，軌道交通約19.7%，出租車9%。5公里以上，選擇的主要方式：軌道交通70%以上，公交車約22%，其他約占8%。而對(duì)于唐鎮(zhèn)這些相對(duì)距離市中心偏遠(yuǎn)的地區(qū)3公里以上選擇軌道交通作為出行方式的高達(dá)90%以上。而地鐵2號(hào)線每天運(yùn)營(yíng)18小時(shí)11分鐘，日客流達(dá)130萬(wàn)人次，在靜安寺、南京西路、南京東路、陸家嘴、八佰伴等核心地標(biāo)處日客流量更是達(dá)到187.6萬(wàn)人次，處于高峰時(shí)段不得不采取限流措施，并計(jì)劃全路網(wǎng)增能6%予以應(yīng)對(duì)。由此可見(jiàn)，伴隨著城市生活水平的提升，市民對(duì)軌道交通公益性需求更加凸顯。而城市軌道交通發(fā)展除了改善城市環(huán)境、提高通達(dá)效率外，其對(duì)所開(kāi)通的地鐵沿線及周邊的土地資源帶來(lái)高額的、直接的增值效用，為解決建設(shè)城市軌道交通建設(shè)所面臨財(cái)政投入不足的困境提供了有效支撐。作為出行方式中最高效節(jié)能的交通工具——城市軌道交通，對(duì)于唐鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展成“國(guó)際化第一居所”來(lái)說(shuō)，必然要合理規(guī)劃區(qū)域性交通布局以及提高城市軌道交通的通達(dá)率，進(jìn)一步降低軌道交通的運(yùn)行成本。總之，唐鎮(zhèn)地區(qū)的軌道交通建設(shè)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)同樣存在著互為推動(dòng)共同發(fā)展。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，唐鎮(zhèn)地鐵站開(kāi)通所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的，使得唐鎮(zhèn)在《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014～2020）》中被納入城市副中心規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ?，使其必然成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)活力之城。這也印證了國(guó)內(nèi)外絕大多數(shù)經(jīng)驗(yàn)研究的結(jié)論——大規(guī)模修建地鐵勢(shì)必將直接推動(dòng)地鐵沿線周邊房?jī)r(jià)的上漲。

參考文獻(xiàn)

[1]《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》（2016）1.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)發(fā)展速度；1.7社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)平均增長(zhǎng)率；2.4各區(qū)、縣人口自然變化情況.

[2]《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014～2020）》上海市規(guī)土局、商務(wù)委聯(lián)合發(fā)布：唐鎮(zhèn)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心.

[3]《上海市地方志》區(qū)縣志——唐鎮(zhèn)志：第三章人口；第十九章房產(chǎn)業(yè)；第二十二章交通運(yùn)輸；第二十七章土地管理.

[4]《上海房地》2016年9期.

[5]《上海地鐵2號(hào)線客流量分析2016》“媒力.中國(guó)”官網(wǎng)：http：//www.mlzhongguo.com

[6]《中國(guó)上海地鐵行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（2017）》“中國(guó)市場(chǎng)調(diào)研在線”coninfo360.com，報(bào)告編號(hào)：527067.