淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

萬鐵軍

淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

萬鐵軍

近年來，為了防止房地產(chǎn)過熱，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我國政府出臺了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規(guī)范的市場以及不利的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們認(rèn)識到只有重視成本管理，提高項(xiàng)目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題，然后針對這些問題提出了對策與建議。

項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

現(xiàn)如今整個房地產(chǎn)的市場情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此?yán)峻的市場形勢之下，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場若要想形成新的競爭力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過于注重財(cái)務(wù)部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受外在的影響因素過多，周期也較長，負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

1.過于注重施工環(huán)節(jié)成本管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)問題，大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來就會產(chǎn)生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項(xiàng)目總體利益。

（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項(xiàng)目成本管理的時間，使得項(xiàng)目經(jīng)理將關(guān)注的重點(diǎn)從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法

在我國的工程項(xiàng)目管理過程中，很少會使用一些科學(xué)的、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個細(xì)節(jié)考慮，但在實(shí)際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項(xiàng)目建成后，在工程的某一個時間點(diǎn)或者某一個節(jié)點(diǎn)的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項(xiàng)目管理工具來解決，特別是掙值管理技術(shù)，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進(jìn)行監(jiān)測，清楚是節(jié)余或超支，并可以進(jìn)行組合和進(jìn)度控制。

目前掙值管理在國內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用與項(xiàng)目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進(jìn)行計(jì)算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會太明顯。

3.項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕計(jì)劃

雖然項(xiàng)目成本的管理方式很多，但是計(jì)劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項(xiàng)目管理目標(biāo)和完成計(jì)劃的重要性，但一到該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計(jì)劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實(shí)際中制定的工程計(jì)劃沒有科學(xué)依據(jù)，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法

1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對于項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目建成的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也是項(xiàng)目成本控制的決定性階段。前期項(xiàng)目建議書的可行性也是決定項(xiàng)目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項(xiàng)目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)與施工管理才會順利進(jìn)行。在前期市場調(diào)查階段，如果沒有對于各種機(jī)制進(jìn)行完善，那么勢必會造成項(xiàng)目的延遲，從而增加項(xiàng)目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。

加強(qiáng)財(cái)政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進(jìn)行完善，提升決策效率，對項(xiàng)目的市場與產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法是重視的項(xiàng)目決策階段明智的方法。

2.設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容。對設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用，二是降低設(shè)計(jì)成本，以完成設(shè)計(jì)任務(wù)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計(jì)階段可以精確地確定，因此，對設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行控制是最主要和最優(yōu)先的。

設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%至2%，在建設(shè)工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達(dá)到75%以上。因此，設(shè)計(jì)的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財(cái)力、物力、人力的投入。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低10%的項(xiàng)目成本。但許多設(shè)計(jì)師大多數(shù)對于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒有充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)階段的影響是非常重要的。事實(shí)上，如果可以把更多的精力在項(xiàng)目的早期階段，會得到更多的良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進(jìn)行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對合同的起草、審核等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對批量報(bào)價法，施工單位往往采用“低價競標(biāo)，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進(jìn)行控制措施，嚴(yán)格檢測和審核，及時計(jì)算出投資的影響與變化，從項(xiàng)目的外觀、功能以及經(jīng)費(fèi)等方面確定是否需要進(jìn)行工程的變更和造價的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時要及時進(jìn)行反投訴約定，對成本進(jìn)行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實(shí)施細(xì)則有效控制工程投資，落實(shí)職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機(jī)制的項(xiàng)目控制系統(tǒng)。每月編制項(xiàng)目審查進(jìn)度付款，避免投資失控。審核施工進(jìn)度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款后，核算材料單價和成本定額的價格。

（3）從技術(shù)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制

對于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對成本進(jìn)行有效的控制。技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70%。與此同時，直接費(fèi)用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計(jì)工作的項(xiàng)目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會直接影響到工程的造價。因?yàn)槌杀疽呀?jīng)產(chǎn)生，該項(xiàng)目已經(jīng)完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計(jì)師事務(wù)所，實(shí)事求是的計(jì)算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進(jìn)行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真的審核，或是委托信譽(yù)較好的造價咨詢公司進(jìn)行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)市場化不斷提高、市場越來越規(guī)范的背景之下，市場各方面的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費(fèi)者的各種法律意識也逐漸增強(qiáng)。而市場上只有一些管理規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國的項(xiàng)目管理水平依舊很落后，在對先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容就是如何合理有效的在實(shí)踐中運(yùn)用這些思想、方法和工具。

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（作者單位：唐山弘馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）