公共租賃住房退出機(jī)制分析
——以杭州市公共租賃住房為例

趙鳳

公共租賃住房退出機(jī)制分析
——以杭州市公共租賃住房為例

趙鳳

本文分析了我國及其他國家實(shí)施公共租賃住房管理的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，指出后期大規(guī)模公租房進(jìn)入市場后最大的難點(diǎn)在租住過程的動態(tài)管理和退出管理。通過分析杭州市公共租賃群體住房滿意度和退出意愿的量化信息，提出適應(yīng)浙江省的公租房退出機(jī)制的設(shè)計，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率和增強(qiáng)住房者的滿意度。

引言

現(xiàn)有學(xué)者對公共租賃住房政策的研究，著眼于國家經(jīng)驗(yàn)的比較分析，但現(xiàn)有研究對公共租賃住房在實(shí)施過程的動態(tài)管理和退出的管理缺乏實(shí)證研究和可操作性，文章以杭州為例，通過問卷調(diào)研和專家座談會，收集大量的公共租賃住房群體在申請居住和退出的數(shù)據(jù)，通過對受訪者滿意度的分析，構(gòu)建公共租賃住房的退出機(jī)制的模式。

一、杭州公共租賃住房管理概述

1.杭州公共租賃住房管理現(xiàn)狀

公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房，公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，其主要特點(diǎn)有保障性，政策支持性和租賃性。

2014年8月，浙江省公共租賃住房開工建設(shè)量3萬套，2010年至今，本省新開工公共租賃住房合計21.6萬套，后續(xù)對廉租住房與公共租賃住房并軌，后續(xù)如何對投入使用的公共租賃住房加以合理的管理，尤其是實(shí)施退出管理，對于該項(xiàng)政策的意義重大?，F(xiàn)階段準(zhǔn)入過程的管理主要通過受理窗口，本人申請，有一定公租房輪候期，對確定符合條件的租房者選房確定后，簽訂公租房合同示范文本，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)。公租房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)依合同約定，現(xiàn)階段公租房的年度建設(shè)計劃、完成情況、分配對象、分配過程、分配結(jié)果都具有透明性和可操作性，還沒有開始進(jìn)行的退出情況。

作者選擇了杭州已經(jīng)交付的項(xiàng)目田園小區(qū)作為調(diào)研的對象，對居住者的滿意度，未來的購房意愿，以及現(xiàn)階段對今后退出態(tài)度做了調(diào)研。調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)政府投資的項(xiàng)目，居住者作為福利的享受者其滿意度不高，未申報成功的人群滿意度更低，這樣非常不利于一項(xiàng)政策的循環(huán)使用。

2.現(xiàn)階段公共租賃住房管理存在的問題

“住房狀況”是衡量居民生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。本次調(diào)查側(cè)重的“住房滿意度”，真實(shí)體現(xiàn)了公租房制度的實(shí)施效果，為后續(xù)出臺多層次住房保障制度提供科學(xué)依據(jù)。

1.政府辦公效率評價不高

房產(chǎn)在交付前，主要受到杭州住房保障和房產(chǎn)管理局管理，接受日常的受理，資格的審核，房產(chǎn)的分配等工作。社區(qū)或街道的勞動保障站在資格審查環(huán)節(jié)起到主要的監(jiān)督作用。受訪人群的意見見下表：

表一 受訪人群意見表

表二 居住現(xiàn)狀滿意度分析

2.居住受益者滿意度不高

對于小區(qū)配套的成熟度滿意度較低，分析原因如下：

（1）本次受訪人群多為老年人群，上班人群，對于申請住房的配套有一定要求，老年人群對就醫(yī)，生活的配套有較高的要求；上班人群對交通及配套有較高的要求。

（2）此次定點(diǎn)調(diào)研的田園小區(qū)，是一個剛交付的公共租賃住房小區(qū)，目前在交付階段，配套基本沒有。小區(qū)附近只有一個快餐店，其他生活配套需要的超市，菜市場還沒有進(jìn)駐。

交通的便捷性：已經(jīng)交付的小區(qū)基本有公交線路，能滿足基本的出行需求，但是對于上班的人而言，就顯得不夠方便。

（3）對于裝修的實(shí)用性問題，問題存在很多。在現(xiàn)場訪談過程中，了解到了很多，但是屬于個別問題，不具備普遍性，個別租戶覺得過于簡單，原因是他們沒有退出的意識，認(rèn)為申請到房子，就是自己的房子；有些訪談?wù)哒J(rèn)為裝修不符合個人的需求。存在一個普遍的問題是，一些容易損壞的裝修，后期的維修費(fèi)用由誰來承擔(dān)。防盜門窗的安裝由誰來付費(fèi)等等。

表三：滿意度分析表

通過上面的滿意度數(shù)據(jù)顯示，受訪人群對居住的滿意度高，申請環(huán)節(jié)及居住后的管理都非常滿意，但是在環(huán)境，管理及租金方面滿意度不高。

3.調(diào)查對象特征分析

表四 樣本調(diào)查者的基本特征

其中，對表四中的人群未來購房意愿分析發(fā)現(xiàn)，本科及以上學(xué)歷人群中，有購房意愿含（愿意和有能力購買）的人數(shù)所占比例為82%，大專學(xué)歷的人群有購房意向的占91%，高中及中專的占63%，高中以下的占47%；對表五中的人群購房意愿分析發(fā)現(xiàn)：退休人員愿意買房比例最低，占11%，其次是其他人員占28%，正常工作者的購房意愿是47%，無業(yè)人員的購房比例是55%。

表五 樣本調(diào)查者工作狀況

表六 參加工作年限制約下未來的購房意愿

本次調(diào)研對性別比例忽視，以年齡及家庭為調(diào)研單位，符合公共租賃住房申請中的基本要求，受訪者的工作年限有較大的差異，有剛參加工作，也有工作15年以上或者退休人群，學(xué)歷水平也從研究生到初中各不相同。

三、基于滿意度的退出機(jī)制設(shè)計

1.公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計的目標(biāo)

（1）總量平衡

公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計，要以實(shí)現(xiàn)公共租賃住房總量平衡從而提升其使用效率為目標(biāo)?？偭科胶庖馕吨S持一定的公共租賃住房退出率。通過合理的退出機(jī)制，使該部分家庭退出被保障群體，該部分家庭在全體被保障對象中所占的比例將保證一定規(guī)定的退出率。

（2）良性循環(huán)

一定比例的“退出—進(jìn)入”率將帶來公共租賃住房供求關(guān)系的穩(wěn)定，最終實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的良性循環(huán)。

（3）規(guī)范運(yùn)作

公共租賃住房帶有社會福利性質(zhì)，其退出管理應(yīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)作。規(guī)范的退出管理機(jī)制意味著管理的流程和方法公正透明，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)照章辦事，被保障家庭行為合規(guī)。

2.公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計的原則

（1）效率優(yōu)先，兼顧公平

在設(shè)計公共租賃住房退出機(jī)制時，應(yīng)以滿足目標(biāo)群體切身需要、充分發(fā)揮公共租賃住房功能、提高公共租賃住房使用效率為出發(fā)點(diǎn)。為確保最困難群體優(yōu)先享有公共租賃住房，在退出機(jī)制設(shè)計時，要允許這類家庭在收入等方面的正常增長；對于已經(jīng)入住公共租賃住房但家庭經(jīng)濟(jì)條件改善較大的家庭，要結(jié)合其意愿，靈活設(shè)置其退出方式，不能輕易否定其受保障資格。

（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分類實(shí)施

公共租賃住房退出管理涉及面廣，推進(jìn)實(shí)施需要相關(guān)各方的共同努力，在信息核查上尤其需要政府各職能部門的協(xié)調(diào)配合。浙江省公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計，應(yīng)從全省高度統(tǒng)籌規(guī)劃，充分考慮省、市實(shí)際，穩(wěn)妥展開。對于不同類型的受保障對象，結(jié)合其社會經(jīng)濟(jì)特征，分別制定退出管理評價機(jī)制和工作方法。

（3）定性指導(dǎo)，量化推進(jìn)

公共租賃住房退出管理機(jī)制設(shè)計時，需要定性與定量分析相結(jié)合。定性的分析應(yīng)該為量化考核提供指導(dǎo)，量化考核指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)以實(shí)現(xiàn)定性分析的結(jié)果為歸宿。定性分析應(yīng)解決退出機(jī)制的整體架構(gòu)、主要流程；定量分析要為資格審查提供可供借鑒的標(biāo)準(zhǔn)。

（4）強(qiáng)制為主，激勵為輔

公共租賃住房退出機(jī)制有較強(qiáng)的政策性，實(shí)踐要求很高。為保證退出機(jī)制的有效實(shí)施，必須輔以科學(xué)合理的激勵措施。公共租賃住房具有社會福利性質(zhì)，能為享有者提供一定的經(jīng)濟(jì)利益，為限制騙租騙補(bǔ)等自利行為，必須實(shí)施相應(yīng)的懲罰措施。同時，應(yīng)結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，設(shè)置部分激勵機(jī)制，鼓勵條件逐漸改善的家庭脫離公共租賃住房保障體系。

3.公共租賃住房退出管理設(shè)計

在公共租賃住房管理機(jī)制的建設(shè)中,對于租房者的收入與資產(chǎn)的經(jīng)常性審查十分關(guān)鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產(chǎn)限額看作申請的一個必須條件,在申請的前期審查較為嚴(yán)格，但是在3年的租賃期內(nèi)如何確定變動的因素，在租賃的過程中資產(chǎn)的變化較難監(jiān)控。根據(jù)調(diào)研的過程發(fā)現(xiàn)，大部分人員不愿意退出住房，買房意愿也不強(qiáng)烈。

公租房必須建立起明確的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，讓符合條件的人享受福利，讓不再符合條件的人及時退出。需要考慮建立一個多部門聯(lián)動的信息系統(tǒng)，多渠道核實(shí)公租房申請者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請者和不再符合條件的租賃者。

建議設(shè)置個人家庭收入的年申報制度：如圖一中自助信息平臺，進(jìn)行強(qiáng)制申報，如果申報人無能力自主申報可去登記注冊地所在區(qū)建設(shè)（房管）局提交申請。如果收入超過申報資產(chǎn)限額，可以采用2-3倍租金住滿余下時間，而不是一刀切，采用“在2年內(nèi)不再具有公租房和經(jīng)濟(jì)適用房的申請資格；發(fā)生其他違法行為，則在5年內(nèi)沒有申請公租房和經(jīng)適房的資格”這樣嚴(yán)厲的處罰手段。

圖一 公共租賃住房的運(yùn)營管理示意圖

三、結(jié)語

本文期望完善現(xiàn)有公共租賃住房退出機(jī)制，對已經(jīng)出現(xiàn)過或者有可能出現(xiàn)的問題作一定的防范和預(yù)警。對于后期政府實(shí)施準(zhǔn)入與退出的管理有一定借鑒意義，保證公租房順利周轉(zhuǎn)，構(gòu)建一種推進(jìn)公共租賃住房循環(huán)使用的長效機(jī)制。同時為增強(qiáng)政府的政策落實(shí)，提高公共租賃住房的循環(huán)可持續(xù)發(fā)展提供一定參考。

課題名稱：

本文系浙江省建設(shè)廳2013科技補(bǔ)助資金項(xiàng)目之一。

[1]王坤.中心城市公共租賃住房實(shí)施比較及研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010（7）：17-20

[2]劉志林，李劼.公共租賃住房政策：基本模式、政政策轉(zhuǎn)型及其借鑒意義[J]現(xiàn)代城市研究，2010（10）：21-26.

[3]王坤，王澤森.香港公共房屋制度的成功經(jīng)驗(yàn)及啟示[J].城市發(fā)展研究，2006（1）：40-45.

（作者單位：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系）