限房價項目政策征求意見

宋慧芳

5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》，正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

北京市住建委稱，這個通知的目的是貫徹落實“防止是用來住的，不是用來炒的”定位，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

限房價項目分類銷售

2016年為了控制火熱失控的樓市，北京發(fā)布930新政，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書，屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

同時規(guī)定，對取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。即一個商品住宅地塊在入市時，就已經(jīng)明確限定了將來房子的銷售價格。

緊接著，2017年北京市土地招拍掛市場上頻繁出現(xiàn)“限房價、競地價”的“競限房”，由于“競限房”具有極其誘人的價格，因此受到廣泛關(guān)注。 近期，不少限房價項目即將入市，究竟如何銷售，市場一直在等待相關(guān)政策落地。5月7日，《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

其中擬規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

也就是說，分兩種情況。第一種如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（限價房與周邊市場評估價的便宜幅度不足15%）時，則按照土地拍賣時規(guī)定的銷售限價進行售賣，此時的限價房與常規(guī)商品房幾乎相同，唯一不同的是，該限價房要拿到限房價項目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。也就是之前很多城市執(zhí)行的“限售”政策。

第二種情況，如果限房價項目的比值不高于設定比例，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。這也意味著，這部分房源將搖號。

也就是若某地塊在拍賣時規(guī)定限均價為5萬元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。若評估價為5.5萬元/平方米，5/5.5=90.9%，即大于設定比例85%，該項目將按照商品房程序進行售賣。若評估價為6萬元/平方米，5/6=83.3%，小于設定比例85%，則該項目將會按照共有產(chǎn)權(quán)程序進行售賣。“由此來看，這種轉(zhuǎn)化只針對價差較大的一些‘熱點項目?！敝醒胴斀?jīng)大學法學院院長尹飛說。

85%比值的合理性

此次新政規(guī)定的兩種銷售模式中，以85%為價差門檻。這個比值是如何確定的？是否合理？

北京房協(xié)副會長、秘書長陳志認為，這個比例的掌握是適度的、合理的。如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格相對直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格還是較高。

他表示，總的來看，85%的設定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場的實際情況變化等進行動態(tài)調(diào)整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導向的考慮。

助力“限價房”回歸住房本質(zhì)

由于限價房的價格是在土拍時制定，不會變動，因此變動的只是周邊市場均價，如果周邊市場均價漲幅較大，其與限價房的價格差超過15%，則限價房將自動轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護剛需在房價高企環(huán)境下的居住權(quán)益。如果市場均價漲幅有限，其與限價房的價格差并未超過15%，即表明市場價格較為穩(wěn)定，限價房依然是商品房，同時又通過限售的調(diào)控政策，進一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場。

針對“限改共”是否存在與民爭利的嫌疑，北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，無論是之前的限房價項目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙?！钡母拍?，最終的目的就是讓限房價項目分配到用來自住的剛需家庭手中，實現(xiàn)“房住不炒”。

“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

由于2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項目在辦理施工許可時，要么市場穩(wěn)定，限價房可以發(fā)揮起真正“限價”的作用，要么房價上漲，該項目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2017年至今的53宗限價地中，已有3宗低于85%的設定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

值得注意的是，15%的比例在設定時，還規(guī)定該比例可根據(jù)市場變化和銷售狀況進行適當調(diào)整。限房價項目的銷售價格是在土地出讓時規(guī)定，但從土地出讓到住房上市銷售，即使房企開發(fā)周期較之前有所縮短，但通常還會有一年左右的時間，這期間整體的市場環(huán)境尤其是項目所在區(qū)域的市場環(huán)境，都會發(fā)生一些變化。如受一些政策規(guī)劃、地鐵規(guī)劃、商場布局等不確定因素的影響，而靈活性的調(diào)整政策實現(xiàn)效果最大化。

細則待完善

政策中提及，超過140平米以上共有產(chǎn)權(quán)戶選擇后剩余的，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。對于這部分房源，產(chǎn)權(quán)屬性還是共有產(chǎn)權(quán)嗎？如果購房資格恢復到自住房資格，那么未來這部分房源還是共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)流轉(zhuǎn)嗎？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次的政策意見中并未見到詳細說明。

除此之外，限競房的評估價格如何界定，以及哪些項目可能會觸85%的比例要求，被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)。思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認為，在目前，仍存幾點疑問。其一，轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)部分的政府收購價格是否依據(jù)限售價格回購？其二，被轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)如何定價？其三，在取得施工證后才能確定是否會被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)，此時產(chǎn)品規(guī)劃已定，部分項目如果已經(jīng)在產(chǎn)品上進行了“中小戶型+低密別墅”的規(guī)劃設計，那么別墅的地下面積政府是否收購？又如何確定地下面積的收購價格和銷售價格？

期待這些疑問，能在最終定稿的《管理辦法》中得以明確。