規(guī)范項目報建的意義和方法研究

黃芙佳

摘 要：隨著工程項目管理越來越規(guī)范，工程項目報建的規(guī)范化變得越來越迫切，本文探討了報建的概念，規(guī)范報建的社會意義、安全意義和經(jīng)濟意義，提出了規(guī)范報建的具體方法，為國家控制房地產(chǎn)和工程項目管理提供了思路。

關(guān)鍵詞：工程項目 規(guī)范報建 方法

盡管政府一直在努力控制房價，但最近房地產(chǎn)又再次出現(xiàn)暴熱，暴熱的覆蓋區(qū)域并不是很大，主要聚焦在一、二、三線城市中的重點發(fā)展地區(qū)。根據(jù)其他發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，一個地區(qū)和平發(fā)展時期的長短與房價成正比。我國的房地產(chǎn)價格包括地價與建筑物價格，其實建筑物價格不但不會上漲，還會因折舊的發(fā)生逐年價值遞減。因此房價上漲的真正原因是地價，新建房屋價格高啟大家比較理解，已經(jīng)使用的房屋為什么會升值呢？那是因為隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，城市的配套越來越好，隱藏在房價里的地價評估值一直在增值。盡管沒有經(jīng)濟利益，我們國家也沒有放棄建成區(qū)的環(huán)境改善。新建項目和建成區(qū)的改善項目都離不開報建，是報建這個環(huán)節(jié)使新建項目和改善項目成為竣工項目，保證了社會財富的保值與增值。

1 報建的概念

報建有狹義和廣義之分，狹義的報建是指建筑項目建設(shè)過程取得一系列許可證件必須通過政府有關(guān)部門的許可，主要是指辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證和竣工手續(xù)。廣義的報建則向前延伸到土地的取得，向后延伸到不動產(chǎn)證的辦理。

項目業(yè)主在取得土地使用權(quán)購買資格后，首先要與規(guī)劃局聯(lián)系，向規(guī)劃局提交項目可行性分析、選址意見書等，通過規(guī)劃局的一系列審核拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證。報建人員攜帶此證、土地合同，在繳納相關(guān)費用后在土地局辦理國有土地使用權(quán)證。

辦理建設(shè)規(guī)劃許可證是報建的核心工作，規(guī)劃局只負(fù)責(zé)城市的美觀，不關(guān)心經(jīng)濟效益，這與項目業(yè)主的利益是矛盾的。這是一個經(jīng)濟效益與社會效益的博弈結(jié)果，博弈結(jié)果的好壞及程度，考驗著報建工作者的職業(yè)能力和變通水平。容積率、建筑密度、開工時間、竣工時間，每一個因素都實實在在地影響著項目業(yè)主的利益。

之后是招投標(biāo)，選擇施工單位，審圖公司審查設(shè)計圖紙，到建設(shè)局辦理施工許可證，再之后是預(yù)售許可證、竣工驗收，辦理竣工合格證，辦理綜合驗收，交付房屋給房屋使用人，最后辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這些證件的背后無不充斥著報建工作者的汗水與辛酸。

2 規(guī)范報建的意義

2.1規(guī)范報建的社會意義

規(guī)范報建就是把報建過程規(guī)范化，也就是揚棄那些不合乎規(guī)范的報建行為，專業(yè)人士都知道項目業(yè)主關(guān)心幾個問題：容積率、建筑密度、縮短報建時間，報建過程規(guī)范意味著有權(quán)利的人不能用權(quán)力來尋租，避免了腐敗行為的滋生，讓審批權(quán)在陽光下運行，增加社會正能量；報建過程規(guī)范化意味著審批者可以充分吸收評審專家的專業(yè)意見，使建筑外觀最適合當(dāng)?shù)匚幕?、美觀、大方；建筑結(jié)構(gòu)牢固、造價合理；報建過程規(guī)范化使得專家的意見第一時間反饋給報建單位和與之配合的設(shè)計單位，經(jīng)過專家評審后就應(yīng)該規(guī)定每一個許可證辦理的工作日承諾，避免報建單位胡亂猜疑，行賄犯罪。

2.2規(guī)范報建的安全意義

報建覆蓋的范圍是城鎮(zhèn)建設(shè)項目、城市建設(shè)項目和農(nóng)村國有土地上的建設(shè)項目，廣大農(nóng)村宅基地上建房子很少經(jīng)過報建審批。報建的過程就是政府有關(guān)部門對工程項目的把關(guān)過程，既在經(jīng)濟指標(biāo)上把關(guān)，也在安全上把關(guān)，這就是為什么遇到自然災(zāi)害時嚴(yán)格按照報建手續(xù)建設(shè)的項目損失小，沒有經(jīng)過報建的房子、違規(guī)加建的建筑物、違規(guī)搭蓋的建筑物損失大的根源。沒有違規(guī)審批、權(quán)力在陽關(guān)下運行，政府工作人員嚴(yán)格按照規(guī)范審批各個環(huán)節(jié)，這樣建造的建筑物一定是安全的，一定能夠在設(shè)計范圍內(nèi)抵抗住各種自然災(zāi)害。

不按照規(guī)范報建就會產(chǎn)生很多不必要的安全隱患，如廣西南寧市的華銀閣項目，業(yè)主單位憑借與時任領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系密切，不報建就開工，建筑圖紙沒有經(jīng)過建設(shè)部門審核，結(jié)果項目六層商場部分的后外墻就是后面九層以下住宅的外墻，導(dǎo)致項目臨近商場的一至九層住宅沒有窗戶，除了入戶門，完全是黑屋。整個項目的購房者入住很多年后都辦不了房產(chǎn)證明。

2.3規(guī)范報建的經(jīng)濟意義

規(guī)范報建可以讓業(yè)主單位在規(guī)定的經(jīng)濟指標(biāo)下充分發(fā)揮能力設(shè)計，不突破規(guī)定的容積率，不突破規(guī)定的建筑密度。每個業(yè)主單位不用在調(diào)大容積率、調(diào)大建筑密度上做一些無謂的努力。另外規(guī)范辦理每一個建設(shè)環(huán)節(jié)的工作日限制，能讓業(yè)主單位控制項目的開工時間、預(yù)售時間、按揭時間、竣工時間，進(jìn)而控制好項目的財務(wù)支出、貸款額度和用款時間、資金回籠時間，實現(xiàn)資金成本最低?？刂坪每⒐を炇?，辦理不動產(chǎn)證件的時間，在預(yù)售房屋合同時預(yù)設(shè)好竣工交付時間、產(chǎn)權(quán)證明辦理時間，避免不必要的工程索賠、延期交付索賠。

3 規(guī)范報建的方法

1）各行政部門建設(shè)自己相應(yīng)的專家?guī)?，通過召開專家評審會的方法對項目業(yè)主提交的方案進(jìn)行審核。

2）啟用項目業(yè)主的相關(guān)業(yè)務(wù)乙方的競爭對手來審核項目業(yè)主提交的文件，保證既專業(yè)又安全。

3）比較重要的許可證在開工前頒發(fā)臨時證件，待工程全部竣工綜合驗收，仍然符合證件頒發(fā)規(guī)定的要求，則換發(fā)許可證原件，不符合的則要求項目業(yè)主實施整改，整改合格后在換發(fā)許可證原件。例如有些項目業(yè)主擅自加層，把原來批準(zhǔn)的5層建筑建到8層，這樣做的后果一是違規(guī)加建，二是建筑的基礎(chǔ)承受不了加層的荷載，容易出現(xiàn)安全事故。還有一些項目業(yè)主改變已經(jīng)審批項目的外觀，如換個立面顏色、封閉陽臺等等。這樣做的結(jié)果就是預(yù)防一些沒規(guī)則的項目業(yè)主違規(guī)。

4）報建項目的所有審批許可證在原審批單位要留有備案，政府不定期的組織建設(shè)管理相關(guān)部門檢查已竣工交付的項目，把隨意加建、違規(guī)搭建的建筑物找出來，讓他們恢復(fù)建筑物原貌，并實施一定的罰款。杜絕建筑違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，保證建筑存量安全使用。

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作者簡介

黃芙佳（1967-）女，廣西南寧人，本科學(xué)歷， 經(jīng)濟師，研究方向：工程項目管理，合同管理，工程資料管理。