增持三木集團 陽光城曲線擴土儲

楊春霞 高方方

5月24日，三木集團（000632.SZ）公告稱，公司股東福建陽光集團上海實業(yè)有限公司于5月14日至5月24日，通過深交所系統(tǒng)以集中競價方式累計增持三木集團2327.59萬股，持股比例達4.99997%，逼近舉牌線。公告還顯示，未來12個月內，福建陽光集團上海實業(yè)還將繼續(xù)增持其在三木集團中擁有的股權份額。

值得一提的是，截至2017年末，三木集團通過不同方式獲取土地儲備133.09萬平方米，而天眼查顯示，福建陽光上海實業(yè)分別由陽光控股有限公司持股51%、福建陽光集團有限公司持股49%，而這兩個公司同時也是陽光城的股東。業(yè)內人士表示，此次增持意味著，陽光城（000671.SZ）將受益于三木集團133.09萬平方米的土地儲備，且土地成本優(yōu)勢明顯，平均樓面地價僅為982.78元/平方米。

事實上，除了通過此次入股間接可獲得的土地儲備之外，2018年以來，陽光城在公開市場上多有斬獲?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年1～4月房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以666.6億元位居榜單第14位。

1000億預算拿地

土地儲備是房企規(guī)模擴張的先行“糧草”，陽光城也不例外。據(jù)公司內部人士透露，陽光城2018年拿地預算在800億～1000億元區(qū)間。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，陽光城累計總土地儲備已達3796萬平方米，儲備貨值為4911億元?？硕?017年中國房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以1988.6億排在第14位。

在此基礎上，陽光城有更高的規(guī)模追求，明確要跨入千億元房企陣營。2018年4月，在業(yè)績會上，陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌表示，“今年跨千億是肯定的，只是跨多少的問題?！?/p>

舉牌三木集團，是陽光城對土地儲備及規(guī)模的訴求表現(xiàn)，也是其沖擊千億元目標的一個協(xié)奏曲。

資料顯示，三木集團擁有多種房地產業(yè)態(tài)，包括以“三木地產”為代表的住宅地產，以“自遊小鎮(zhèn)”為代表的自駕游營地項目，以“長沙步行街”為代表的商業(yè)地產，以“三木物業(yè)”為代表的物業(yè)管理。

2017年，“雙斌”（陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌和執(zhí)行副總裁吳建斌）入主后，陽光城改變了原有的拿地模式，提出“三全戰(zhàn)略”，即“全地域”、“全業(yè)態(tài)”、“全方式”。

“全地域”，即圍繞原有的區(qū)域輻射布局，以此為根據(jù)地，再向周邊滲透，最終多點開花;“全業(yè)態(tài)”，是指住宅開發(fā)銷售、產業(yè)地產及園區(qū)運營、長租公寓、酒店、商業(yè)等經營性物業(yè)運營的全盤布局;“全方式”，則為涵蓋公開招拍掛、一級土地整理、城市更新、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、產業(yè)引導、產業(yè)地產、項目并購，集團并購等方式。

值得一提的是，為了能夠更高效地拿地，陽光城下放了一些權力，其中就包括拿地權力。以往陽光城的模式是集團拿地交給區(qū)域公司做，2017年9月開始，陽光城把投資拿地的工作交給區(qū)域公司去做。

除此之外，陽光城還致力于發(fā)展產業(yè)地產。5月30日上午，陽光城與中光電集團在上海市陽光控股大廈簽訂了框架合作協(xié)議，以共同探索產城融合的新發(fā)展。

陽光城布局產業(yè)地產始于2015年。當年陽光城以不超過6000萬元收購天安中國房地產有限公司50%股權，介入產業(yè)地產。而后，陽光城便逐步拓展城市更新、存量資產、特色小鎮(zhèn)等產業(yè)地產。

截至目前，陽光城常州北影影視小鎮(zhèn)、廣州清遠科技小鎮(zhèn)、延安教育小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)項目相繼落地。

降負債成關鍵

不可忽視的是，與很多追求規(guī)模擴張的房企一樣，陽光城也面臨著規(guī)模與負債的平衡問題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，陽光城的資產負債率為86.8%，與2017年年末85.66%的資產負債率略有增加。

值得注意的是，今年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創(chuàng)下13年新高，而超過85%的房企近20家，陽光城就是這20家之一。

對于負債高企問題，陽光城方面并未回避。2017年業(yè)績會上，執(zhí)行董事長朱榮斌坦言：“我還有很多不滿意的地方，比如盈利和負債水平，但這也是陽光城未來的優(yōu)化空間。”

目前，陽光城用以降負債的方法主要包括：銷售回款、多元化融資、成本管控以及引入戰(zhàn)略投資。

據(jù)公開報道，2018年陽光城管理層與董事會簽署了一個年度回款率不低于80%的指標。數(shù)據(jù)顯示，2017年陽光城全年累計回款金額614.7億元，完成年度計劃的106.06%。

在持續(xù)開源的同時，陽光城也開始強調成本管控。為此，朱榮斌在全新的核心管理團隊引入了前中海系成員闞乃桂，并由其負責成本管理及設計管理。

“去年我們推了降成本的動作，第一輪是降了19.2億元，第一季度完成第二輪，是20.7億元，兩筆加在一起接近40億元。”闞乃桂在2017年業(yè)績發(fā)布會上說道。

此外，公司還制定了“三收三支”的現(xiàn)金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控資金。

而在多元化融資方面，自執(zhí)行副總裁吳建斌加盟陽光城之后便開始嘗試并購基金、資產證券化、中期票據(jù)、商業(yè)地產抵押貸款、購房尾款資產證券化等多元化融資渠道。

具體而言，陽光城發(fā)行了44億元中期票據(jù)、10億放棄吧永續(xù)中票、7.5億美元海外債（含私募債）、西北首單CMBS以及全國首單購房尾款ABN，據(jù)會上透露的數(shù)據(jù)，2017年陽光城的累計融資額達千億元。

最新消息稱，2018年5月31日，陽光城集團公開發(fā)行的2018年公司債獲批，發(fā)行規(guī)模為50億元。

此外，據(jù)吳建斌透露，2018年陽光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者必須是與陽光城在業(yè)務上具有協(xié)同、互補效應。

譬如，2018年5月18日上午，陽光城集團與浙金信托簽署戰(zhàn)略合作，擬就包括房地產項目股權投資基金、房地產項目并購貸款、房地產開發(fā)貸款等各種投融資服務開展全面合作，進一步提升集團的整體資金配套能力，預計1年內完成50億元資金合作規(guī)模。

2018年4月2日，陽光城集團與上海銀行達成合作，上海銀行計劃將給予陽光城綜合授信額度100億元人民幣，發(fā)起設立產城融合綜合開發(fā)基金。

與此同時，陽光城與國和基金達成合作協(xié)議，雙方將共同把握中央和地方政府積極鼓勵PPP 模式及產城融合、特色小鎮(zhèn)、城市更新改造的契機，發(fā)起設立產城融合綜合開發(fā)基金，投資于經優(yōu)選的綜合開發(fā)項目，并以此基金為起點，共同打造產業(yè)與金融結合完整的商業(yè)模式。